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隨著各個(gè)公司的年報(bào)陸續(xù)披露，對(duì)于去年的內(nèi)房企財(cái)報(bào)來(lái)說(shuō)，“增收不增利”成為了業(yè)內(nèi)最大的共同點(diǎn)。而利潤(rùn)增長(zhǎng)不及營(yíng)收增速的情況，主要原因包括以下方面：
�。�1）因銷售均價(jià)增速不及土地成本增速、單位面積建安成增加，本導(dǎo)致的毛利率下滑；
�。�2）因財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用快速增長(zhǎng)導(dǎo)致的三費(fèi)率增長(zhǎng)過(guò)快；
�。�3）因部分項(xiàng)目盈利前景堪憂導(dǎo)致的存貨減值的情況；
（4）因部分物業(yè)公允價(jià)值減少，導(dǎo)致的公允價(jià)值減少計(jì)入當(dāng)期虧損的情況；
�。�5）因少數(shù)股東損益占比提升，導(dǎo)致歸母股東損益增長(zhǎng)不及營(yíng)收增速的情況。
盡管各家的具體原因不盡相同，但以上五點(diǎn)原因均因宏觀、行業(yè)大形勢(shì)的變化而產(chǎn)生的。在面對(duì)城鎮(zhèn)人均居住面積超40平米“供大于求”的大背景下，疊加近兩年經(jīng)濟(jì)承壓、疫情反復(fù)打擊購(gòu)房需求，而土地價(jià)格因“兩集中”等原因而繼續(xù)提升，預(yù)計(jì)在短期內(nèi)，房企增收不增利的局面仍難有根本改觀。
鑒于此，大眼樓管特推出系列研究，抽絲剝繭分析各房企“增收不增利”的內(nèi)在原因，供投資人及各房企找到問(wèn)題癥結(jié)，以便優(yōu)化和提質(zhì)增效。
越秀毛利率2年跌超13個(gè)百分點(diǎn)
越秀地產(chǎn)發(fā)布的去年全年業(yè)績(jī)公告顯示，2021年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入573.8億元，同比上升24.1%。而同期實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)僅為35.9億元，同比下滑15.5%，對(duì)于越秀地產(chǎn)上市公司股東來(lái)說(shuō)，其所能分到的凈利潤(rùn)率僅有6.2%。
在越秀地產(chǎn)增收不增利的背后，是公司項(xiàng)目毛利率出現(xiàn)了持續(xù)下滑的趨勢(shì)。全年毛利率由上一年的25.15%降至21.75%，較2019年的高點(diǎn)下滑近13個(gè)百分點(diǎn)之多，凈利潤(rùn)率由上一年的10.13%降至9.19%，近年來(lái)首次跌破10%。在利潤(rùn)率下滑的情況下，公司加權(quán)ROE也降至7.98%的水平。
毛利率下滑的背后是越秀近幾年土地價(jià)格的漲幅持續(xù)超過(guò)銷售均價(jià)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)地價(jià)比及其利潤(rùn)差持續(xù)收縮，以至于項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)持續(xù)下滑。
銷售均價(jià)徘徊不前 房地比被壓縮
2018年，越秀地產(chǎn)銷售均價(jià)為20867元/平米，2021年增長(zhǎng)至27570元/平米，年化增長(zhǎng)率為9.7%。而同期越秀地產(chǎn)重倉(cāng)的一二線城市，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，100個(gè)大中城市的土地成交均價(jià)（住宅）從2018年3600元/平米，增長(zhǎng)至2021年的5863元/平米，年化增長(zhǎng)17.6%，遠(yuǎn)高于越秀地產(chǎn)的銷售均價(jià)。
同期越秀地產(chǎn)的地價(jià)，無(wú)論是全口徑還是權(quán)益口徑，均呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。2021年，公司新增土儲(chǔ)918萬(wàn)平方米，克而瑞數(shù)據(jù)顯示其平均新增土地成本依然在一萬(wàn)元/平米之上。
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、結(jié)轉(zhuǎn)模式的緣故，近幾年土地成本上漲的事實(shí)將也大概率將繼續(xù)體現(xiàn)在越秀未來(lái)幾年的財(cái)報(bào)中。因此，越秀的利潤(rùn)率下滑趨勢(shì)或仍未結(jié)束。
此外，隨著物價(jià)及人力成本的提升，各房企的單位建筑面積的建設(shè)安裝成本或也將明顯提高，這也將導(dǎo)致項(xiàng)目利潤(rùn)率的下滑。 共2頁(yè) [1] [2] 下一頁(yè) 搜索更多: 越秀地產(chǎn) |
