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資產(chǎn)透視
招募說(shuō)明書(shū)顯示，中金綠發(fā)商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)為位于山東省濟(jì)南市市中區(qū)的領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心。
該項(xiàng)目的建筑面積為20.09萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心部分面積16.21萬(wàn)平方米，可租賃面積8.47萬(wàn)平方米（不含地下車位），是一個(gè)集百貨零售、餐飲美食、休閑娛樂(lè)等為一體的體驗(yàn)式購(gòu)物中心。
熟悉消費(fèi)REITs的相關(guān)人士表示，中金綠發(fā)商業(yè)REIT獲得超額認(rèn)購(gòu)，很大程度取決于底層資產(chǎn)的強(qiáng)勁表現(xiàn)。
商業(yè)客了解到，領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心于2014年12月28日開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，定位為面向家庭及城市青年的超區(qū)域型購(gòu)物中心。
目前，項(xiàng)目三公里范圍內(nèi)，擁有令能領(lǐng)秀城、綠地新都會(huì)、外海蝶泉山莊、沐春家園、南康新居等多個(gè)住宅小區(qū)，常住人口規(guī)模達(dá)到47.55萬(wàn)人。
這意味著，項(xiàng)目擁有龐大且穩(wěn)定的消費(fèi)客群基礎(chǔ)。
此外，綠發(fā)相關(guān)人士介紹，該項(xiàng)目是周邊5公里范圍內(nèi)唯一體量超10萬(wàn)平方米的大型綜合性購(gòu)物中心，在所處商圈內(nèi)暫無(wú)相同體量的存量或計(jì)劃入市的競(jìng)品項(xiàng)目。
數(shù)據(jù)顯示，2024年全年，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)客流量1424.13萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額22.31億元，除新能源汽車外的營(yíng)業(yè)額達(dá)到9.32億元，營(yíng)業(yè)收入為1.6億元。
從出租表現(xiàn)來(lái)看，2022年至2024年，項(xiàng)目的加權(quán)平均出租率為93.04%、95.17%及95.64%，呈現(xiàn)穩(wěn)定上升的態(tài)勢(shì)。
不過(guò)，值得注意的是，截至2024年末，領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心在2025年和2026年，分別將有20.91%和26.33%的租賃面積面臨租約到期的情況，其應(yīng)的2024年店鋪?zhàn)赓U收入占比分別為36.43%和32.05%。
如若這類租賃面積無(wú)法快速續(xù)約，或引入新的品牌，或?qū)?duì)底層資產(chǎn)的整體經(jīng)營(yíng)帶來(lái)較大影響。
除底層資產(chǎn)以外，公募REITs的擴(kuò)募同樣是當(dāng)前熱議的話題，而此次上市的中金綠發(fā)商業(yè)REIT，其資產(chǎn)的原始權(quán)益人為山東魯能商業(yè)管理有限公司。
魯能商管是中國(guó)綠發(fā)集團(tuán)的商業(yè)資產(chǎn)管理平臺(tái)，目前布局了“貴和”、“魯能城”、“美麗匯”等產(chǎn)品線，經(jīng)營(yíng)管理的商業(yè)項(xiàng)目共10個(gè)。
此外，李斌在上市儀式透露，目前，中國(guó)綠發(fā)已在全國(guó)布局?jǐn)?shù)十家高端酒店、商業(yè)項(xiàng)目以及文旅度假景區(qū)。
換言之，這些資產(chǎn)將為后續(xù)的擴(kuò)募與上市帶來(lái)新的可能。
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