來源：觀點(diǎn)網(wǎng) 龔麗欣
2024年是基礎(chǔ)設(shè)施消費(fèi)REITs的開局之年，從目前已經(jīng)發(fā)布財(cái)報(bào)的基金來看，消費(fèi)REITs業(yè)績表現(xiàn)整體呈現(xiàn)增長趨勢(shì)，但不同REIT增長幅度差異較大。
其中，華夏華潤商業(yè)REIT四季度業(yè)績略有下滑，但全年收益整體達(dá)標(biāo)。
數(shù)據(jù)顯示，從基金合并層面看，華夏華潤商業(yè)REIT實(shí)現(xiàn)收入6.42億元，完成了經(jīng)年化預(yù)測(cè)年度收入的102.95%，2025年一季度收入1.84億元，完成度達(dá)到101.04%。
從底層資產(chǎn)來看，青島萬象城于去年年末的出租率達(dá)到99.00%，較基金招募說明書同期預(yù)測(cè)出租率97.50%高出1.50個(gè)百分點(diǎn)。
在5月9日召開的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，華夏華潤商業(yè)REIT基金經(jīng)理鄭韜評(píng)價(jià)稱，“從經(jīng)營表現(xiàn)看，底層資產(chǎn)的經(jīng)營穩(wěn)定、結(jié)構(gòu)健康、出租率、客流量、會(huì)員數(shù)均達(dá)到了歷史高位的水平。”
與此同時(shí)，業(yè)績會(huì)上，有關(guān)青島萬象城租金單價(jià)變動(dòng)、2025年業(yè)績預(yù)期乃至后續(xù)擴(kuò)募等，均受到較大的關(guān)注。
業(yè)績波動(dòng)
過去一年，零售消費(fèi)市場整體低迷疊加供應(yīng)放量增長，基礎(chǔ)設(shè)施消費(fèi)REITs面臨較大挑戰(zhàn)，不過，從全年業(yè)績指標(biāo)來看，各基金的收益仍舊超越預(yù)測(cè)值。
從基金合并層面看，自2024年2月7日（基金合同生效日）至2024年12月31日，華夏華潤商業(yè)REIT實(shí)現(xiàn)收入6.42億元，完成了經(jīng)年化預(yù)測(cè)年度收入的102.95%，本期凈利潤為0.12億元，基金EBITDA錄得3.51億元，完成全年目標(biāo)值的112.33%。
對(duì)比2024年四個(gè)季度的表現(xiàn)，該基金在二三季度表現(xiàn)強(qiáng)勁，但四季度出現(xiàn)較為明顯的回落。
數(shù)據(jù)顯示，2024年第四季度，華夏華潤商業(yè)REIT實(shí)現(xiàn)基金層面合并收入為1.81億元，環(huán)比下滑3.21%，而基金凈利潤則從三季度的盈利2041.26萬元，下滑到四季度的虧損0.15萬元，同期基金EBITDA環(huán)比下降8.65%至0.95億元。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財(cái)報(bào)，商業(yè)客整理
據(jù)商業(yè)客查閱，在同批上市的消費(fèi)REITs當(dāng)中，華夏華潤商業(yè)REIT是為數(shù)不多在去年末出現(xiàn)營收環(huán)比是下滑的，且凈利潤為負(fù)。
業(yè)績下滑或許跟其底層資產(chǎn)青島萬象城一期南區(qū)的改造有關(guān)。
業(yè)績會(huì)上，青島萬象城門店總經(jīng)理賈蕊透露，去年10月份以來，青島萬象城一期南區(qū)等局部區(qū)域已著手實(shí)施相關(guān)改造及招商計(jì)劃，涉及區(qū)域的建筑面積約1.25萬平方米，預(yù)計(jì)投入金額8422萬元，計(jì)劃于2025年內(nèi)完成改造并開業(yè)。
與此同時(shí)，華潤商業(yè)資產(chǎn)控股有限公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人朱國桃亦提到，小幅波動(dòng)屬于正�，F(xiàn)象，畢竟，“從短期來看，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的經(jīng)營表現(xiàn)具有季節(jié)性，尤其是在購物中心，收入和費(fèi)用并非在一年內(nèi)平均發(fā)生。”
他提到，對(duì)于青島萬象城而言，季節(jié)波動(dòng)可能更加顯著，三四季度的業(yè)績相對(duì)較高。一方面，青島是國內(nèi)熱門的旅游城市，暑期是旅游旺季，可有效帶動(dòng)客流和零售的增長，另一方面，四季度，圣誕元旦跨年等時(shí)點(diǎn)是購物中心的傳統(tǒng)銷售旺季。
從最新披露的數(shù)據(jù)來看，2025年一季度，華夏華潤商業(yè)REIT的基金收入為1.84億元，完成度為101.04%，凈利潤也扭虧為盈，達(dá)到900.14萬元，基金EBITDA為1.04億元，預(yù)測(cè)完成度為109.06%。
顯然，對(duì)于華夏華潤商業(yè)REIT未來的業(yè)績走勢(shì)，管理人充滿信心。
從分派情況來看，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年，本期基金可供分配金額為3.15億元，完成全年目標(biāo)值的103.15%，同期實(shí)際分配金額為2.27億元，本期現(xiàn)金流分派率為3.75%，年化現(xiàn)金流分派率為4.18%，較募集說明書預(yù)估4.94%仍存一定差額。
2025年一季度，基金可供分配金額為8825.92萬元，實(shí)際分配金額為8868萬元，年化分派率為5.19%，同樣小于招募說明書預(yù)計(jì)的5.29%。
對(duì)此，有投資者也為基金的未來分派表示擔(dān)憂。
朱國桃則強(qiáng)調(diào)，“2025年的一季度業(yè)績完成情況也是符合我們的經(jīng)營預(yù)期，收入以及EBITDA均超額完成，環(huán)比四季度年化分派率也提升了7個(gè)百分點(diǎn)，運(yùn)營管機(jī)構(gòu)將協(xié)同基金管理人持續(xù)做好基金運(yùn)營，不斷提升項(xiàng)目經(jīng)營表現(xiàn)。”
“我們有充足的信心和能力完成發(fā)行預(yù)測(cè)的5.29%的分派率。”朱國桃說。
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