2020年上半年,新冠疫情暴發(fā),宏觀環(huán)境復(fù)雜多變,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體業(yè)績(jī)、營(yíng)收漲幅普遍收窄,部分房企上半年業(yè)績(jī)完成率不到40%。難得的是,據(jù)越秀地產(chǎn)股份有限公司(股份代碼:00123.HK,簡(jiǎn)稱“越秀地產(chǎn)”)半年報(bào)顯示,2020年上半年,越秀地產(chǎn)合同銷售金額約375.6億元,完成全年合同銷售目標(biāo)802億元的46.8%,位列中房網(wǎng)部分房企2020年銷售目標(biāo)完成情況第五;營(yíng)收約為237.1億元,同比上升8.8%。
基于年中報(bào),興業(yè)證券預(yù)計(jì),越秀地產(chǎn) 20/21年核心凈利潤(rùn)為44.3/54.7億元,同比增長(zhǎng)26.3%/23.4%。維持“買入”評(píng)級(jí),目標(biāo)價(jià)2.30港元,對(duì)應(yīng)2020/2021年6.7倍和5.5倍PE,當(dāng)前股息率超過(guò)6%,較當(dāng)前股價(jià)有51.3%的提升空間。
逆周期平穩(wěn)增長(zhǎng)、收獲行業(yè)認(rèn)可的同時(shí),上半年越秀地產(chǎn)也在積極納儲(chǔ),夯實(shí)其以大灣區(qū)為核心、四大區(qū)域?yàn)橹蔚?+4全國(guó)布局,并不斷深化“軌交+物業(yè)”等戰(zhàn)略,塑造自身未來(lái)發(fā)展的特色化優(yōu)勢(shì)。
“6+1”多渠道低成本增儲(chǔ)方式 夯實(shí)1+4全國(guó)戰(zhàn)略布局
數(shù)據(jù)顯示,越秀地產(chǎn)上半年375.6億元的合同銷售中,大灣區(qū)貢獻(xiàn)了223.9億元,占比約60%。此外華東地區(qū)、華中地區(qū)、北方地區(qū)及西部區(qū)域合計(jì)約占40%,其中華東地區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售約人民幣102.4億元,同比上升9.5%。
近年來(lái),越秀地產(chǎn)在深耕大灣區(qū)的基礎(chǔ)上,正戰(zhàn)略性深度布局中國(guó)最具活力的四大經(jīng)濟(jì)帶,并逐步形成了「1+4」全國(guó)性布局。而上半年的定向拿地,也將進(jìn)一步提升并鞏固越秀地產(chǎn)在各區(qū)域的規(guī)模與競(jìng)爭(zhēng)力。
通過(guò)多元化購(gòu)地方式,越秀地產(chǎn)上半年以較低溢價(jià)于廣州、杭州和蘇州3個(gè)城市新增5幅優(yōu)質(zhì)土地,總建筑面積約為110萬(wàn)平方米,并通過(guò)「住宅+配建」模式以底價(jià)獲得廣州番禺長(zhǎng)隆南地塊,令土儲(chǔ)增加約44萬(wàn)平方米。同時(shí),越秀地產(chǎn)城市更新項(xiàng)目廣州番禺里仁洞村和南沙東流村舊村改造也在按計(jì)劃積極推進(jìn)中。
事實(shí)上,優(yōu)質(zhì)土地資源的稀缺與價(jià)格高企,是近年來(lái)不少房企發(fā)展速度放緩、利潤(rùn)率走低的重要影響因素。近期維持越秀地產(chǎn)“買入”評(píng)級(jí)的興業(yè)證券認(rèn)為,越秀地產(chǎn)通過(guò)“6+1”多元方式拿地(軌交+物業(yè)、國(guó)企合作、城市更新、住宅+配建、收并購(gòu)和產(chǎn)業(yè)勾地六種方式積極拿地,以公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)拍快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目做補(bǔ)充),不斷獲取優(yōu)質(zhì)低成本土儲(chǔ),已經(jīng)形成特色化、多元化的增儲(chǔ)平臺(tái)。而此優(yōu)勢(shì),無(wú)疑將為其未來(lái)高質(zhì)量發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
報(bào)告顯示,截至6月30日,越秀地產(chǎn)在全國(guó)戰(zhàn)略布局19城,擁有總土地儲(chǔ)備約2,363萬(wàn)平方米,與去年末基本持平。其中大灣區(qū)擁有土地儲(chǔ)備約1,273萬(wàn)平方米,約占總土地儲(chǔ)備的53.9%。同樣給予越秀地產(chǎn)“跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí)的中金公司認(rèn)為,僅越秀地產(chǎn)大灣區(qū)充裕的未售土儲(chǔ),就足夠支撐其未來(lái)3-4年的發(fā)展。
收獲市場(chǎng)認(rèn)可 “軌交+物業(yè)”戰(zhàn)略順利推進(jìn)
市場(chǎng)環(huán)境越是充滿挑戰(zhàn),越彰顯企業(yè)的產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)。
上半年越秀地產(chǎn)軌交項(xiàng)目的表現(xiàn)尤為突出,品秀星圖、品秀星樾和品秀星瀚三個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合同銷售約50.5 億元,同比增長(zhǎng)141.6%。其中,品秀星樾銷售更勇奪廣州4月和5月單盤「銷冠」稱號(hào),成功展示了越秀地產(chǎn)打造適銷對(duì)路TOD產(chǎn)品的能力,樹(shù)立其行業(yè)地位。
此外,越秀地產(chǎn)還向母公司廣州越秀集團(tuán)取得收購(gòu)水西項(xiàng)目和鎮(zhèn)龍項(xiàng)目?jī)身?xiàng)物業(yè)51%權(quán)益的權(quán)利,預(yù)計(jì)今年四季度完成交易。屆時(shí),越秀地產(chǎn)將增加軌交優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備約105萬(wàn)平方米,軌交項(xiàng)目土地儲(chǔ)備將增至約419萬(wàn)平方米,約占報(bào)告期內(nèi)總土地儲(chǔ)備的17.7%。
目前,越秀地產(chǎn)已成為中國(guó)軌交物業(yè)開(kāi)發(fā)的最大發(fā)展商之一,可以預(yù)見(jiàn),未來(lái)隨著越秀地產(chǎn)與廣州地鐵集團(tuán)的戰(zhàn)略合作的繼續(xù)深化,越秀地產(chǎn)后續(xù)納儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步釋放,“軌交+物業(yè)”發(fā)展模式也將為越秀地產(chǎn)帶來(lái)持續(xù)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。
此外,據(jù)了解,越秀地產(chǎn)正積極引進(jìn)與培養(yǎng)TOD開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍,支持TOD業(yè)務(wù)的快速發(fā)展,并將以TOD產(chǎn)品研究院為平臺(tái),全面升級(jí)打造特色化TOD 產(chǎn)品線,繼續(xù)獲取市場(chǎng)TOD產(chǎn)品領(lǐng)先地位和差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),積極拓展大灣區(qū)以外城市的“軌交+物業(yè)”業(yè)務(wù)。
上半年,面對(duì)新冠疫情的沖擊,越秀地產(chǎn)攻堅(jiān)克難,砥礪前行,終于交上了一份令人滿意的答卷。對(duì)于下半年的發(fā)展情況,越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)在業(yè)績(jī)會(huì)上表示,“接下來(lái),越秀地產(chǎn)將把握好下半年市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇的窗口,結(jié)合線上線下,多渠道、多方式加快軌交等物業(yè)銷售,全力提高銷售去化和現(xiàn)金回流,完成全年銷售目標(biāo)”,并在未來(lái)繼續(xù)利用其多元化低成本增儲(chǔ)方式,發(fā)揮大灣區(qū)龍頭地位布局的優(yōu)勢(shì),持續(xù)進(jìn)行城市深耕,確保繼續(xù)穩(wěn)健前行。
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