簡(jiǎn)而言之，越秀地產(chǎn)采用的是一種“地產(chǎn)+基金”的拿地方式，即與越秀集團(tuán)旗下產(chǎn)業(yè)基金合作，在拿地時(shí)越秀地產(chǎn)以9.5%的權(quán)益、集團(tuán)基金以90.5%的權(quán)益一起分?jǐn)傎Y金，當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售回款后，越秀地產(chǎn)再根據(jù)情況回購(gòu)項(xiàng)目股權(quán)。
最明顯的好處，便是越秀地產(chǎn)可以在前期以較低成本拿地，減少資金壓力，保持較低的負(fù)債水平。
有所不同的是，此次越秀地產(chǎn)收購(gòu)的是商業(yè)項(xiàng)目，其前期所需要的建設(shè)、培育的資金和時(shí)間成本遠(yuǎn)超過(guò)一個(gè)普通的住宅項(xiàng)目。
于母公司越秀集團(tuán)來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目規(guī)劃還未明晰且租戶(hù)未清場(chǎng)的情況，將這一具有前景的項(xiàng)目進(jìn)行回收、建設(shè)，等到時(shí)機(jī)恰當(dāng)時(shí)再注入上市公司——這也就接近于一個(gè)孵化過(guò)程。
若梳理越秀地產(chǎn)近年來(lái)在商業(yè)項(xiàng)目上的足跡，其孵化的模式或已貫穿整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成長(zhǎng)周期。
在過(guò)往，我們更多關(guān)注到越秀地產(chǎn)商業(yè)中后期的運(yùn)營(yíng)模式。
最典型的便是越秀地產(chǎn)與越秀房托基金的雙平臺(tái)互動(dòng)，即“開(kāi)運(yùn)金”模式。投資拿地、前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)的“開(kāi)”階段，及招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理的“運(yùn)”階段，幾乎由越秀地產(chǎn)獨(dú)立完成；待項(xiàng)目成熟且達(dá)到預(yù)定回報(bào)率后，由越秀房托負(fù)責(zé)的金融化，即“金”階段，完成出表，建立商業(yè)項(xiàng)目與金融相銜接的鏈條。
現(xiàn)時(shí)，整個(gè)越秀房產(chǎn)基金持有八項(xiàng)物業(yè)，其中就包括2012年越秀地產(chǎn)注入的廣州國(guó)際金融中心，該年越秀房托在管物業(yè)規(guī)模和估值直接躍升至200億階梯，實(shí)現(xiàn)跨越式成長(zhǎng)。
然而由于注入基金平臺(tái)對(duì)于項(xiàng)目收益情況要求高，因此目前仍有部分商業(yè)項(xiàng)目放在越秀地產(chǎn)平臺(tái)中，由旗下負(fù)責(zé)商業(yè)的越秀商投進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。
但在自持“沉重”的商辦物業(yè)發(fā)展過(guò)程中，還是不可避免地對(duì)上市平臺(tái)帶來(lái)一些資金壓力。
因此近兩年也可看到，越秀地產(chǎn)正在尋找其他的地產(chǎn)金融化工具，以應(yīng)對(duì)以越秀地產(chǎn)為代表的開(kāi)發(fā)端，到以越秀房托為代表的退出端之間的過(guò)渡。
正如2020年9月，越秀旗下位于廣州荔灣的商業(yè)項(xiàng)目悅匯城正式開(kāi)業(yè)，建筑面積達(dá)28萬(wàn)平方米，為廣州西部最大、廣州第二大的單體購(gòu)物中心。
該項(xiàng)目前身為財(cái)富天地廣場(chǎng)，原本定位為“國(guó)際鞋業(yè)主題商城”。2007年，越秀地產(chǎn)以17億元的價(jià)格拿下項(xiàng)目地塊，后來(lái)打造成囊括商貿(mào)城、寫(xiě)字樓及財(cái)富公館三大物業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目。
但因運(yùn)營(yíng)關(guān)系，于2018年12月該項(xiàng)目從越秀地產(chǎn)平臺(tái)剝離，一支PE基金接手其77.79%股權(quán)連同相關(guān)債務(wù)，考慮要立即償付的債款總交易價(jià)格估計(jì)為26.98億元。
公開(kāi)資料顯示，該基金由越秀產(chǎn)業(yè)基金組建，稱(chēng)為“一號(hào)基金”，總規(guī)模50億元，其中廣州國(guó)資產(chǎn)業(yè)基金出資43億元，越秀地產(chǎn)通過(guò)子公司出資7億元。
此類(lèi)基金以增值型為主要策略，主要投資標(biāo)的為于一二線(xiàn)城市核心區(qū)域有潛力的商業(yè)物業(yè)�；鹬饕獏⑴c商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目孵化環(huán)節(jié)，采用基金化運(yùn)作模式，聯(lián)合資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，共同對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行升級(jí)改造及業(yè)態(tài)調(diào)整，以提升租金及資產(chǎn)價(jià)值。
最后，待項(xiàng)目成熟后，將資產(chǎn)注入香港REITs或C-REITs，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目退出與基金收益，形成物業(yè)開(kāi)發(fā)—孵化—金融退出的商業(yè)鏈條模式。
據(jù)悉，該類(lèi)基金并不如REITs一般嚴(yán)格要求收益率，更追求的是項(xiàng)目成熟出售時(shí)，資產(chǎn)增值帶來(lái)的收益。
這也就成為了越秀地產(chǎn)化解商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展期資金需求的途徑之一。無(wú)獨(dú)有偶，其2019年9月掛牌旗下佛山星匯云錦商業(yè)項(xiàng)目，也最終交由了該一號(hào)基金承接。
而如今，通過(guò)一紙資產(chǎn)注入公告，可以窺見(jiàn)越秀地產(chǎn)早已將這種孵化模式再次前置——在尚未達(dá)到招商運(yùn)營(yíng)階段前獨(dú)立于體系外，待到即將完工投入運(yùn)營(yíng)時(shí)再注入上市公司。
不過(guò)值得一提的時(shí)，這種模式雖然能夠很好的平衡資金與負(fù)債，但在一定程度上或許也犧牲了一些資產(chǎn)增值上的收益。
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