現(xiàn)場(chǎng)提問：去年下半年以來，包括天津、上海有一些外資在撤出中國樓市，您是怎么看待外資的撤退的？您認(rèn)為這表現(xiàn)了外資對(duì)中國房地產(chǎn)的態(tài)度是什么呢？
廖茸桐：不單是外資，有些民企也在撤退。在這樣的情況下，一些規(guī)模比較小的中小企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較大點(diǎn)，可能會(huì)面臨被洗牌的危險(xiǎn)。
早年前從事房地產(chǎn)行業(yè)門檻低，也比較簡單，而現(xiàn)在卻不是這樣，隨著社會(huì)的發(fā)展和市場(chǎng)的需求，消費(fèi)者的要求會(huì)越來越高，質(zhì)量、服務(wù)以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)等也越來越專業(yè)，因此對(duì)于企業(yè)的要求也越來越高。
現(xiàn)場(chǎng)提問：那么凱德置地在這樣的情況下，是否會(huì)考慮多拿地？
廖茸桐：我們拿地的渠道既有通過政府的招拍掛，也有企業(yè)并購方式，目前除了觀望，也在積極做一些工作，但也不是每一塊地都適合的。
現(xiàn)場(chǎng)提問：現(xiàn)在擴(kuò)張拿地的機(jī)會(huì)比以前更多，接下來凱德在土地方面會(huì)不會(huì)有一些比較大的動(dòng)作？
羅臻毓：這主要看市場(chǎng)機(jī)會(huì)，目前正在看的項(xiàng)目也不少，有出售現(xiàn)有的資產(chǎn)、土地、包括公司股權(quán)的等等。但目前還不能確定有沒有適合公司的土地或項(xiàng)目。
不過，還是希望有類似兩年前收購東方海外的這種收購機(jī)會(huì)。總體而言，市場(chǎng)好時(shí)看地，市場(chǎng)不好時(shí)，看收購機(jī)會(huì)。
現(xiàn)場(chǎng)提問：這樣說來，凱德的擴(kuò)張是偏重收購的方式，而不是招拍掛的方式？
羅臻毓：各渠道都有，只是說從現(xiàn)在擁有的項(xiàng)目來講，招拍掛只是占了比較小的一部分，其他很多都是在市場(chǎng)上收購來的項(xiàng)目。
公司的運(yùn)作理念是穩(wěn)扎穩(wěn)打，不管市場(chǎng)好與不好都要保持一定的增長，從公司的發(fā)展戰(zhàn)略來講，長期穩(wěn)定的增長才是持續(xù)的增長。
廖茸桐：從合作方面講，收購的方式會(huì)更多一些，主要原因是很多人愿意跟凱德這樣的企業(yè)進(jìn)行合作。因?yàn)殡m然凱德在談條件時(shí)比較專業(yè)，做前期調(diào)查時(shí)比較挑剔，不過一旦合作，雙方都是比較愉快。凱德在合作的市場(chǎng)上已建立起良好的口碑，因此也可視為一種門檻，所以用這樣的合作方式去擴(kuò)張比直接招拍掛拿地的成功率高。
現(xiàn)場(chǎng)提問：無論合作還是收購，在標(biāo)的的選擇上凱德的標(biāo)準(zhǔn)是什么？
廖茸桐：每拿一塊地，除了地理位置這種大家共同的標(biāo)準(zhǔn)以外，我們也有自己的一系列標(biāo)準(zhǔn)與考慮，比如商業(yè)和住宅的比例、開發(fā)速度、策略定位等。
現(xiàn)場(chǎng)提問：從凱德在國內(nèi)已經(jīng)經(jīng)營的來福士項(xiàng)目來看，平均的投資回報(bào)率能達(dá)到多少？
廖茸桐：回報(bào)率不能以短期來計(jì)，因?yàn)槭情L期持有的，所以回報(bào)短期內(nèi)是沒有住宅好。不過從長期來說，隨著環(huán)境和招商情況的好轉(zhuǎn)，商業(yè)的回報(bào)率是不亞于住宅的。
現(xiàn)場(chǎng)提問：深圳的商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)有做得很成功，比如萬象城，凱德項(xiàng)目在定位上有什么樣特別的策略嗎？
廖茸桐：不同的區(qū)域，有不同的定位。所以來福士廣場(chǎng)在定位上與萬象城有所不同，萬象城可能注重高級(jí)品牌，而來福士更注重以中端的消費(fèi)群體為主，偏向年輕化，整體的業(yè)態(tài)是以中端為主的商場(chǎng)。
現(xiàn)場(chǎng)提問：除了深圳項(xiàng)目之外，凱德會(huì)在華南其他城市如廣州、佛山等開發(fā)更多的來福士廣場(chǎng)嗎？
廖茸桐：建更多的來福士，一直是我們的目標(biāo)。深圳是全國經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市之一，來福士的進(jìn)入是一個(gè)必然。而廣州也是三大經(jīng)濟(jì)體系的城市之一，未來也是會(huì)進(jìn)入廣州的，不過目前還沒有找到合適的地塊，還會(huì)繼續(xù)尋找中。
現(xiàn)場(chǎng)提問：深圳項(xiàng)目的總體推進(jìn)及銷售安排是怎樣的？
廖茸桐：這個(gè)項(xiàng)目主要分為三期，一期貨量比小，前期設(shè)計(jì)的方案會(huì)完成比較快速，所以會(huì)在較快的時(shí)間里推出市場(chǎng)，這期的類型主要是住宅和辦公樓，現(xiàn)已基本封頂，預(yù)計(jì)10月份會(huì)以散賣的形式開始銷售；第二期主要是來福士廣場(chǎng)，這是由凱德自己長期持有的，預(yù)計(jì)2015年全部完工；第三期是一些公寓和辦公樓，也是以散賣為主，第三期預(yù)計(jì)年底開始動(dòng)工，但具體計(jì)劃還未確定。
這個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)面積大概是7萬平方米，一期的樓房中公寓是精裝，辦公室樓則是毛坯，價(jià)格還未確定，不過定價(jià)會(huì)比較合理優(yōu)惠的。
現(xiàn)場(chǎng)提問：8月30號(hào)深圳剛出了針對(duì)非住宅房產(chǎn)項(xiàng)目二手房按評(píng)估價(jià)征稅的公告，對(duì)此，行業(yè)認(rèn)為有可能就是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開始調(diào)控，而凱德的商業(yè)比例也比較高，是否會(huì)擔(dān)憂？
廖茸桐：無論做商業(yè)地產(chǎn)，還是做住宅房產(chǎn)，都要以市場(chǎng)需求為目標(biāo)。即使有調(diào)控，但與調(diào)整戰(zhàn)略和市場(chǎng)需求是兩回事。我們更加專注多元化開發(fā)，有住宅、商場(chǎng)以及綜合體，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，所以并不是政策來引導(dǎo)我們?cè)趺慈プ觥?/p>
隨著整個(gè)社會(huì)的發(fā)展，需求會(huì)從住宅轉(zhuǎn)移到商場(chǎng)、寫字樓、酒店式公寓等更多的商業(yè)�？偠灾瑒P德是以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，而不是以政策為導(dǎo)向的布局。
從長期發(fā)展來看，商業(yè)也是凱德全部持有的，也不存在二手房之說。
現(xiàn)場(chǎng)提問：現(xiàn)在很多開發(fā)商都用前海來進(jìn)行宣傳及銷售，那來福士廣場(chǎng)在營銷方面會(huì)不會(huì)有前海的因素？另外，萬達(dá)在深圳有項(xiàng)目，您是怎么看待萬達(dá)進(jìn)入深圳商業(yè)地產(chǎn)的？
羅臻毓：后海、前海的發(fā)展對(duì)整個(gè)南山區(qū)肯定會(huì)帶動(dòng)新的增長點(diǎn)，對(duì)來福士而言，項(xiàng)目位置就落在前海和后海的中間，那么肯定是以得到增長為主。
深圳的商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)已經(jīng)有不少開發(fā)商，例如華潤等，如果萬達(dá)也進(jìn)來前海發(fā)展了，那么我也認(rèn)為整個(gè)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)的增長應(yīng)該是有足夠市場(chǎng)的份額來支撐的。如果沒有一定的市場(chǎng)份額與規(guī)模的支持，發(fā)展商是不會(huì)盲目地為了蓋房而蓋房。
因此，商業(yè)的運(yùn)營能力在商業(yè)的發(fā)展過程中扮演的角色則越發(fā)重要，而針對(duì)這一點(diǎn)，凱德是充滿信心的，不僅前期的硬件要適應(yīng)這個(gè)區(qū)域，后期運(yùn)作的軟件如經(jīng)營也是沒有問題的。
現(xiàn)場(chǎng)提問：凱德在深圳還有什么具體的規(guī)劃嗎？
羅臻毓：深圳是凱德重點(diǎn)發(fā)展的城市之一。進(jìn)入深圳之后，在建設(shè)的同時(shí)也不會(huì)停止繼續(xù)發(fā)展的腳步，接下來我們可能還會(huì)挑一些別的好項(xiàng)目，包括一些住宅或其他的商業(yè)項(xiàng)目繼續(xù)發(fā)展。
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