以富力酒店為例。在業(yè)績方面，其營運營業(yè)額由2020年的44.63億元增至2021年的50.7億元。富力方面表示，“隨著新冠肺炎疫情的穩(wěn)定，本集團酒店營運于2021年持續(xù)改善。”
從財報上看，雖然富力酒店板塊在營收方面表現出向好態(tài)勢。但在利潤方面卻差強人意，在2017-2020年，富力的酒店板塊虧損額分別為1.46億元、4.59億元、10.08億元、10億元。
外界也指出，過去5年，富力被當初的收購拖累，旗下的酒店業(yè)務沒有變成現金奶牛，反而持續(xù)虧損，從最初的“撿漏”當成寶，到如今成為一塊燙手山芋。
眾所周知，酒店屬于重資產，具有資金沉淀量大，“回血”慢的特點，回報率遠低于住宅產業(yè)。一組數據顯示，從2010年至2018年底中國五星級酒店的投資回報率在0.3%-4%之間徘徊。這對于一向堅持高周轉的地產行業(yè)來說較為難接受。
因此一旦房企遭遇不測，這部分資產也就成為房企最先處置的，用來回籠資金。
除了自身特性，目前房地產行業(yè)驟冷，企業(yè)融資、銷售兩端承壓，暴雷常態(tài)。然而這種慘淡行情還在持續(xù)，數據顯示，今年5月百強房企單月業(yè)績同比降低59.4%；前五月，百強房企整體操盤業(yè)績規(guī)模同比降低52.3%。
另一邊，開發(fā)商第二輪償債高峰期也將到來。數據顯示，6-7月，200家核心房企約有1755億元債券到期。民企的情況更糟糕，到期債券占比接近7成。
在IPG中國首席經濟學家柏文喜看來，房企在長期調控與樓市劇烈下行之下，流動性困境愈發(fā)嚴重，并引發(fā)不少頭部企業(yè)發(fā)生爆雷問題或者面臨暴雷壓力，“為挽救自身流動性，出售資產回現就成為這些房企的選擇之一，而酒店作為經營性現金流較差的資產就成為房企的優(yōu)先出售對象。”
另一方面，全國各地疫情反反復復，致使出行減少。數據顯示，2019年我國國內旅游人數達60.06億人次；2021年國內游客32.5億人次。對比發(fā)現，未受疫情影響的2019年數據幾乎是2021年的2倍。
這也導致酒店營業(yè)額大減。機構數據顯示，未受疫情影響的2019年全國8920家星級飯店的營業(yè)收入合計1907.77億元。其中，8920家星級飯店的經營數據通過了省級文化和旅游行政部門的審核。
這一數據到了2021年度，共有7676家星級飯店的經營數據通過了省級文化和旅游行政部門的審核，營收總額1379.43億元。兩年數據相比，不僅通過審核的酒店數量減少了，營業(yè)收入也大幅下降。
繼續(xù)以富力旗下酒店為例。數據顯示，2019年，富力酒店營運業(yè)額由70.22億元，下降至2020年44.63億元，2021年這一數據回升至50.7億元。但不難看出，疫情這兩年富力酒店業(yè)務明顯比疫情前還是出現大幅下降。
此外，酒店業(yè)務的收入本身在房企的整體收入里只占冰山一角，優(yōu)先級并不高。以世茂為例，財報顯示其2021上半年總收入為734.01億元，而其中總體的酒店運營收入只有9.72億元，僅占1.32%左右。
這種尷尬，或許是從該類酒店誕生之日起就一直存在。超八成地產公司都持有酒店資產，這些酒店大多是地產開發(fā)的配套項目，也包括地產公司布局文旅產業(yè)的配套。
正是因為這種“配套”的關聯，使得很多地產高星酒店是脫節(jié)于當地市場之外的。這對該類酒店的日后經營和回本周期造成很大的困難。
所以，當地已經拿到，房子也已經造好，賣掉酒店也就成了理所當然的舉動。
做精做輕是出路
一邊，房企在拋售酒店；另一邊，房企還在開酒店。除了上文提及的富力，截至去年年底41間在建及規(guī)劃中的酒店外，還有很多開發(fā)商也在不停建設酒店。
不過，黑鐵時代下，房企酒店的路在何方，要怎么走，也成為當下一個討論的焦點。
一方面，開發(fā)商與國際酒店品牌合作多年后，讓開發(fā)商逐漸積累了相關的酒店管理經驗，高額的酒店管理成本也在讓開發(fā)商萌生“退意”。
最重要的是，雖然國際酒店具有強大的號召力與影響力，但似乎并沒有為房企帶來應有的回報。
比如，富力旗下酒店由萬豪國際酒店集團、洲際酒店集團、希爾頓酒店集團、凱悅酒店集團、雅高酒店集團等等多家國際知名酒店管理，但仍然阻止不了其酒店板塊的年年虧損。
另一方面，如今混的風生水起的萬達則注重輕資產輸出，努力擺脫房地產標簽，走酒店管理輸出的路線。
事實上，早在2007年初，萬達就推出了“萬達酒店及度假村”品牌，隨后旗下還衍生了“文華”“瑞華”“嘉華”等7個酒店品牌。目前，萬達擁有已開業(yè)酒店99家，籌建及待開業(yè)酒店208余家，覆蓋全球180余座城市。
與此同時，萬達酒店輕資產管理輸出還獲海外訂單。今年5月，萬達酒店及度假村與海外資產管理公司Beautyland Group，就希臘雅典GOLDEN COAST豪華酒店式公寓項目簽訂管理合作協議。
由此不難看出，房企可嘗試走自主酒店品牌，不僅更加符合我國本土行情，還能自主賦能，節(jié)省品牌管理費用。
同樣在5月，世茂集團表示，旗下自主酒店品牌“世茂喜達”，將在2022年計劃新開17家酒店，其中西咸文創(chuàng)世御酒店已于今年4月在西安開業(yè)。
據統計，國內TOP 100家房企中，已有38家成立了自主的酒店品牌。例如，曾有多年酒店管理經驗的碧桂園，在2020年宣布成立鳳悅酒店及度假村，并在2年時間內迅速擴張，衍生出17個子品牌。
但自主品牌之路也存在較多困難。例如，碧桂園雖然自主品牌酒店迅速擴張，但鳳悅酒店及度假村還牽手希爾頓，將希爾頓惠庭品牌引入中國。此外，融創(chuàng)也攜手國內酒店巨頭華住，成立合資企業(yè)永樂華住酒店管理。永樂華住成立后，融創(chuàng)文旅將旗下22家酒店授權永樂華住進行管理。
雖然充滿荊棘坎坷，但萬達成功的經驗，以及結合頭部房企的表現，走自主酒店品牌之路或是勢在必行的。
另一方面，酒店資產證券化或也在眾多房企的考慮范圍之內，顯而易見的好處就是提高資產流動性，拓寬融資渠道，降低融資成本，并大大緩解資金緊張。
例如，今年5月，據上交所披露，申萬宏源-電建三亞康年酒店資產支持專項計劃項目狀態(tài)更新為“已反饋”。本期債券品種為ABS，擬發(fā)行金額10.2億元，原始權益人中國電建地產。
總的來說，房企在酒店業(yè)務中的角色應從“建設者”向專業(yè)“運營者”轉變。酒店不像住宅，賣出后即可回籠資金，它需要更長久、更為專業(yè)的運營，才能產生更好回報。
來源：樂居財經 呂秀倫
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