引入凱德老將羅臻毓，合生創(chuàng)展發(fā)力商業(yè)的想法已不言而喻。
近日，合生創(chuàng)展80億元商業(yè)房地產抵押貸款資產支持證券（CMBS）產品--“中金-合生-北京朝陽合生匯資產支持專項計劃”在上交所成功發(fā)行。
對于持有較多重資產的企業(yè)來說，巨額資金沉淀、漫長回報周期和回報率一直是發(fā)展商業(yè)地產的難題。
在國內商業(yè)REITs遙遙無期的情況下，通過CMBS等資產證券化方式盤活存量資產，提高資產流動性，不失為一種好的方式。
除此之外，更多的融資通道亦正在被探索。
據(jù)相關人士透露，近年來越來越多中資企業(yè)將視線投向新加坡REITs市場，以減輕持有資產帶來的壓力。
合生創(chuàng)展是否也有此考量？畢竟羅臻毓曾履職于亞洲最大的多元化房地產集團凱德集團，其“地產+基金”的運作模式，形成了投融管退的完整價值閉環(huán)。
據(jù)了解，羅臻毓現(xiàn)任合生創(chuàng)展集團聯(lián)席總裁，兼合生不動產的總裁，他的任務就是開拓合生創(chuàng)展不動產板塊，資本化合生長期持有的物業(yè)。
他的到來，顯然給合生商業(yè)的未來帶來了更多想象空間。
CMBS與REITs
此次總規(guī)模80億CMBS為續(xù)發(fā)產品，底層資產曾于2018年6月成功發(fā)行CMBS (“長城證券-北京合生匯資產支持計劃”)，規(guī)模56億元，也是2018年上半年全市場規(guī)模最大的CMBS產品。
此次產品發(fā)行規(guī)模總計80億元，其中，優(yōu)先級資產支持證券發(fā)行規(guī)模75億元，發(fā)行利率為4.35%，是歷史最大規(guī)模單體購物中心CMBS產品。
對于CMBS產品來說，底層資產的現(xiàn)金流收入與資產估值，決定了一個項目的發(fā)行規(guī)模，而合生的底層資產為北京朝陽合生匯商業(yè)、停車場物業(yè)。
資料顯示，北京朝陽合生匯坐落于朝陽CBD東區(qū)金角之上，廣渠路和西大望路兩大交通主動脈交匯之處。
該項目總建筑面積約39.6萬平米，商業(yè)面積約19.1萬平米，5A級寫字樓面積10萬平米，停車場包含近2600個車位，是CBD區(qū)高端購物中心。
在房地產融資渠道逐漸收緊的環(huán)境中，CMBS為持有優(yōu)質物業(yè)的企業(yè)提供了一個不錯的融資渠道。
今年，包括中海、大悅城在內的企業(yè)均通過發(fā)行CMBS方式盤活手中資產。
實際上，隨著今年6月首批9只基礎設施公募REITs產品于滬、深交易所上市，不少人期待公募REITs擴容到商業(yè)地產。
據(jù)悉，首批上市產品主要投向基礎設施補短板項目，試點的基礎設施包括倉儲物流、收費公路、信息網(wǎng)絡、產業(yè)園區(qū)等。
但通過采訪能夠發(fā)現(xiàn)，市場對于商業(yè)地產是否可能納入公募REITs看法不一。
一位資管平臺高層對此持樂觀態(tài)度，認為現(xiàn)在主要是結構上的問題，法律及稅制上還沒有完善，但商辦資產納入公募REITs是未來一定會發(fā)生的事情。
“現(xiàn)在很慶幸跨出了第一步了，很多自持方?jīng)]有機會商業(yè)地產證券化，這是未來一定會發(fā)生的。商業(yè)地產的量很大，現(xiàn)在很多開發(fā)商面臨的問題是，自持物業(yè)市場流動性不強，沒有機會賣掉，管理不到位就造成資源浪費。”
但同樣有相對悲觀的聲音，有業(yè)內人士在接受觀點地產新媒體采訪時表示，至少在5年內，內地REITs不會擴大到商寫部分。
“這個產品的推出，很明顯要支持實體經(jīng)濟。但從國家的角度，并不認為商業(yè)地產和房地產是實體經(jīng)濟，實體經(jīng)濟頂多把產業(yè)園放進來，首先要支持的是基礎設施。”
他的觀點更多基于國家對于房地產的態(tài)度：“現(xiàn)在房地產的范圍非常廣，整個金融體系連寫字樓和商場都認為是房地產。我在寫字樓辦公，這到底是不是實體經(jīng)濟？很顯然是，但它是房地產。”
他直言，這是一個很被動，但又很難改變的事實。
顯然，內地公募REITs是否會擴大到商寫部分仍遙遙無期。在這個情境下，不少企業(yè)將目光投向新加坡交易所。
目前來看，新加坡和香港是受到高關注度的海外REITs市場，但從組織結構、收入及資產條件來看，境內物業(yè)在新加坡REITs上市更具有利條件。
據(jù)相關人士透露，近年來，越來越多中資企業(yè)將視線投向新加坡REITs市場，并開始作出嘗試，以減輕持有資產帶來的壓力。
近期內地房企中一個“吃螃蟹”的企業(yè)是新城。
7月30日，新城宣布正籌劃將間接持有的、主要位于長三角區(qū)域和部分二線省會城市的9個商業(yè)物業(yè)作為底層資產在新加坡設立信托基金，再申請向相關投資者發(fā)行信托份額以實現(xiàn)于新加坡證券交易所主板上市。
后續(xù)，新城控股于新加坡設立的間接控股子公司信誠資產管理有限公司將作為本次擬設立信托基金的管理人，向新交所遞交上市申請表格，以申請批準該信托基金于新交所主板上市。
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