換而言之，不管是拿地支出還是開發(fā)建設(shè)費(fèi)用，在項(xiàng)目注入越秀地產(chǎn)之前，都無需涉及任何花費(fèi)。即使將項(xiàng)目注入越秀地產(chǎn)，土地成本也往往比周邊項(xiàng)目更為合算。
以越秀地產(chǎn)2020年收購的兩個TOD項(xiàng)目為例，6月4日，越秀集團(tuán)與廣州地鐵訂立協(xié)議收購水西和鎮(zhèn)龍兩個項(xiàng)目51%股權(quán)，合計總建面超過100萬平米。
兩個項(xiàng)目的收購價分別約23和33億元，對應(yīng)樓面地價分別為13485元/平米和9184元/平米，占周邊新盤售價比例約30%。
中期業(yè)績會上，姜永進(jìn)曾稱，兩個項(xiàng)目預(yù)計可產(chǎn)生約200億元的可售貨值。收購?fù)瓿珊�，越秀地產(chǎn)軌交項(xiàng)目土地儲備總建筑面積將增加至419萬平方米，占總土地儲備的17.7%。
至于廣州地鐵，據(jù)公開報道顯示，2023年前廣州地鐵將負(fù)責(zé)建設(shè)完成廣州市總長度258千米的新地鐵線。作為補(bǔ)償?shù)囊徊糠�，廣州地鐵將有權(quán)在建設(shè)期間收購33個地鐵上蓋項(xiàng)目。
作為廣州地鐵的深度合作者，越秀地產(chǎn)顯然在參與分享這33個項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)方面有著直接優(yōu)勢。退一步來講，即使越秀地產(chǎn)不全部包攬，只參與一半項(xiàng)目，對于其在廣州的土地儲備也是豐富的補(bǔ)充。
現(xiàn)在，越秀集團(tuán)已經(jīng)將這種合作模式從廣州推廣開來。
據(jù)此前觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒報道，越秀集團(tuán)、廣州地鐵和長沙軌交集團(tuán)已經(jīng)簽署了合作協(xié)議，越秀地產(chǎn)“軌交+物業(yè)”的模式或許即將在長沙上演。
林昭遠(yuǎn)還曾透露，越秀地產(chǎn)也在和其他城市進(jìn)行洽談，包括武漢地鐵，成都地鐵等。
“住宅+配建”
除了“軌交+物業(yè)”之外，越秀地產(chǎn)2020年在拿地方面力推的另一個模式就是“住宅+配建”。
所謂“住宅+配建”模式，即政府在拍賣地塊時，設(shè)定開發(fā)商同時配建某個公共物業(yè)的條件，開發(fā)商承擔(dān)配建成本并將建成的公共物業(yè)無償交付給政府，但配建額度可以直接抵減土地成本。
這種模式的好處是，企業(yè)可以定向獲取較低價格的優(yōu)質(zhì)土儲，并通過配建工程的建設(shè)，有效管理現(xiàn)金流。
2020年上半年，越秀地產(chǎn)就通過這種方式拿下了廣州番禺長隆南地塊。當(dāng)時資料顯示，該宗番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)BA0902107、BA0902111地塊，容積率為4.3，最大計容建面超40萬平方米，緊鄰萬博CBD商圈及長隆度假區(qū)。
雖地塊起價為39.26億元，但按照出讓條件，拿地企業(yè)須按要求負(fù)責(zé)出資建設(shè)華南理工大學(xué)廣州國際校區(qū)二期第一批工程項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)面積42萬平方米，總投資約39.37億元，并建成后無償移交給廣州市政府明確的相關(guān)部門。
林昭遠(yuǎn)此前公開表示，這種拿地方式是通過為政府配建一些公共設(shè)施，定向獲取優(yōu)質(zhì)土地儲備。好處在于提前對開發(fā)土地指標(biāo)、定位做了策劃，拿地以后，開工效率可以得到有效提升，加上配建額度可以直接抵減土地成本，令土地支出大幅度減少。
“這個模式應(yīng)該也是我們2020年一個新的突破，我們也會把這個模式進(jìn)一步發(fā)揚(yáng)光大，目前不單是廣州市，希望能夠復(fù)制到其他城市。”林昭遠(yuǎn)稱。
下半年，越秀地產(chǎn)將這種拿地模式復(fù)制到了成都。
截至10月底，越秀地產(chǎn)通過“住宅+配建”一共拿地4宗，除了前文提及的番禺漢溪地塊，還有廣州番禺區(qū)華工國際校區(qū)二期BB0204001地塊、廣州市白云區(qū)亭崗站AB2404118、AB2404121、AB2404122地塊和成都市天府新區(qū)科學(xué)城地塊。
數(shù)據(jù)來源：公司公告
有統(tǒng)計顯示，若不考慮配建成本，四宗地平均地價為7089元/平方米；若考慮配建成本，平均地價為13381元/平方米。
這四宗地的總土儲面積為137萬平米，占當(dāng)時新增土儲的56%；總權(quán)益土地款為176億元，占總權(quán)益土地款的82%。
去化與促銷
顯然，通過調(diào)整拿地方式降低土地成本，從而進(jìn)一步減少現(xiàn)金支出，控制利潤以及負(fù)債，成為越秀地產(chǎn)這兩年在財務(wù)調(diào)整方面主要的方式之一。
但對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，拿地是一個項(xiàng)目開發(fā)的第一步，后續(xù)還有開發(fā)建設(shè)、銷售買樓等環(huán)節(jié)。擺在越秀地產(chǎn)眼前的還有提升去化能力、營收和利潤等問題。
數(shù)據(jù)顯示，2016年至2019年末，越秀地產(chǎn)的存貨分別為620.13億元、643.08億元、880.96億元和1534.73億元，對應(yīng)同比增速分別為-4.38%、3.70%、36.99%和74.21%。
2019年年報公布之時，已經(jīng)有業(yè)內(nèi)人士幫越秀地產(chǎn)算過這筆賬，具體為反映越秀地產(chǎn)存貨去化壓力的指標(biāo)“存貨/平均預(yù)收賬款”由2015年的5.00下滑至2018年的3.58。
截至2019年末，越秀地產(chǎn)存貨為1534.73億元，同比增長74.21%；平均預(yù)收賬款為367.90億元，同比增長49.34%。所以，2019年去化指標(biāo)為4.17，同比增加了16.48%。
和其他房企相比，越秀地產(chǎn)在營銷方面仍然顯得含蓄了一些。雖然于8月宣布和思為科技一起打造了一個線上營銷平臺，以打通線上線下互動，但與恒大、碧桂園等同城其他房企相比，越秀地產(chǎn)對于線上平臺的推出和使用顯然慢了一拍。
此外，恒大、富力等為了更多賣出樓盤，也不惜各種“大促”，如三五萬即可下定金，最低打折至七五折等，越秀地產(chǎn)則少有如此力度的促銷活動。
因此，雖然這幾年越秀地產(chǎn)在大本營廣州的銷售一直不錯，但從供貨量與銷售額比較來看，還有更大提升空間。
至于營收，2016年越秀地產(chǎn)總營收為負(fù)增長，2017-2018年增長率均在15%以下，2019年則達(dá)到同比增長45.04%到383.39億。
2020年上半年，越秀地產(chǎn)營收為237.1億元，同比上漲8.8%。當(dāng)然，于上半年而言，疫情不管對銷售還是營收都有很大的影響，因此就全年而言能否保持較高增速，尚待越秀地產(chǎn)2020年全年業(yè)績的公布。
來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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