在新格局中衰落
“三巨頭”卓展、萬象城、市府恒隆廣場，也擁有最直接的競爭關(guān)系。
三個項目均位于沈陽地理、政治、經(jīng)濟(jì)、文化中軸線青年大街上。卓展、市府恒隆廣場同屬較老的市府商圈，兩者距離不過700米。而萬象城位于約2.7公里外新興的金廊CBD，近年來沈陽往此處投入較多的城建資源。
圖片來源：百度地圖，商業(yè)客整理
其中，萬象城擁有近25萬平方米商業(yè)空間，項目開業(yè)前期起步較低，但經(jīng)過迅速調(diào)改，關(guān)停尚泰百貨、淘汰快時尚品牌等完成高端化進(jìn)程。公開數(shù)據(jù)顯示，沈陽萬象城2023年銷售額達(dá)到101億元。
沈陽萬象城開業(yè)至今對升級改造十分積極，近年來完成多輪戶外空間整改和內(nèi)部擴(kuò)容。例如2023年5月，萬象城由戶外景觀廣場改造的“37LOUNGE”街區(qū)落成，隨即引入Potato Corner、SNOW PEAK雪峰、DIKKA BAKERY等品牌的東北首家快閃店。
2024年3月，項目L4-L6完成擴(kuò)容，新增零售面積超過1萬平方米。據(jù)了解，新區(qū)域主打戶外運(yùn)動品類，引入了ARC’TERYX始祖鳥、DESCENTE迪桑特、Salomon薩洛蒙、KOLON SPORT、MAMMUT猛犸象等品牌。
資料顯示，截至目前，沈陽萬象城已集齊幾乎所有的指標(biāo)重奢品牌，包括Hermès、Chanel、Louis Vuitton、Dior、Gucci、Prada等最核心的頭部。
以及次一檔的Fendi、Bottega Veneta、Zegna、Burberry、Saint Laurent、Celine以及Givenchy 、Versace、Ferragamo、Loewe、Moncler和Miu Miu、Max Mara等等。
與之對比，市府恒隆廣場擁有而沈陽萬象城缺少的頭部品牌，有 Valentino、Giorgio
Armani 和 Chloé、 Balenciaga；而沈陽卓展的獨(dú)有頭部品牌最少，僅有 Dolce & Gabbana、Alexander McQueen。
第三方數(shù)據(jù)顯示，沈陽卓展擁有的指標(biāo)頭部奢侈品牌不足10個。
市府恒隆廣場位于市政府廣場南側(cè)，購物中心商業(yè)面積約8.6萬平方米。項目起步較高，最初定位是復(fù)制上海恒隆廣場，希望達(dá)到對后者超九成品牌復(fù)刻。商場開業(yè)初期引進(jìn)了Chanel、Giorgio Armani、Lanvin、Ralph Lauren、Roger Vivier、Christian Louboutin等品牌首店。
而作為開業(yè)時間最長，硬件設(shè)施最老舊的項目，沈陽卓展近年滑落就較為明顯。盡管其自 2018年起曾嘗試對商場內(nèi)外硬件進(jìn)行部分升級，但大部分改造設(shè)想并未最終落地。
2024年下半年，沈陽卓展就接連遭遇Louis Vuitton和GUCCI撤柜，兩個品牌服務(wù)全盤轉(zhuǎn)入萬象城。
兩大具有指標(biāo)意義的高奢品牌離場，相信也是沈陽卓展最終決定閉店的最直接誘因之一。
基礎(chǔ)強(qiáng)、底子厚，作為東北地區(qū)最大的綜合性中心城市和交通樞紐，沈陽目前是區(qū)域內(nèi)人口凈流入最多的省會城市，對周邊地區(qū)乃至整個東北的虹吸能力較強(qiáng)。站在商業(yè)地產(chǎn)商的角度，屬于不說是要加強(qiáng)拓展，但至少是要立足的城市。
除上述華潤萬象、恒隆、卓展外，新世界（K11）、萬達(dá)、大悅城、中海地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、龍湖集團(tuán)、新城等均已實現(xiàn)落子。其中，萬達(dá)集團(tuán)落地7座萬達(dá)廣場，華潤萬象生活擁有5個項目，恒隆、大悅城、新城吾悅商管各自有2個項目。
公開資料顯示，截至2023年末，沈陽存量購物中心數(shù)量已突破60個，存量商業(yè)面積超過730萬平方米。
來自世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，沈陽2023年內(nèi)新增零售物業(yè)供應(yīng)達(dá)到54.9萬平方米，沈陽三臺子萬象匯、沈陽中街吾悅廣場、沈陽和平環(huán)宇城、沈陽文化路萬達(dá)廣場等多個超10萬平方米項目集中開業(yè)。
但同時，截至2023年末沈陽零售物業(yè)空置率也達(dá)到13.2%，屬于存量高企的城市。
疊加目前奢侈品行業(yè)在全國范圍的退潮，頭部奢侈品牌注定向頭部奢場集中資源。隨著沈陽卓展關(guān)閉，沈陽萬象城與恒隆等一眾競爭對手的高奢競爭仍將持續(xù)。
而一些被沈陽萬象城排除的二三線品牌，以及一些愿意作更多布局的一線，將成為其他以沈陽鐵西萬象匯、沈陽大悅城、沈陽中興大廈、沈陽 K11 select 為代表的“多強(qiáng)們”爭奪的對象，最激烈的戰(zhàn)場斗將發(fā)生在這個層面。
來源：觀點(diǎn)網(wǎng) 劉子棟
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