租金單價(jià)穩(wěn)定性
底層資產(chǎn)的優(yōu)越性是決定公募REITs業(yè)績(jī)走勢(shì)、二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)的重要因素。
華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)為青島萬(wàn)象城，該項(xiàng)目位于被譽(yù)為青島核心廣域級(jí)商圈的市南區(qū)香港中路商圈，定位為城市級(jí)購(gòu)物中心，是山東省規(guī)模最大、入駐品牌最多的購(gòu)物中心之一。
項(xiàng)目為地上6層、地下4層的城市級(jí)商業(yè)綜合體。其中，一期項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)營(yíng)時(shí)間為2015年，共10層；二期開(kāi)始運(yùn)營(yíng)時(shí)間為2021年，共8層。
業(yè)績(jī)會(huì)上，賈蕊介紹稱(chēng)，在基金成立前，青島萬(wàn)象城一期L4-L5及二期L4-L5的部分區(qū)域即進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整及裝修改造，二期L4-L5區(qū)域于2024年6月末開(kāi)業(yè)，為項(xiàng)目新增可租賃面積7027平方米。
受此影響，截至報(bào)告期末，青島萬(wàn)象城可供出租面積提升至13.66萬(wàn)平方米，實(shí)際出租面積13.52萬(wàn)平方米，出租率99.00%，較基金招募說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)出租率97.50%高出1.50個(gè)百分點(diǎn)。
2025年一季度末，該項(xiàng)目的出租率進(jìn)一步提升至99.10%，整體表現(xiàn)穩(wěn)定。
賈蕊透露稱(chēng)，青島萬(wàn)象城2024年年度客流量同比增長(zhǎng)10.9%，在2025年的一季度，客流量保持了同比增長(zhǎng)9%的積極的態(tài)勢(shì)。
她強(qiáng)調(diào)，客流量增長(zhǎng)主要源自三個(gè)方面，其一，青島萬(wàn)城的品牌升級(jí)為消費(fèi)者帶來(lái)更優(yōu)的購(gòu)物體驗(yàn)，復(fù)蓋了更廣泛的消費(fèi)客群。
其二，青島萬(wàn)象城舉辦了各種各樣的營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)，邀約了眾多的時(shí)尚明星到達(dá)青島萬(wàn)城，舉辦各類(lèi)的生產(chǎn)的活動(dòng)，帶來(lái)了非常好的客流增量。
其三，強(qiáng)化會(huì)員，不斷優(yōu)化客戶(hù)體驗(yàn)，提升會(huì)員的粘性和活躍度，將客流和會(huì)員的流量有效轉(zhuǎn)化為店鋪的零售額和生產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額。
在一片向好的數(shù)據(jù)當(dāng)中，投資者仍舊提出隱憂(yōu)。
數(shù)據(jù)顯示，2024年年末，項(xiàng)目入駐租戶(hù)數(shù)量共計(jì)546家，租約加權(quán)平均剩余租期為2.17年，報(bào)告期內(nèi)租金單價(jià)水平為397.73元/平方米/月，到2025年一季度，租金單價(jià)水平為421.03元/平方米/月。
短短三個(gè)月時(shí)間，青島萬(wàn)象城的租金單價(jià)出現(xiàn)了較大的變動(dòng)，未來(lái)如何保障租金的穩(wěn)定性成為市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。
對(duì)此，賈蕊強(qiáng)調(diào)，租金單價(jià)水平是以報(bào)告期內(nèi)各個(gè)月度的租金、物業(yè)管理費(fèi)及固定的推廣費(fèi)收入之和，除以報(bào)告期內(nèi)各月度項(xiàng)目的實(shí)際出租的面積之和所得到的，但不統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的其他收入科目，比如說(shuō)像多種經(jīng)營(yíng)收入以及停車(chē)場(chǎng)收入等。
“該等變化的原因在于項(xiàng)目受益于節(jié)假日的加持以及新店開(kāi)業(yè)的增量，客流穩(wěn)定增長(zhǎng)，客流敏感型的業(yè)態(tài)的紅利效應(yīng)也比較顯著。”
此外，項(xiàng)目一期及二期四樓到五樓局部區(qū)域的一個(gè)改造，那對(duì)一季度的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，也產(chǎn)生了積極的影響和貢獻(xiàn)。
至于市場(chǎng)關(guān)注的擴(kuò)募話(huà)題，本次業(yè)績(jī)會(huì)同樣有所涉獵。
據(jù)了解，今年3月，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT正式宣布了擴(kuò)募計(jì)劃，擬擴(kuò)募資產(chǎn)為蘇州昆山萬(wàn)象匯項(xiàng)目。
朱國(guó)桃提到，目前相關(guān)申報(bào)材料已提交到監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行審理過(guò)程當(dāng)中。
他表示，關(guān)于儲(chǔ)備資產(chǎn)方面，華潤(rùn)置地2004年開(kāi)始發(fā)展購(gòu)物中心業(yè)務(wù)，也是國(guó)內(nèi)最早布局購(gòu)物中心業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)商之一，截止到2024年年底，華潤(rùn)置地在營(yíng)購(gòu)中數(shù)量達(dá)到92個(gè)，同時(shí)還有在建及規(guī)劃中的購(gòu)物中心20多個(gè)，覆蓋全國(guó)66個(gè)城市。
“目前來(lái)看，公司已經(jīng)儲(chǔ)備了充足的可擴(kuò)募項(xiàng)目，且在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)具有優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)地位。”其稱(chēng)。
來(lái)源：觀點(diǎn)網(wǎng) 龔麗欣
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