這些要求意味著，開發(fā)商要在經(jīng)營(yíng)模式上投入更大的精力才能獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。
“想要吸引優(yōu)質(zhì)商戶入住，首先開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就應(yīng)該與品牌溝通，了解品牌的需求。其次需要有完善的消費(fèi)者調(diào)查分析以匹配招商，不可一位追求奢侈定位。主力店的招商也很重要，在很大程度上決定了可以吸引到什么樣的品牌;生活類的商戶如電影院的進(jìn)駐可以帶動(dòng)人氣。就幫助招商運(yùn)營(yíng)上來說，一個(gè)新的零售物業(yè)可能會(huì)分期開業(yè)此時(shí)需要注意開業(yè)的次序;此外，商場(chǎng)的宣傳促銷計(jì)劃等對(duì)一個(gè)新的商場(chǎng)成功營(yíng)運(yùn)也至關(guān)重要。”Joel Stephen如是說。
陳麗琳亦指出，購物中心需要根據(jù)消費(fèi)主體來鎖定和調(diào)整它的業(yè)態(tài)、配比及業(yè)種的配比，確保盈利機(jī)制最大化。例如，主題化特點(diǎn)能為購物中心提升了不少人氣和財(cái)氣。購物中心有的主推家庭特色，有的主推區(qū)域型特色，有的主推年輕主題特色，有的主打文化特色，以便鎖定消費(fèi)群體，而不是泛泛一把抓。
數(shù)據(jù)稱八成以上虧損購物中心泡沫待解
2012年11月11日，這個(gè)所謂的“光棍節(jié)”卻并不蕭條，反而創(chuàng)造了互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的一個(gè)神話。“雙十一”淘寶網(wǎng)支付寶總銷售額高達(dá)191億，這一“天文數(shù)字”的出現(xiàn)讓各個(gè)領(lǐng)域嘆為觀止。人們?cè)隗@異于電子商務(wù)這個(gè)新興行業(yè)所產(chǎn)生的巨大利潤(rùn)的同時(shí)，也看到了人們生活習(xí)慣、消費(fèi)習(xí)慣正在悄然發(fā)生改變。
“電子商務(wù)”的強(qiáng)勢(shì)崛起，首當(dāng)其沖被消耗的就是零售行業(yè)。2013年4月，北京南城首家10萬平米體量的購物中心“首地大峽谷購物中心”掛牌出售，售價(jià)7億元。據(jù)悉，虧損或是其出售的主要原因。
這并不是個(gè)案，在中國(guó)大中型城市，購物中心因虧損而關(guān)閉或轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象的發(fā)生率已經(jīng)呈年年增長(zhǎng)的趨勢(shì)。
購物中心八成以上虧損?
據(jù)蘭德咨詢的一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)上市房企中有商業(yè)地產(chǎn)的，一些開業(yè)不久、正處于培育期的商業(yè)，八成以上虧損。
就算是商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬達(dá)，租金回報(bào)率也不甚理想——截至2012年底，萬達(dá)廣場(chǎng)累計(jì)持有的1290萬平方米經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，上升到52.07億元。然而，和2012年萬達(dá)總營(yíng)業(yè)收入相比，萬達(dá)廣場(chǎng)租金可謂九牛一毛——以2012年萬達(dá)營(yíng)業(yè)收入達(dá)1416.8億元粗略估算，當(dāng)年萬達(dá)廣場(chǎng)的租金收入僅占營(yíng)業(yè)收入的3.68%。
與此同時(shí)，購物中心的空置率的問題也讓市場(chǎng)對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展產(chǎn)生憂慮。
據(jù)萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司對(duì)中國(guó)的購物中心開展的一項(xiàng)新調(diào)查，大城市購物中心空置率處于上升趨勢(shì)。一份2012年的報(bào)告顯示，二線城市購物中心的平均空置率為10.5%，高于去年的10.2%;而在一線城市，空置率也從去年的7.9%增加至今年的8.4%。
購物中心的虧損和高空置率的出現(xiàn)，原因是多方面的。世茂商業(yè)投資管理有限公司業(yè)態(tài)助理總裁兼商投公司總經(jīng)理陳宏偉向新華網(wǎng)記者介紹：“電子商務(wù)發(fā)展帶來對(duì)零售業(yè)的沖擊是一方面，另外，近年來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展呈井噴趨勢(shì)，彼此之間的無序競(jìng)爭(zhēng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)帶來的殺傷力更大。資源的浪費(fèi)，前期規(guī)劃的無序，使商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)加大，這方面的沖擊比電商還大。未來一些資金鏈不充分，實(shí)力不足，人才缺乏、產(chǎn)品不能隨著消費(fèi)理念同步升級(jí)的商業(yè)購物中心將會(huì)被市場(chǎng)淘汰。
供應(yīng)過剩后續(xù)發(fā)展壓力巨大
仲量聯(lián)行大中華區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)鄧汝舜表示：“2012年零售業(yè)的放緩實(shí)際上為我們敲響了警鐘。相信今后零售商在中國(guó)的發(fā)展將更加謹(jǐn)慎，并對(duì)各個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行更為深入詳細(xì)的分析。區(qū)別于之前著重?cái)U(kuò)大品牌影響力的策略，目前各大零售業(yè)據(jù)透均采取利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)型的發(fā)展策略。”
事實(shí)上，這只是近幾年來商業(yè)地產(chǎn)在二三線城市過剩發(fā)展的一個(gè)縮影。
據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2009年全國(guó)新增購物中心投資789億元，2010年為1094億元，2011年為1913億元，而在今年，全國(guó)新增購物中心投資規(guī)�；蛞殉�3000億元。
據(jù)世邦魏理仕日前發(fā)布的數(shù)據(jù)稱，截至今年5月，全球在建購物中心面積達(dá)3200萬平方米，而中國(guó)在建購物中心面積就占全球的一半以上。全球面積最大的3個(gè)在建購物中心都在中國(guó)。此外，在建購物中心規(guī)模排名前十的城市中，中國(guó)占了8個(gè)。
仲量聯(lián)行對(duì)20個(gè)主要城市進(jìn)行了監(jiān)測(cè)，2013年將有約150個(gè)購物中心開業(yè)，新開業(yè)購物中心的平均面積超過8萬平方米。預(yù)計(jì)到2015年底，北上廣深中國(guó)四大城市的購物中心面積將增加約40%，16個(gè)較小城市的供給量將翻番，其中武漢、重慶、成都增加至少1.5倍。
現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)極大，“以購物中心為例，呈現(xiàn)明顯的‘1/2現(xiàn)象’。”亞洲購物中心協(xié)會(huì)中國(guó)委員會(huì)副理事長(zhǎng)禹來向媒體指出，所謂“1/2現(xiàn)象”，指的是大型購物中心中有1/2開不了工，開工的有1/2開不了業(yè)，開業(yè)的有1/2難以盈利。“換句話說，中國(guó)購物中心成功率大概就八分之一。”
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深圳下半年購物中心頻多 預(yù)計(jì)商鋪?zhàn)饨饘⑾禄?/a>
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