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“假如說(shuō)一年總投資2000億元，實(shí)際萬(wàn)達(dá)拿出的錢，可能也就是600億-700億元，而萬(wàn)達(dá)每年實(shí)際投資能力可能也不止這個(gè)數(shù)。”王健林舉了個(gè)例子，長(zhǎng)白山項(xiàng)目總投資200億元，但是萬(wàn)達(dá)占股45%，前兩年總投入也就是20多億元。杠桿，正是房地產(chǎn)開發(fā)奧妙所在，萬(wàn)達(dá)出的只是注冊(cè)資金和一部分開發(fā)資金，開發(fā)時(shí)間又長(zhǎng)達(dá)五年，銀行貸款、銷售回款都是所謂200億元總投資的一部分。這個(gè)項(xiàng)目還有一個(gè)特殊之處，它是當(dāng)?shù)卣猩桃Y的項(xiàng)目，地價(jià)幾乎為零。
他的解釋從來(lái)沒(méi)有說(shuō)服過(guò)所有的人。多年以來(lái)，在一些房地產(chǎn)人士的眼中，萬(wàn)達(dá)的資金鏈一直是個(gè)謎。“以前萬(wàn)達(dá)的商業(yè)模式是每個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流要求平衡，現(xiàn)在已經(jīng)看不懂了。”清華大學(xué)房地產(chǎn)金融研究所杜麗虹博士說(shuō)。對(duì)于萬(wàn)達(dá)這樣一個(gè)體系龐大的未上市公司來(lái)說(shuō)，外部人很難了解它的真實(shí)情況。
在2011年之前，萬(wàn)達(dá)僅發(fā)行過(guò)一次信托融資，2012年萬(wàn)達(dá)發(fā)行了90多億元的高息信托融資，可見其資金鏈的緊張。王健林承認(rèn)2011年下半年和2012年上半年也遇到了些困難，“長(zhǎng)白山項(xiàng)目去年最需要錢時(shí)沒(méi)人給貸款，我們向股東借了點(diǎn)款，然后加快銷售撐過(guò)去的。”在萬(wàn)達(dá)的內(nèi)部，有一個(gè)非常強(qiáng)勢(shì)的計(jì)劃部門，它是萬(wàn)達(dá)控制風(fēng)險(xiǎn)的閥門。“萬(wàn)達(dá)所有投資都特別強(qiáng)調(diào)計(jì)劃性、強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流，”王健林稱所有投資都是分析透了再做，“沒(méi)有一個(gè)企業(yè)像萬(wàn)達(dá)有這么強(qiáng)大的計(jì)劃部門，我們計(jì)劃部門人才非常多。”
“現(xiàn)在幾十億對(duì)萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，就是杯水車薪，沒(méi)有感覺(jué)。”某著名房地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)部門負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“萬(wàn)達(dá)至少需要四五百億左右的長(zhǎng)期資本，才能真正支撐它的發(fā)展。”他是根據(jù)萬(wàn)達(dá)持有的上千萬(wàn)平米不動(dòng)產(chǎn)以及拿地的規(guī)模來(lái)測(cè)算的。他認(rèn)為萬(wàn)達(dá)之所以以年建20個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的超高速發(fā)展，是因?yàn)樗荒苈聛?lái)，只有快速開業(yè)、銷售、抵押貸款才能保證資金鏈的安全性。如果慢下來(lái)、開工數(shù)目減少，還會(huì)對(duì)團(tuán)隊(duì)造成沖擊。“資本的問(wèn)題沒(méi)有解決，再出現(xiàn)人的問(wèn)題就很危險(xiǎn)了。”
他還認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)正因?yàn)闆](méi)有上市，王健林才有可能按照自己的想法擴(kuò)張，才會(huì)有今天在文化、消費(fèi)領(lǐng)域的布局。但沒(méi)有解決資本的問(wèn)題，是萬(wàn)達(dá)模式最大的硬傷，也是萬(wàn)達(dá)最大的隱患。
與萬(wàn)達(dá)院線借著文化產(chǎn)業(yè)熱做上市不同，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)板塊上市一直跛足而行。早在2009年7月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司就啟動(dòng)了A股上市程序，但至今還停留在證監(jiān)會(huì)初審階段。在更早的2006年，萬(wàn)達(dá)曾和麥格理銀行合作發(fā)行REITs(商業(yè)地產(chǎn)基金)，以期解決資金的問(wèn)題，最終也無(wú)成果。
“萬(wàn)達(dá)這么大規(guī)模，怎么騰挪一下不行。”一位業(yè)界人士說(shuō)，“實(shí)在不行萬(wàn)達(dá)可以賣一些持有型物業(yè)，這些年它們已經(jīng)增值巨大。”他認(rèn)為，如果在政治上沒(méi)有問(wèn)題，萬(wàn)達(dá)就不會(huì)有問(wèn)題。今年，某市長(zhǎng)下臺(tái)后，萬(wàn)達(dá)飽受質(zhì)疑，王健林親自出面澄清。
在萬(wàn)達(dá)內(nèi)部，王健林的權(quán)威無(wú)人挑戰(zhàn)。據(jù)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)一些副總裁見到他“連話都說(shuō)不利索”。匯報(bào)者通常要根據(jù)他的心情決定匯報(bào)內(nèi)容，“如果王總心情不好，有些事情就不敢匯報(bào)”。幾乎所有的人對(duì)王健林都有仰視乃至畏懼心理，人人都怕犯錯(cuò)，而這種氛圍下，對(duì)王健林看不見的約束則是，他永遠(yuǎn)都不能犯錯(cuò)。
記者采訪萬(wàn)達(dá)的幾個(gè)產(chǎn)業(yè)板塊總經(jīng)理都在40歲上下，他們都聲稱萬(wàn)達(dá)是在開創(chuàng)一個(gè)激動(dòng)人心的事業(yè)，但是他們都難以掩蓋倦容。朱戰(zhàn)備2011年做了40多套ERP系統(tǒng)，丁遙開了20多家百貨店，葉寧開了30多家電影院—正是這些巨大的工作量，造就行業(yè)新速度。
萬(wàn)達(dá)已進(jìn)入了快車道，想慢下來(lái)，很難。
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