編者按：2020年，中國房地產(chǎn)在驚濤巨浪中扼住命運(yùn)的喉嚨。
進(jìn)入全新的2021年，中國房地產(chǎn)如何在求發(fā)展與嚴(yán)監(jiān)管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業(yè)，需要充足的勇氣和智慧去應(yīng)對。
我們深信，“地產(chǎn)向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體策劃年度重磅報(bào)道“細(xì)細(xì)的紅線”，回顧并總結(jié)標(biāo)桿房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰(zhàn)略、模式，小到融資、人事等方面的調(diào)整與改變，并尋找新的一年里未來“持續(xù)的力量”之所在。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 從8月宣布至今，“三道紅線”熱度不減，不少觸線房企忙著用各種方法為自己“減負(fù)”。
諸多房企中，有著國資背景的總會(huì)占有優(yōu)勢，畢竟國資委原本對企業(yè)就有財(cái)務(wù)和利潤要求，而且融資成本相對較低，融資渠道也相對更多元。
因此，在三道紅線對標(biāo)之下，大部分國資背景的房企踩線并不多，甚至一些歸為綠檔，毫無違和之處，比如華潤、保利、中海、招商等。但有也有部分略踩一條邊線，如越秀地產(chǎn)。
越秀地產(chǎn)踩中的一條，是負(fù)債比達(dá)到了0.82，也就是略大于70%的要求。
除此之外，越秀地產(chǎn)在2020年的表現(xiàn)不錯(cuò)，尤其在土地方面，更是充分發(fā)揮了國企優(yōu)勢，將拿地渠道從過去公開招拍掛調(diào)整為TOD及“住宅+配建”模式。
這為越秀地產(chǎn)的土地成本提供了空間，同時(shí)也讓現(xiàn)金流管理更為充裕。
千億目標(biāo)
2020年，越秀地產(chǎn)在下半年明顯發(fā)力。
中報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)上半年累計(jì)合同銷售額375.6億元，同比上升1.8%。而12月27日該公司宣布，認(rèn)購金額已超1000億元，超額完成805億銷售目標(biāo)。
這或許是比較少人能預(yù)料到的情況。
2017年，越秀地產(chǎn)首次提出了2020年要跨越千億的目標(biāo)。而2019年，其合同銷售金額721.1億元，同比增長24.8%。
按照這個(gè)增速，越秀地產(chǎn)2020年完成千億應(yīng)該不是難事。但年初疫情爆發(fā)成為了籠罩在所有房企頭頂?shù)年幱�，因�?dān)心千億目標(biāo)完成難度太大，年初越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)宣布，2020年銷售目標(biāo)為802億元，增速降至11.21%。
沒有想到的是，在走過了“一季度冰封、二季度重啟、三季度修復(fù)、四季度回暖”的反轉(zhuǎn)之路后，2020年中國新房市場將迎來銷售達(dá)17億平方米、銷售金額有望超過17萬億元的歷史新高。
在這種情況下，越秀地產(chǎn)的銷售也在下半年出現(xiàn)明顯增速，從前三月單月銷售40-50億元漲至11月單月銷售過百億。
數(shù)據(jù)來源：公司公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理
不過，在越秀地產(chǎn)銷售增速恢復(fù)的同時(shí)，負(fù)債亦有提升。
據(jù)中報(bào)顯示。上半年越秀地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債1076.02億元，非流動(dòng)負(fù)債697.57億元，負(fù)債總額為1773.5億元。與2019年同期的1556.55億元相比，一年內(nèi)增加債務(wù)近217億。截至報(bào)告期末，越秀地產(chǎn)凈負(fù)債率為71.2%。
而2019年，越秀地產(chǎn)凈負(fù)債率達(dá)到75.2%，同比增長14%。
數(shù)據(jù)來源：公司公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理
但值得注意的一點(diǎn)是，這其實(shí)并不代表越秀地產(chǎn)真實(shí)的“負(fù)債”水平。
眾所周知，越秀地產(chǎn)主要依靠的是“地產(chǎn)+基金”模式，即與基金機(jī)構(gòu)合作，以較低成本獲取土地進(jìn)行開發(fā)，然后根據(jù)項(xiàng)目情況選擇回購，達(dá)到“先拿地，后付錢”的效果。
這種模式，能有效解決資金問題，但由于采用和基金合作的方式，基金公司提供的資金在房企端并不視為債務(wù)，也不會(huì)影響到財(cái)務(wù)報(bào)表。
同時(shí)，越秀地產(chǎn)短期償債能力有所下降，現(xiàn)金短債比由2019年底的4.2下降至2.8。主要由于短債占比有所提升，短債占有息負(fù)債比例由10.1%提升至14.9%，但仍處于較低的比例。
此外，越秀地產(chǎn)銷售業(yè)績中，大灣區(qū)的貢獻(xiàn)也越來越明顯。
上半年約376億元的銷售中，大灣區(qū)占比59.6%，華東地區(qū)占比27.2%，2019年度則分別占比58.5%及23.4%。
在當(dāng)時(shí)的中期業(yè)績會(huì)上，投資者關(guān)系部總經(jīng)理姜永進(jìn)還透露，上半年越秀地產(chǎn)未入賬銷售額在955億元左右，其中大灣區(qū)占比63%。管理層稱，未來大灣區(qū)銷售入賬比例還是會(huì)保持在60%以上的水平。
截至2020年上半年，越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)土儲為1273萬平方米，占總土儲的50%以上，主要分布在廣州、深圳、佛山、江門、中山、香港六個(gè)城市。
“軌交+物業(yè)”
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢越秀地產(chǎn)2020年中報(bào)，上半年核心凈利潤為19.9億元，同比增長8.5%，核心凈利率為8.4%。
尤其從2017年起至2019年，越秀地產(chǎn)全年核心凈利潤都呈現(xiàn)較大增長，分別為23.5億元、28.1億元和35.1億元。
現(xiàn)金短債比雖從4.2下降至2.8，但對比其他房企仍處于較好水平，僅次于以財(cái)務(wù)管理見長的中海。
這就意味著，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金流比較充裕。
大部分人士認(rèn)為，這跟越秀地產(chǎn)2020年的拿地方式出現(xiàn)變化有直接關(guān)系。
目前，越秀地產(chǎn)拿地方式主要為“軌交+物業(yè)”、國企合作、城市更新、“住宅+配建”、收并購和產(chǎn)業(yè)勾地六種方式，控制拿地成本，以公開市場競拍快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目做補(bǔ)充，形成特色化、多元化的增儲平臺。
其中，“軌交+物業(yè)”和“住宅+配建”這兩種模式尤其值得關(guān)注。特別是“軌交+物業(yè)”模式，越秀地產(chǎn)已經(jīng)使用得十分廣泛且熟練。
2019年5月，越秀地產(chǎn)成功引入廣州地鐵戰(zhàn)略成為第二大股東，“軌交+物業(yè)”發(fā)展模式便駛?cè)肟燔嚨馈?/p>
越秀地產(chǎn)認(rèn)為，此項(xiàng)深具特色的發(fā)展業(yè)務(wù)，將為公司帶來業(yè)績的持續(xù)增長。
截至2020年上半年，越秀地產(chǎn)已有三個(gè)成熟的TOD項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)合同銷售50.5億元，同比上升了141.6%，占總合同銷售總額約13.4%。其中一項(xiàng)目，更勇奪廣州4月和5月單盤“銷冠”稱號。
借由TOD模式，為越秀地產(chǎn)帶來的不僅是銷售業(yè)績方面的貢獻(xiàn)，更重要的是，這些項(xiàng)目地塊往往是由廣州地鐵先從政府方獲得，經(jīng)過6個(gè)月前期準(zhǔn)備后，將51%股權(quán)出售給母公司越秀集團(tuán)。再經(jīng)過4-5個(gè)月建設(shè)期后，母公司才將項(xiàng)目注入越秀地產(chǎn)。
因此，越秀地產(chǎn)可以在收購項(xiàng)目后很快開盤銷售。
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