|
在同濟大學讀完本科四年的李倩，畢業(yè)后在浦東一家大型機構(gòu)當白領，說起五角場的萬達，瞬間充滿了感情，而對記者“如何看待服飾業(yè)態(tài)向生活服務業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)移”的問題搖了搖頭，“題目太大了，不好回答”，然后問，
你有沒聽過《我在人民廣場吃炸雞》?
聽過，最近很火。
為什么不是《我在萬達廣場買新衣》?
……這確實是一個問題。
實體零售業(yè)運營模式謀變
目前，以實體購物中心作為核心產(chǎn)品之一的商業(yè)地產(chǎn)還在爆發(fā)式增長。
中國最大商業(yè)地產(chǎn)服務機構(gòu)RET睿意德商業(yè)服務部董事陳麗琳介紹，2013年以及未來兩年，中國商業(yè)地產(chǎn)供應將呈現(xiàn)井噴態(tài)勢。“在2010年這一輪史上最嚴厲的住宅市場調(diào)控措施出臺之后，一些原來單純從事住宅開發(fā)的企業(yè)，逐步向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，促使商業(yè)地產(chǎn)市場一直高溫不下�，F(xiàn)在，兩三年前集中開發(fā)的商業(yè)體量到了集中放量的時候了。”
陳麗琳指出，即將上市的這些商業(yè)項目，都面臨著同樣的問題。“有一些正在轉(zhuǎn)型的開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)項目的時候，缺乏商業(yè)營運經(jīng)驗，一些過去做了不少商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)商，又面臨著市場的變化而改變開發(fā)營運策略，隨著商業(yè)市場的成熟化發(fā)展，很多傳統(tǒng)的消費模式已經(jīng)無法滿足挑剔的高意愿消費群體的訴求。這意味著商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路勢在必行。”
運營模式之變：從單一到多元化
據(jù)記者了解到，目前，為了滿足不同客戶的購物需求，購物中心的運營項目由傳統(tǒng)的百貨企業(yè)轉(zhuǎn)變成百貨、餐飲、娛樂、教育培訓、兒童項目、書吧等多元化業(yè)態(tài)組合模式的全覆蓋。而購物中心的運營通常有租賃、聯(lián)營、自營、扣點等多種模式。
購物中心在建立初期，為吸引租戶入駐會采取與商戶的多種合作模式，共同培養(yǎng)市場，而成熟期階段，會進行品牌升級調(diào)整，招商策略占據(jù)主動，有效提升租金收益。
由于目前中國在建的購物中心規(guī)模居全球首位，購物中心之間的競爭也因此變得白熱化，一種全新的、為滿足消費者訴求的多元化的運營模式也就應運而生。陳麗琳表示，隨著消費理念的升級，消費習慣發(fā)生變化，購物中心的運營模式也在悄然發(fā)生變化。
例如，在同一個購物中心的運作中，開發(fā)商通常會采用固定租金或提成租金兩者取高的模式來合作。但是一些特殊的業(yè)態(tài)也會有一些例外的操作。對某些教育品牌通常采用是純租金的模式;對于快消品牌，因其對商場的面積有要求，入駐條件相對較為苛刻，所以通常采用“扣點”的方式運營，即營業(yè)額抽成;而類似兒童零售，一般采用“保底”的模式去做，即當銷售額低于該保底額時，商場仍按保底額的一定比例抽取傭金;體驗型的品牌或項目一般會采用“保底”或“扣點”兩者取其高的模式;對于休閑娛樂項目，一般運用“固定租金”的形式;餐飲則一般采取采用固定租金或提成租金兩者取高的模式，好的餐飲的“固定租金”金額會相對較低，品牌方會將個人收益與開發(fā)商收益進行捆綁，籍此要求開發(fā)商共同成長發(fā)展。
事實上，在電商的沖擊下，實體零售業(yè)的運營模式一直處于較快速的變化之中，包括租金和“扣點”的比例都在不斷變化。如過去針對休閑娛樂商戶如影院，營業(yè)額抽成的比例約12%，現(xiàn)在15%-18%的抽成也常出現(xiàn)。
陳麗琳強調(diào)，一二線城市的購物中心已出現(xiàn)了去主力店化的趨勢，通過此主力店群的替代來拉動人氣，幫助提升租金性收益，也是未來購物中心發(fā)展趨勢。而在三四線城市，主力店還是有較強的聚客能力和市場影響力。
優(yōu)質(zhì)租戶“挑食”嚴重
值得一提的是，由于競爭過于激烈，并非所有的租戶都愿意接受業(yè)主提出的合作模式。有時為了引進優(yōu)質(zhì)租戶，購物中心持有者也不得不被“霸王條款”牽著鼻子走。
據(jù)CBRE世邦魏理仕中國區(qū)零售商代表部門董事Joel Stephen亦向新華網(wǎng)指出，熱門租戶在上海市中心尋找零售鋪面時，首先考慮的將會是開發(fā)商的聲譽，尤其是這些開發(fā)商過往開發(fā)運營零售物業(yè)經(jīng)驗都將首先被納入考量;其次才是地段，周圍的商業(yè)氛圍，交通設施，如果有地鐵線路是否能直接連通地鐵對品牌選址都是很重要的;商業(yè)的配套如周邊是否有辦公樓、住宅等帶動人氣和消費也在重要考量范圍之類;此外有好的餐飲品牌進駐也很重要，包括這些品牌還會考量其他進駐品牌是否匹配自身的品牌定位。 共5頁 上一頁 [1] [2] [3] [4] [5] 下一頁 中國購物中心人氣不及會展中心 盈利的不過1/8 深圳下半年購物中心頻多 預計商鋪租金將下滑 青島購物中心業(yè)態(tài)悄然改變 餐飲娛樂成主力 購物中心“重吃不重穿” 服飾業(yè)期待“新玩法” 青島佑興公司進軍安哥拉 2000萬美元建家世界購物中心 搜索更多: 購物中心 |
