卡位高手

　　萬(wàn)達(dá)每一次轉(zhuǎn)型，似乎都能與中國(guó)節(jié)奏緊密合拍，它十分了解本土商業(yè)環(huán)境的精微之處，擅長(zhǎng)卡位。

　　王健林認(rèn)為，兩年后才是萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目見分曉的時(shí)刻。2013年幾個(gè)高端的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，而2014年，楚河漢街開業(yè)，他認(rèn)為屆時(shí)萬(wàn)達(dá)“就完全站在世界一線高度上了”。2011年，楚河漢街項(xiàng)目第一期開業(yè)典禮，王健林給萬(wàn)達(dá)描繪出一幅藍(lán)圖：現(xiàn)在別人看我們叫“望其項(xiàng)背”，在你后面追，但還能看清楚你;爭(zhēng)取再有三五年，叫‘望塵莫及’，別人肯定追不上。

　　然而僅僅在四年前，不要說(shuō)讓別人望其項(xiàng)背，它還是一家遭遇危機(jī)的公司。

　　那一輪調(diào)控中，萬(wàn)達(dá)資金鏈相當(dāng)緊張。彼時(shí)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)第三代產(chǎn)品—城市綜合體已成熟，但實(shí)力和影響仍遠(yuǎn)不及南方的萬(wàn)科A(000002.SZ)，甚至是2007年上市的碧桂園(02007.HK)。

　　2008年11月，“四萬(wàn)億”刺激經(jīng)濟(jì)政策出臺(tái)，地方政府急于賣地，銀行急于放貸。一些荒誕劇又上演了，銀監(jiān)會(huì)每個(gè)月檢查銀行放貸是否達(dá)標(biāo)，房地產(chǎn)貸款甚至連四證、資本金都不看，只要申請(qǐng)就有。

　　“這樣的機(jī)會(huì)以后還有嗎?”王健林說(shuō)，“很多人被形勢(shì)嚇怕了，不敢拿地，只有我在公司說(shuō)要大干。”他一聲令下，萬(wàn)達(dá)僅僅在2008年底就搶了十幾個(gè)項(xiàng)目，2009年初又是十幾個(gè)，土地的價(jià)格低得驚人。在上海和南京這樣的城市，萬(wàn)達(dá)拿到的土地價(jià)格也就每平米1000多，2009年開盤價(jià)格是地價(jià)的十幾倍。

　　“一個(gè)企業(yè)步步踩準(zhǔn)不太可能的，多數(shù)時(shí)間都是在平均線上，但關(guān)鍵幾步你上去就拉開距離了。”王健林說(shuō)。2008年那一輪調(diào)控之后，萬(wàn)達(dá)發(fā)展曲線呈現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)，一舉超越了許多比它大的公司。這次調(diào)控還有個(gè)意想不到的后果，住宅房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和劣勢(shì)越來(lái)越明顯，而商業(yè)地產(chǎn)在對(duì)抗經(jīng)濟(jì)周期、增加就業(yè)和稅收等方面的優(yōu)勢(shì)，越來(lái)越獲得政府和行業(yè)認(rèn)同。

　　“說(shuō)我們是前瞻性也好、蒙的也好，萬(wàn)達(dá)這一次踩準(zhǔn)了點(diǎn)。”王健林說(shuō)。他對(duì)政策高度敏感，2004年的那輪調(diào)控中，銀監(jiān)會(huì)和開發(fā)商博弈導(dǎo)致調(diào)控政策的暫停，王健林的決策是拼命賣房，很多同事說(shuō)他逼得太急了、太累了，最好慢慢來(lái)，他急了，說(shuō)慢個(gè)屁!再不抓緊就來(lái)不及了，果然不到半年政策窗口又收起來(lái)。

　　在王健林看來(lái)，萬(wàn)達(dá)之所以2008年后進(jìn)入爆炸式發(fā)展，有一個(gè)從外面看不到的原因，“我們的人才團(tuán)隊(duì)在2009年開始發(fā)生質(zhì)的變化”。一大批高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人加盟萬(wàn)達(dá)。“這幾年萬(wàn)達(dá)并非線性發(fā)展，而是細(xì)胞分裂，1個(gè)變2個(gè)、2個(gè)變4個(gè)。”華高萊斯副總裁公衍奎說(shuō)，“這一輪房地產(chǎn)泡沫膨脹，它正好在最高點(diǎn)上，一下就彈出來(lái)了。”他認(rèn)為萬(wàn)達(dá)這家“最有中國(guó)特色、最與中國(guó)節(jié)奏合拍、最亢奮的公司”，最能說(shuō)明這幾年中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r。

　　萬(wàn)達(dá)首創(chuàng)的綜合體模式已經(jīng)沒有秘密可言。這種包含了住宅、寫字樓、酒店、商場(chǎng)多種業(yè)態(tài)的龐大地產(chǎn)項(xiàng)目，本質(zhì)上解決的是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資本問題—以住宅、寫字樓和商鋪的銷售補(bǔ)貼商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。這種看上去并不難的模式，激勵(lì)了無(wú)數(shù)模仿者，城市綜合體在中國(guó)泛濫。有些公司甚至開始學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)自己做百貨，比如寶龍地產(chǎn)(01238.HK)和世茂房地產(chǎn)(00813.HK)，但是都不成功。“萬(wàn)達(dá)更標(biāo)準(zhǔn)化、執(zhí)行力更強(qiáng)。看上去別人跟萬(wàn)達(dá)只差一點(diǎn)點(diǎn)，但是一點(diǎn)點(diǎn)就差了很多。”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平說(shuō)。

　　盡管在很多人的眼中萬(wàn)達(dá)善于借力政府，但萬(wàn)達(dá)能有今日的格局，對(duì)政企關(guān)系的理解，自有其獨(dú)到之處。

　　他有一句名言，“親近政府遠(yuǎn)離政治”，“跟政府可以親近，但是不參與政治和派系斗爭(zhēng)。有些人嘴上說(shuō)，我不跟政府打交道，不理政府，可能嗎?在美國(guó)你也做不到啊。”王健林承認(rèn)在中國(guó)政商關(guān)系“確確實(shí)實(shí)是最難擺正位置、最難處好的”。“為什么我一定要下決心研究新產(chǎn)品創(chuàng)新的東西呢?就是要讓所有的政府來(lái)找我，這樣我就容易處關(guān)系了。”他也會(huì)反問：“政府既然在主管部門，為什么不能溝通呢?”

　　這從萬(wàn)達(dá)總部電梯里不時(shí)出現(xiàn)的“歡迎某某領(lǐng)導(dǎo)蒞臨指導(dǎo)”可看出些端倪，地方政府登門拜訪者絡(luò)繹不絕，但萬(wàn)達(dá)只能挑其中1/3的項(xiàng)目做，據(jù)說(shuō)有些招商官員因?yàn)闆]能完成引資任務(wù)，在大廈里痛哭流涕。

　　本刊采訪的數(shù)位地產(chǎn)業(yè)界人士，都認(rèn)為萬(wàn)達(dá)的這種模式，迎合的是政府的需求，而不是某些官員的需求，某種程度上，萬(wàn)達(dá)將自己從乙方經(jīng)營(yíng)成了甲方。

　　例如國(guó)外一個(gè)購(gòu)物中心通常是五年、八年才能開業(yè)，而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)18個(gè)月就能建成開業(yè)，這樣工期讓地方官員能在任期內(nèi)就看到政績(jī)，自然大受歡迎。

　　他善于把握與政府的關(guān)系，之所以與國(guó)際大腕簽訂排他性合作協(xié)議，就是為了防止他人挖角和模仿。“比如武漢這兒做個(gè)秀挺好的，可跟這個(gè)地方臨近的政府如果都叫我去做一個(gè)，那不是跟自己競(jìng)爭(zhēng)嗎?但如果我不做，他們找到德貢和佛瑞克：萬(wàn)達(dá)不給你20億嗎?我給你25億，叫你賺5億，你給我照樣打造一個(gè)!如果完全這么弄，就做爛了。”

　　商業(yè)地產(chǎn)招商、運(yùn)營(yíng)從來(lái)都是千頭萬(wàn)緒的難事，但萬(wàn)達(dá)已歷練出強(qiáng)大的系統(tǒng)執(zhí)行能力。擁有1.5萬(wàn)員工的萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司，是萬(wàn)達(dá)帝國(guó)之下最龐大的機(jī)構(gòu)，他們負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的招商、運(yùn)營(yíng)—萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)房租收繳率多年保持著世界紀(jì)錄，達(dá)99%。它所運(yùn)作的地塊，往往能成為新的市中心，這對(duì)地方政府的吸引力不言而喻。

　　這些年，萬(wàn)達(dá)從沒有在角逐激烈的土地拍賣市場(chǎng)露面，它拿到的土地價(jià)格通常不高，綜合體銷售型物業(yè)往往能覆蓋整個(gè)項(xiàng)目大部分成本。而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一旦開業(yè)、有現(xiàn)金流，持有型物業(yè)又可以向銀行抵押貸款，投資做下一個(gè)項(xiàng)目。在這一輪流動(dòng)性泛濫和政績(jī)需求推動(dòng)下，萬(wàn)達(dá)的這種模式產(chǎn)生了自我循環(huán)膨脹。

　　雖然在很多人眼中“萬(wàn)達(dá)把政府的勢(shì)能用到極致”，記者采訪的大多數(shù)認(rèn)為萬(wàn)達(dá)能有今天的格局，還是靠“企業(yè)本身的能力”，尤其是創(chuàng)新能力。“萬(wàn)達(dá)做的很多事情，不僅是中國(guó)，在世界上也沒有人做過。”萬(wàn)達(dá)旅游文化規(guī)劃院院長(zhǎng)王元自豪地說(shuō)。例如萬(wàn)達(dá)即將推出的新產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)文化旅游城，就是在一個(gè)巨大的室內(nèi)空間里提供消費(fèi)娛樂的全部?jī)?nèi)容：各種主題的室內(nèi)公園、電影樂園、秀、美術(shù)館、電影院、購(gòu)物中心、美食街。盒子之外，還有一些高級(jí)酒店，有通道將它們與盒子連接。在王元看來(lái)，這個(gè)項(xiàng)目將超越迪斯尼樂園。

　　王健林透露，未來(lái)在北京、廣州等核心城市會(huì)有這樣的項(xiàng)目。“萬(wàn)達(dá)綜合體模式畢竟還有模仿者，那我就想創(chuàng)造一個(gè)將來(lái)根本不可能有模仿者和競(jìng)爭(zhēng)者的模式。文化旅游城會(huì)徹底從知識(shí)產(chǎn)權(quán)上排斥所有的競(jìng)爭(zhēng)者，有錢你也搞不了。”王健林說(shuō)。

　　據(jù)王健林估算，漢秀一年收入為5億，電影樂園收入少則6、7億，多則10億。除了經(jīng)濟(jì)上的收益，這種高端文化項(xiàng)目對(duì)城市形象和功能的提升，令萬(wàn)達(dá)的文化旅游城所受的追捧甚至超過萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。“一些城市拼了命上來(lái)找，你就說(shuō)吧，這項(xiàng)目落這兒，要什么條件吧?要多少地吧?現(xiàn)在很多城市開出的條件，幾乎就送地給你，你只要到這兒來(lái)干就行。”王健林頗為興奮地說(shuō)，“看到創(chuàng)意的價(jià)值沒有?這就是。”

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