2004年，郁亮從王石手中接過萬科的權(quán)杖，并拋出了令業(yè)界震驚的“千億計(jì)劃”。彼時(shí)萬科的銷售額只有91.6億。
6年來，萬科在規(guī)模導(dǎo)向中節(jié)節(jié)攀升。2010年萬科銷售額首次破千億（1026億），是保利的1.5倍，是金地的3.7倍，是招商地產(chǎn)的7.2倍。萬科創(chuàng)造了6年11倍的銷售神話。
“萬科是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的周轉(zhuǎn)最快的公司，大量拿地，快速開工，以標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)�；�。”深圳某地產(chǎn)顧問表示。
據(jù)理財(cái)周報(bào)統(tǒng)計(jì)，7年后萬科的存貨規(guī)模已是2004年的18倍，從2004年年末的105.5億飆升至2011年的三季度末的1929.4億。而對(duì)于這一天量存貨，萬科只用了4倍于2004年的時(shí)間來周轉(zhuǎn)。
從存貨周轉(zhuǎn)率的角度來講，2005-2009年，萬科的存貨周轉(zhuǎn)率持續(xù)位列第一，年均比保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)高出不下0.1倍。
“郁亮是財(cái)務(wù)出身，他更看重資產(chǎn)規(guī)模和周轉(zhuǎn)。”業(yè)內(nèi)人士分析。
然而，萬科的擴(kuò)張顯然為高負(fù)債所捆綁。財(cái)報(bào)顯示，萬科2011年3季度末的2832億資產(chǎn)規(guī)模中，就有2236.5億元來自于負(fù)債。
萬科的習(xí)慣做法是，先以最快的速度拿地。2004年萬科的新增權(quán)益建筑面積為397萬平米，到2010年已是2215萬平米，又創(chuàng)下了一天文數(shù)字。
接著是以最快的速度開發(fā)。2004年萬科的新開工面積是240.4萬平方米，6年后是5倍，1248萬平米。
最后就是走量。但為了保證一定的毛利，萬科不得不壓縮成本。
王石曾生動(dòng)地用“5986”來描述萬科的高周轉(zhuǎn)模式。即拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷售、第一個(gè)月售出8成，產(chǎn)品必須6成是住宅。”
珠海某地產(chǎn)人士亦向理財(cái)周報(bào)記者證實(shí)，“通常來講，從拿地到開盤最快要一年到一年半時(shí)間，而萬科半年到一年就可以做到。”
但萬科的這種高周轉(zhuǎn)模式遭到了同行質(zhì)疑，“萬科跟恒大比較類似，項(xiàng)目多，定位相對(duì)普通，品質(zhì)和走量畢竟是一對(duì)矛盾。從降低成本的角度來講，萬科出質(zhì)量問題很正常。”
前述地產(chǎn)行業(yè)顧問則分析，“說到品質(zhì)，就像是大超市和普通百貨有區(qū)別，萬科擅長做品牌包裝多于產(chǎn)品本身。”
而萬科公司的見解則不同，“產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、成熟產(chǎn)品快速復(fù)制有利于保證產(chǎn)品質(zhì)量。”
王郁分歧：王石重掌大權(quán)？
2月5日，王石回復(fù)微博時(shí)表示，對(duì)投訴萬科的業(yè)主，我說“對(duì)不起！我們?cè)谂Ω恼?rdquo;王石對(duì)待質(zhì)量問題的態(tài)度，似乎更透明些。
2月16日，王石游學(xué)一年歸來。雖然萬科回應(yīng)“王董事長只是回來拍一個(gè)商業(yè)廣告，并且參加香港的一個(gè)中小企業(yè)論壇”，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為王石回國與“安信地板”事件不無關(guān)系，甚至是要對(duì)萬科的發(fā)展模式做出調(diào)整。
在2月21日的香港論壇上，王石表示，“隨著調(diào)控的威力日漸顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售壓力倍增，萬科原來定下的高周轉(zhuǎn)策略也不得不應(yīng)勢(shì)調(diào)整。“以前萬科奉行的5986現(xiàn)在得改成5946，開售第一個(gè)月賣4成就很不錯(cuò)了。”王石稱。
事實(shí)上，王石和郁亮在戰(zhàn)略上最大的分歧，就是萬科發(fā)展速度快慢的問題。在2010年的一個(gè)論壇上，王石甚至出言警告“如果萬科一意以利潤為導(dǎo)向，那么后千億時(shí)代可能面臨覆滅式的危機(jī)”。
一位接近萬科的業(yè)內(nèi)人士指出，“王石對(duì)萬科的這種高負(fù)債高周轉(zhuǎn)模式是很警覺的，但是如果沒有高增長，股價(jià)就會(huì)下跌，股東的利益就會(huì)受損，所以董事會(huì)給王石的壓力不小。”
萬科對(duì)此作出回復(fù)，“公司的經(jīng)營策略是由包括王石主席在內(nèi)的萬科管理層共同決策的結(jié)果，也是符合股東價(jià)值的選擇，公司內(nèi)部對(duì)此不存在分歧。”
2011年春節(jié)前夕，王石出國留學(xué)，被視為權(quán)力旁落、淡出萬科。對(duì)此萬科公司回應(yīng)，“王董事長從沒有離開萬科，一直在履行董事長的職責(zé)。”
2011年的萬科正式進(jìn)入了郁亮?xí)r代。然而，郁元年，似乎并不太平。
先是徐洪舸、肖楠、劉愛明、袁伯銀四位副總裁先后離職；繼而萬科位于河北香河的歡慶城項(xiàng)目又陷入了違規(guī)占地風(fēng)波；再就是11月深圳金色領(lǐng)域業(yè)主發(fā)起了維權(quán)活動(dòng)。
2012年也是個(gè)多事之秋。1月17日萬科重慶總經(jīng)理邢鵬辭職；深圳金色領(lǐng)域業(yè)主維權(quán)活動(dòng)愈演愈烈；2月16日安信地板事件使萬科遭遇了歷史上最大的危機(jī)。
王石口中的“后千億時(shí)代危機(jī)”，不知道是否已經(jīng)到來。郁亮又是否能hold得��？
2月9日，王石在微博上寫到，“醒來，一輪明月。睡眼惺忪爬起，拔下充電插頭，手機(jī)鏡頭對(duì)準(zhǔn)窗外………東方，準(zhǔn)備升起……”。句中“東方”二字包含深意。
2月16日王石歸來，王石是否會(huì)重掌萬科大權(quán)，成了最大的焦點(diǎn)。“王石可能借這次質(zhì)量事件復(fù)出。”業(yè)內(nèi)不乏這樣的推測(cè)。
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