有人將富力今日之困歸結(jié)于2017年7月的那場(chǎng)“世紀(jì)交易”，但實(shí)際上，它只是雪上加霜。
命途軌跡的改變，或許只在某個(gè)瞬間的手起刀落。
時(shí)隔五年，富力收購來的酒店再被擺上貨架。近期有消息傳出，為了緩解債務(wù)壓力，富力地產(chǎn)正在談判出售此前收購的萬達(dá)酒店，目前正在接洽的酒店項(xiàng)目有10個(gè)左右，單價(jià)在2億~7億元之間，大都在二三四線城市。截至發(fā)稿，富力層面對(duì)此未予回應(yīng)。
2017年的那場(chǎng)“世紀(jì)大并購”中，為了自救，王健林將萬達(dá)的大部分文旅和酒店資產(chǎn)打折甩賣。最終，富力以190億元成功“撿漏”萬達(dá)旗下73家酒店。相比談判初期萬達(dá)計(jì)劃將酒店賣給融創(chuàng)的價(jià)格，整整打了近7折。
彼時(shí)的李思廉（富力地產(chǎn)董事長）也頗為開心：“通過合作，富力將進(jìn)一步擴(kuò)展旗下的酒店業(yè)務(wù)，增加優(yōu)質(zhì)的投資物業(yè)經(jīng)營收益，實(shí)現(xiàn)多元化的產(chǎn)業(yè)布局。”在萬達(dá)酒店資產(chǎn)加持下，富力成為“全球最大豪華酒店業(yè)主”。2018年，富力營收破千億。
曾經(jīng)許下的藍(lán)圖還未實(shí)現(xiàn)，富力已在債務(wù)泥潭中越陷越深。過去5年，富力旗下的酒店業(yè)務(wù)非但沒有帶來利潤，反而遭遇持續(xù)虧損。最近三年，受房地產(chǎn)整體調(diào)控的影響，加上疫情反復(fù)，這些短債長投的重資產(chǎn)酒店項(xiàng)目成為富力的最大負(fù)累。
李思廉曾用“絕對(duì)不后悔”來描述他對(duì)于萬達(dá)酒店業(yè)務(wù)的收購，但在去年8月的富力中期業(yè)績會(huì)上，他提出酒店“可售”。一買一賣，進(jìn)出之間，已經(jīng)很難再談那筆交易后不后悔。反觀萬達(dá)，在降負(fù)債的路上，走在了大部分地產(chǎn)公司的前面。
輕裝上陣的萬達(dá)獲得重生，現(xiàn)已站在IPO的門前。曾作為萬達(dá)“接盤方”的融創(chuàng)和富力，卻在負(fù)重前行。為了渡過難關(guān)，融創(chuàng)從去年起就在大批量出售項(xiàng)目和貝殼股權(quán)。此外，作為融創(chuàng)中國的董事長，孫宏斌不惜用自掏腰包借錢給上市公司，以自己的信用為公司擔(dān)保。
富力的對(duì)策與融創(chuàng)類似。從去年9月開始，富力的大股東李思廉和張力就給公司提供了幾十億元的資金。與此同時(shí)，碧桂園服務(wù)也發(fā)布公告稱，以最多不超100億元的對(duì)價(jià)，收購富力物業(yè)全資持股的富良環(huán)球，以實(shí)現(xiàn)對(duì)富力物管和商業(yè)運(yùn)營服務(wù)資產(chǎn)的收購。
截至去年末，富力手上現(xiàn)金量約為63億元，一年到期的短期借款超過580億元，總體債務(wù)超千億元。為此，富力一邊與債權(quán)人談?wù)蛊趩栴}，一邊加大資產(chǎn)出售力度，回籠資金。今年以來，為償還公司債務(wù)及維持經(jīng)營，富力地產(chǎn)多次出售海外資產(chǎn)。
作為曾經(jīng)的“華南五虎”之一，富力也曾有過很多高光時(shí)刻。不止在體量和盈利能力上一度碾壓碧桂園和中國恒大，更是粵系房企中的“大哥大”。不過，由于發(fā)展模式過于保守，后又誤判形勢(shì)，高歌猛進(jìn)，富力逐漸被甩在身后。總體來說，“踩錯(cuò)了節(jié)奏”，有行業(yè)人士總結(jié)。
外部環(huán)境千變?nèi)f化。回頭來看，李思廉和王健林之間，似乎也就差了些運(yùn)氣。五年的兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)中，李思廉“撿漏”王健林的代價(jià)是，富力地產(chǎn)開始重復(fù)萬達(dá)當(dāng)年的命運(yùn)。外界的疑惑是，依然走在懸崖邊上的富力，能否靠萬達(dá)的這批酒店資產(chǎn)“紓困”？
“撿漏王”不服輸
“成為世界最大的豪華酒店業(yè)主，感覺怎么樣？”2019年3月底，在富力地產(chǎn)的2018年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，《中國企業(yè)家》問該公司董事長李思廉。
“感覺很好。起碼自己在出差的時(shí)候，可以得到特別的關(guān)注。”李思廉笑答，“而且我們的確買得不貴，所以O(shè)K的，當(dāng)時(shí)的交易應(yīng)該是雙贏的交易。”
2017年7月，富力地產(chǎn)以約190億元的對(duì)價(jià)，收購了萬達(dá)的74家酒店。該交易是當(dāng)年萬達(dá)甩賣資產(chǎn)案的一部分，交易總額超600億元，被稱作“世紀(jì)大并購”。按照計(jì)劃，酒店及文旅城資產(chǎn)包均歸融創(chuàng)所有，但富力地產(chǎn)半路殺出，短短9天內(nèi)，切下了酒店資產(chǎn)的“蛋糕”。
一個(gè)細(xì)節(jié)是，那場(chǎng)萬達(dá)出售資產(chǎn)發(fā)布會(huì)召開前，前往采訪的記者原本以為主角就是萬達(dá)和融創(chuàng)，但現(xiàn)場(chǎng)卻張貼著萬達(dá)、融創(chuàng)、富力三家合作的背景板。突然，背景板被換下，主角又只剩下萬達(dá)和融創(chuàng)。貴賓室里傳來嘈雜聲響，不久后背景板再次更換，富力地產(chǎn)的名字又回去了。
及至發(fā)布會(huì)舉行，大家發(fā)現(xiàn)，富力地產(chǎn)的收購對(duì)價(jià)比原先融創(chuàng)談的，少了136.89億元。
簽約儀式次日，富力地產(chǎn)董秘胡杰在招商證券電話會(huì)議上透露部分交易細(xì)節(jié)，稱富力從獲得消息到簽字拍板只用了三四天時(shí)間，強(qiáng)調(diào)“只接受6折價(jià)格”，并且承認(rèn)收購價(jià)格的確有變化，“直到簽約前最后一刻才定下”。富力地產(chǎn)“砍價(jià)能手”的聲名由此傳開。
彼時(shí)，人人稱贊李思廉是名副其實(shí)的“撿漏王”。李思廉從此還擁有了一個(gè)“全球最大的豪華酒店業(yè)主”的新名號(hào)。收購的萬達(dá)酒店資產(chǎn)注入后，富力已擁有89間酒店，其中不乏萬豪國際、洲際、希爾頓、凱悅、雅高萬達(dá)等知名酒店集團(tuán)，還有37家在建及規(guī)劃中酒店。
但以富力當(dāng)時(shí)的財(cái)務(wù)狀況來看，這也是一個(gè)奢侈的價(jià)格。2018年是萬達(dá)酒店資產(chǎn)合并入富力地產(chǎn)報(bào)表的第一個(gè)完整財(cái)年，彼時(shí)已有71家酒店被合并報(bào)表。從報(bào)表來看，上述交易在2017年為富力帶來大額非經(jīng)常收益之后，至少2018年沒有給該公司帶來正面的收益。
富力地產(chǎn)的業(yè)績報(bào)告顯示，富力在2018年的酒店運(yùn)營業(yè)績處于虧損狀態(tài)，當(dāng)年酒店業(yè)務(wù)的虧損額達(dá)4.59億元。此前6年中，除去2017年，富力的酒店業(yè)績有5年錄得虧損。2017年，這一板塊營業(yè)額為23.75億元，但利潤高達(dá)129.36億元，是當(dāng)年凈利潤主要貢獻(xiàn)來源。
關(guān)于“酒店業(yè)務(wù)虧損”問題，2018年度業(yè)績會(huì)上，富力地產(chǎn)董事長助理陳志濠表示，“在賬面上有會(huì)計(jì)處理，所以大家很難看到我們酒店的實(shí)際情況，目前酒店整體凈利潤，返還給業(yè)主的大概是13.5億元。”李思廉續(xù)稱，“13.5億元的利潤已經(jīng)足夠覆蓋我們整個(gè)酒店的支出”。
李思廉是商業(yè)地產(chǎn)的“老手”。千禧年伊始，富力開始大規(guī)模進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，而且是租售并舉。他們表示要學(xué)習(xí)新鴻基，以商業(yè)物業(yè)來平衡住宅物業(yè)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。這種執(zhí)念，甚至讓本來很少說話且性格謙遜的他，意外“懟”了老江湖王石。
2004年博鰲房地產(chǎn)論壇上，王石說，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目很難取得較高比例和長期的融資支持，如果搞出租型商業(yè)地產(chǎn)而自身沒有資金實(shí)力，則必死無疑；如果搞出售型商業(yè)地產(chǎn)，則會(huì)遇到經(jīng)營管理上的致命麻煩。
對(duì)此李思廉說，商業(yè)地產(chǎn)模式“并不是只有王董事長說的一種”，“你（王石）放心，我們一定會(huì)做得很好”。此后，富力開啟了冒險(xiǎn)之旅。2005年，富力凈負(fù)債率只有20.5%，2007年就躥漲到139.5%。用杠桿重倉低周轉(zhuǎn)、高成本的商業(yè)地產(chǎn)，富力顯然是在走鋼絲。
如此激進(jìn)的擴(kuò)張方式，是當(dāng)年大多數(shù)房企的常態(tài)。當(dāng)時(shí)全國樓市熱火朝天，2007年，富力的協(xié)議銷售額達(dá)到161億元，僅次于萬科、綠地和中海。而這也是富力最為高光的時(shí)刻。
2008年，金融危機(jī)呼嘯而至，房企哀鴻遍野。上一年，富力和深圳鼎力以47億元拍到佛山“地王”，因無力按時(shí)繳清土地款，2.4億元保證金被罰沒。富力一度被傳瀕臨破產(chǎn)，據(jù)媒體報(bào)道，富力當(dāng)時(shí)的目標(biāo)是“撐過明年”。直到“四萬億計(jì)劃”出臺(tái)，將它從懸崖邊上拉了回來。
經(jīng)歷過生死一線，不變的是，富力仍然重倉商業(yè)地產(chǎn)。富力雖減少了新投資物業(yè)的比重，但加大了已建成投資物業(yè)的運(yùn)營和投入。但這并未帶給富力預(yù)期的收益和現(xiàn)金流，酒店業(yè)務(wù)更是長期處于虧損狀態(tài)。同期，專注在住宅狂奔的恒大、碧桂園，已將富力拋得越來越遠(yuǎn)。
2013年，富力二輪擴(kuò)張。此后，富力再度歷經(jīng)“高杠桿擴(kuò)張-調(diào)控來襲-生死邊緣-政府救市-繼續(xù)擴(kuò)張”的輪回，直到迎來2019年“史上最嚴(yán)調(diào)控+疫情”的雙重?fù)舸�，再次命懸一線。有人將富力今日之困歸結(jié)于2017年7月的那場(chǎng)“世紀(jì)交易”，但實(shí)際上，它只是雪上加霜。
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