社區(qū)配套購物中心越開越多

　　成熟商圈早已不能滿足商業(yè)項(xiàng)目搶灘深圳市場(chǎng)的需求，從去年開始，不少新的購物中心在原特區(qū)外面市。今年下半年，預(yù)計(jì)會(huì)有位于沙井的京基百納廣場(chǎng)、龍崗中心城的萬科廣場(chǎng)、觀瀾湖新城MHmall等數(shù)個(gè)大型購物中心開門營(yíng)業(yè)。

　　據(jù)此前深圳中原地產(chǎn)的不完全統(tǒng)計(jì)，2013—2014年，深圳將入市的大型商業(yè)項(xiàng)目將達(dá)19個(gè)之多，增加商業(yè)面積170萬平方米以上，較過去兩年呈大幅增長(zhǎng)。

　　購物中心越開越多，其定位的目標(biāo)客群也產(chǎn)生差異化和細(xì)分化。

　　今年4月中旬，龍崗中心城寶能all﹒city購物中心開門迎客，這是繼去年12月寶能南山店開業(yè)后，又一家主要面向周邊社區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目。無獨(dú)有偶，綠景集團(tuán)旗下首個(gè)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目今年5月在龍華新區(qū)面市，這兩個(gè)項(xiàng)目為深圳零售物業(yè)市場(chǎng)帶來了10.5萬平方米的商業(yè)面積。記者獲悉，綠景集團(tuán)旗下另一同樣位于龍華的社區(qū)配套商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于今年年底開業(yè)。

　　值得關(guān)注的是，長(zhǎng)約36公里的龍崗大道5年內(nèi)就會(huì)有12座商業(yè)綜合體崛起，其購物中心同樣走社區(qū)配套的路子。

　　縱觀龍華新區(qū)和龍崗區(qū)，大型shoppingmall已成關(guān)外較大樓盤的標(biāo)配。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來此類社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量將在深圳非核心商圈繼續(xù)增長(zhǎng)。

　　“招商納客”商業(yè)項(xiàng)目面臨難題

　　來自仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，寶安區(qū)首家中高檔購物中心海雅繽紛城即將正式開業(yè)，隨著其招商工作的推進(jìn)，空置率保持下降趨勢(shì);而龍崗COCOPark作為龍崗區(qū)最先開業(yè)的零售物業(yè)，空置率自去年以來持續(xù)下降接近滿租。

　　購物中心內(nèi)持續(xù)有商家進(jìn)駐，填補(bǔ)了空白的商鋪位，但如何吸引客流提升業(yè)績(jī)已成為其亟須解決的問題。記者近日走訪了龍崗和寶安多家購物中心發(fā)現(xiàn)，在非節(jié)假日期間，幾個(gè)新的商場(chǎng)內(nèi)客流稀少，甚至有售貨員自嘲“售貨員比顧客還多”。即使到了晚上，入場(chǎng)人群中的更多是帶著小孩來納涼的老人。

　　位于龍華民治的上河坊購物樂園開業(yè)已久，除了幾家餐飲店和服飾折扣店外，該商業(yè)項(xiàng)目大部分鋪位仍處于招租狀態(tài)，周末也人流稀少。

　　高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)研究部董事張平介紹，“與傳統(tǒng)購物中心相比，社區(qū)型商業(yè)較小的開發(fā)規(guī)模、較短的開發(fā)周期以及較少的資金投入能夠迅速在非核心商圈填補(bǔ)集中式商業(yè)的空白，而較超市和百貨要豐富的業(yè)態(tài)有利于集聚人氣。”

　　記者采訪獲悉，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，還處在招商階段的購物中心為了實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)，積極引進(jìn)新品牌，臺(tái)灣、香港及全球知名餐飲和娛樂品牌已成為購物中心追逐對(duì)象。

　　機(jī)構(gòu)

　　預(yù)測(cè)

　　下半年商業(yè)地產(chǎn)租金將微降

　　“下半年市場(chǎng)氣氛漸轉(zhuǎn)保守，租金與價(jià)格增長(zhǎng)放緩，投資者仍會(huì)較為謹(jǐn)慎。”仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)林世松介紹，今年下半年將有新增供應(yīng)16萬平方米，新增項(xiàng)目包括華僑城歡樂海岸購物廣場(chǎng)二期和世紀(jì)匯等，年底全市總存量將達(dá)231萬平方米。他認(rèn)為，由于各種因素對(duì)租金增長(zhǎng)構(gòu)成壓力，預(yù)計(jì)租金升幅將在低位徘徊，今年全年較2012年5.6%的升幅有頗大的回落;商業(yè)地產(chǎn)的資本值雖繼續(xù)處于上行態(tài)勢(shì)，但升幅將漸趨保守。

　　業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，目前，深圳商業(yè)供應(yīng)與需求之間的差距使得商業(yè)商鋪的壓力加大，尤其是龍崗、寶安等片區(qū)供應(yīng)量較大的社區(qū)商業(yè)價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)有所下調(diào)。

　　房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)高力國(guó)際的林丹分析，目前購物中心租金兩極化非常明顯，其中成熟商圈的優(yōu)質(zhì)購物中心，如萬象城、金光華廣場(chǎng)和COCOPARK，租金均在1000元/月/平方米以上。而新興商圈，尤其是寶安和龍崗的購物中心則希望通過租金優(yōu)惠吸引及培育優(yōu)質(zhì)租戶，故租金仍定位在較低水平。

　　林丹表示，由于在新興商圈購物中心的租金定位仍會(huì)明顯低于成熟商圈，將會(huì)拉低深圳整體租金水平，平均租金水平將有微幅下降。受新增供應(yīng)的影響，全市購物中心空置率水平預(yù)計(jì)會(huì)上升。
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