紅商網(wǎng)訊：奧特萊斯(中國(guó))有限公司主席林卓延日前宣布，奧特萊斯(中國(guó))計(jì)劃未來(lái)5年再投資600億元，在中國(guó)內(nèi)地所有直轄市及省會(huì)打造15個(gè)芭蕾雨項(xiàng)目;未來(lái)10年再投資800億元，打造30家?jiàn)W特萊斯風(fēng)情小鎮(zhèn)及度假購(gòu)物村。

　　這一龐大投資計(jì)劃的執(zhí)行者是首創(chuàng)置業(yè)，但僅依靠一個(gè)翻版的萬(wàn)達(dá)模式，首創(chuàng)置業(yè)能在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域走出屢戰(zhàn)屢敗的怪圈嗎?

　　奧特萊斯水土不服

　　芭蕾雨項(xiàng)目正處于燒錢階段，即使實(shí)現(xiàn)30億元收入，在首創(chuàng)置業(yè)總營(yíng)收中占比仍不及三成

　　公開(kāi)資料顯示，奧特萊斯(中國(guó))有限公司2009年在香港注冊(cè)成立，主要股東為首創(chuàng)置業(yè)和中國(guó)基建集團(tuán)，芭蕾雨即為其打造的奧特萊斯綜合體模式。目前在建的芭蕾雨項(xiàng)目有廣東佛山、北京房山、浙江湖州、江西九江以及海南萬(wàn)寧5個(gè)，前三者總建筑面積合計(jì)近300萬(wàn)平方米，業(yè)內(nèi)保守推算總體投資可能高達(dá)180億元。

　　奧特萊斯在中國(guó)已不是新鮮事物。據(jù)購(gòu)物中心專業(yè)委員會(huì)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)目前共有200余家以“奧特萊斯”命名的購(gòu)物中心或商場(chǎng)。登錄奧特萊斯(中國(guó))有限公司官方網(wǎng)站可以看到，該公司已在內(nèi)地進(jìn)駐12個(gè)省份，僅其旗下已經(jīng)營(yíng)業(yè)的就達(dá)到24家。

　　但奧特萊斯這個(gè)舶來(lái)品在內(nèi)地顯然有些水土不服。北京最早的燕莎奧特萊斯苦撐5年后才扭虧為盈，2010年銷售額雖然突破了25億元，凈利潤(rùn)卻僅有3%左右。美國(guó)最大的奧特萊斯運(yùn)營(yíng)商西蒙地產(chǎn)集團(tuán)，也因?yàn)轭A(yù)期悲觀，去年黯然退出內(nèi)地。

　　面對(duì)不夠樂(lè)觀的市場(chǎng)，首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光對(duì)外透露，奧特萊斯芭蕾雨項(xiàng)目將于2012年開(kāi)始為公司提供現(xiàn)金流，預(yù)計(jì)每年產(chǎn)生30億元收入，2015年后，每年收入超過(guò)50億元。

　　眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要大約3年的市場(chǎng)培育期，目前芭蕾雨項(xiàng)目正處于前期投入建設(shè)的燒錢階段，即使2012年實(shí)現(xiàn)30億元收入，在首創(chuàng)置業(yè)總營(yíng)收中的占比仍不及三成。

　　易鋪中國(guó)總裁陳建明表示，奧特萊斯在內(nèi)地面臨著兩大挑戰(zhàn)，一個(gè)是市場(chǎng)成熟度不夠，再一個(gè)是品牌、商品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化對(duì)接和美國(guó)有一定差距。此外首創(chuàng)拿下的芭蕾雨項(xiàng)目主要位于二三線城市，這些區(qū)域是否適合發(fā)展奧特萊斯還有待討論，奧特萊斯(中國(guó))的大規(guī)模復(fù)制計(jì)劃還是過(guò)于樂(lè)觀、激進(jìn)。

　　復(fù)制萬(wàn)達(dá)模式

　　依靠商業(yè)地產(chǎn)低價(jià)拿地，再出售住宅快速回籠資金，是典型的奧特萊斯的帽子，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的芯。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，境外奧特萊斯大多未配建高比例的住宅項(xiàng)目，而首創(chuàng)奧特萊斯顯然更像萬(wàn)達(dá)模式的翻版：依靠商業(yè)地產(chǎn)低價(jià)拿地，從而拉升住宅價(jià)格，依靠出售住宅和部分散鋪快速回籠資金。業(yè)內(nèi)人士戲稱，這是典型的奧特萊斯的帽子，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的芯。

　　以占地最大的廣東佛山三水蘆苞鎮(zhèn)獨(dú)樹(shù)崗村委會(huì)“九十九崗”項(xiàng)目為例，項(xiàng)目占地178萬(wàn)平方米，近2000畝，以接近底價(jià)共6.66億元的價(jià)格競(jìng)得，地塊均價(jià)20萬(wàn)元/畝左右，僅與當(dāng)?shù)?9.2萬(wàn)元/畝的工業(yè)基準(zhǔn)底價(jià)相當(dāng)，拿地價(jià)格之低令人匪夷所思。

　　而浙江湖州和北京房山兩個(gè)項(xiàng)目，幾乎就是“三水模式”的翻版。

　　2009年，首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)手奧特萊斯名牌折扣店發(fā)展有限公司，以每塊地高出拍賣底價(jià)5萬(wàn)元的價(jià)格，拿到湖州市太湖旅游度假區(qū)四塊地。2010年，首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)手奧特萊斯取得北京房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)項(xiàng)目，以底價(jià)摘牌。

　　首創(chuàng)芭蕾雨在房山長(zhǎng)陽(yáng)奧特萊斯項(xiàng)目尚未建成，就已經(jīng)開(kāi)始推出公寓的銷售。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2010年12月和今年三月，芭蕾雨·悅兩次推出的房源，當(dāng)天都基本售罄。首創(chuàng)置業(yè)上半年財(cái)報(bào)顯示，北京芭蕾雨·悅都已取得了6.2億元的銷售回款。據(jù)了解，芭蕾雨·悅都6月推出的三期房源均價(jià)已達(dá)1.6萬(wàn)元/平方米。

　　兩度折戟商業(yè)地產(chǎn)

　　芭蕾雨項(xiàng)目前途未卜之時(shí)，首創(chuàng)不得不先面對(duì)一個(gè)尷尬的事實(shí)：在住宅市場(chǎng)風(fēng)生水起，卻兩度在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域鎩羽而歸，例如第五大道和巨庫(kù)這兩個(gè)失敗的案例。

　　“巨庫(kù)”曾于2003年在北京掀起了“首個(gè)體驗(yàn)式賣場(chǎng)”的風(fēng)潮。而隨后運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，商戶爭(zhēng)先恐后退租，在眾多小業(yè)主的投訴壓力下，首創(chuàng)集團(tuán)作出了愿意“原價(jià)回購(gòu)商鋪”的承諾，支付代價(jià)超過(guò)3億元。“巨庫(kù)”成了首創(chuàng)心頭的巨痛。

　　而首創(chuàng)的另一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目第五大道，雖然地處亞奧核心商圈，卻一直面臨經(jīng)營(yíng)慘淡的局面。2010年5月，第五大道商戶成立了一個(gè)“商家聯(lián)誼會(huì)”，用集體訴求、停業(yè)維權(quán)的方式向首創(chuàng)提出免租期延長(zhǎng)半年的要求，并表示未達(dá)成協(xié)議之前商戶集體停業(yè)。

　　據(jù)悉，2010年底，第五大道在小范圍內(nèi)，以每平方米1.5萬(wàn)元的超低均價(jià)出手幾十套尾鋪。而目前周邊二手商鋪的價(jià)格幾乎都在每平方米5萬(wàn)元以上。

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