“燙手山芋”
成為全球最大豪華酒店業(yè)主之后，富力地產(chǎn)仍在負(fù)重前行。
非常明顯的跡象是，富力地產(chǎn)希望通過收購來實現(xiàn)彎道超車。繼收購萬達(dá)酒店資產(chǎn)后，2018年3月，富力以57億元收購海航資產(chǎn)。但在隨后一年，大環(huán)境迎來劇變。2019年1~2月，全國商品房銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長。此前不久，萬科董事長郁亮提出了“活下去”的口號。
彼時，《中國企業(yè)家》詢問李思廉：富力地產(chǎn)是否也有類似策略？李思廉說，那是郁亮開玩笑。富力地產(chǎn)在市場打拼了二十多年。經(jīng)歷了國家宏觀調(diào)控、世界金融海嘯和其他一些挫折，能堅持下來的公司，都應(yīng)該具有市場的保護(hù)能力，在市場競爭中活下去，“沒有什么難受的。”
經(jīng)營酒店是一項長期而精細(xì)的工作，當(dāng)王健林談到出售酒店資產(chǎn)的初衷時，也曾說過：“沒有必要持有回報率偏低的酒店資產(chǎn)”。對此，李思廉也有概念。他在2019年3月的業(yè)績會上表示，“酒店（業(yè)務(wù)）方面一般看現(xiàn)金流，因為酒店的賬，本身很難賺錢。”
捧在手中的萬達(dá)酒店，已經(jīng)成了富力的“燙手山芋”，它并沒有給富力帶來充沛的現(xiàn)金流，反而使整個富力陷入危機(jī)：營收增加，凈利潤卻未能提高，負(fù)債問題愈加顯著。
“萬達(dá)酒店買得確實便宜，但你都用借來的錢去買，整個事兒就不合適了。”熟悉交易的人士對《中國企業(yè)家》感慨，“當(dāng)初以為撿了大便宜，沒想到是投資邏輯錯了。”
就在富力簽下萬達(dá)酒店資產(chǎn)前一個月，富力剛剛走完2017財年的上半年。根據(jù)后來披露的報表，截至2017年6月末，該公司可自由支配的貨幣資金僅為156.84億元，比整個交易對價都少。據(jù)了解，簽約后的一段時間里，富力地產(chǎn)曾給旗下地產(chǎn)在售項目壓力，要求迅速回款。
數(shù)據(jù)顯示，2018年，富力歸屬上市公司股東凈利潤為83.71億元，同比下降60%；原因為收購萬達(dá)酒店的溢價收益大幅減少；凈負(fù)債率也繼續(xù)攀升至184%。本指望接手立即產(chǎn)生現(xiàn)金流的萬達(dá)酒店能夠改善連年虧損局面，結(jié)果卻擴(kuò)大了虧損面。
2019年，富力的凈負(fù)債率高達(dá)199%。2020年，“三條紅線”全踩中的富力“原則上暫停拿地”，出售重資產(chǎn)項目，并啟動裁員。2020年度業(yè)績會上，李思廉稱會在2021年將凈負(fù)債率降至100%以內(nèi)。2021年中業(yè)績會上，富力管理層進(jìn)一步表示，公司將每年達(dá)標(biāo)一條“紅線”指標(biāo)，“2021年一條，2022年一條，2023年一條。”
往回看，盡管2019年底、2020年初整個行業(yè)銷售規(guī)模增速明顯放緩，不少資金渠道的收緊也讓開發(fā)商感嘆“錢緊一年”，但若對比寒風(fēng)凜冽的2021年，又好了太多。早在2019年下半年，富力就明顯放緩公開市場拿地步伐，同時加大銷售賣樓力度降低存貨、回籠現(xiàn)金。
加速“割肉”
“我們還是埋頭賣自己手上的東西。”富力地產(chǎn)2021年中業(yè)績發(fā)布會上，李思廉如此表態(tài)。他沒有給“手上的東西”加上一串復(fù)雜定語，這意味著這些年富力口袋里好不容易攢下來的資產(chǎn)——住宅、酒店、餐廳、寫字樓等等，沒有什么是不能賣的。
“富力地產(chǎn)當(dāng)年接下了萬達(dá)的酒店，但是后來疫情對酒店業(yè)務(wù)產(chǎn)生了很大的影響，且酒店屬于重資產(chǎn)，導(dǎo)致富力債務(wù)很高。”富力地產(chǎn)管理層表示。
這樣的急切狀態(tài)，在半年前發(fā)布2020全年業(yè)績時也曾有過表露。只是那時，態(tài)度更理性、更堅定：“價錢合適，將繼續(xù)出售資產(chǎn)，包括現(xiàn)有的投資物業(yè)、商場、寫字樓、酒店”。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年，通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)、出售資產(chǎn)、大股東注資等形式，富力回籠了超過218億元的資金。其中包括：9月份，大股東將富力物業(yè)百億元賣身給碧桂園服務(wù)，并將80億港元資金用于支持富力；10月份，李思廉出清了在線寬頻大股東永升（亞洲）16%的持股；公司12月份將廣州國際機(jī)場富力綜合物流園股權(quán)，以53億元出售給黑石集團(tuán)。
2022年，富力變賣資產(chǎn)的數(shù)量增多，頻次亦在加快。
先是3月份，富力將英國倫敦的房地產(chǎn)項目Vauxhall Square以7.96億元人民幣出售給遠(yuǎn)東發(fā)展，虧損約5.69億元人民幣。后是4月份，又將另一項目Thames City以26.6億港元的價格出售予中渝置地創(chuàng)始人張松橋，虧損約18.4億港元。
5月初，富力還解除了廣州某住宅用地的土地出讓合同。此外，李思廉也清盤或抵押了一部分個人資產(chǎn)。5月30日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將海南首府項目以10.01億元的價格出售給力量能源，而這個項目正是4年前從海航地產(chǎn)收購過來的。
只是，富力資產(chǎn)出售的進(jìn)度，明顯跟不上債務(wù)到期的速度�；ㄆ靽H5月25日向富力地產(chǎn)美元債持有人發(fā)出的一份通知顯示，富力未能在提取付息資金后的30天內(nèi)及時為受托賬戶充值，因此觸發(fā)了違約事件，這也意味著富力已經(jīng)出現(xiàn)了實質(zhì)性的債務(wù)違約。
統(tǒng)計顯示，目前富力存續(xù)的境內(nèi)債券一共10只，規(guī)模161.65億元；其中，年內(nèi)到期債務(wù)為兩筆，合計51.2億元；還有7筆債務(wù)2023年到期，合計100.45億元。此外，還有存續(xù)的美元債9筆，規(guī)模為41.85億美元。其中，2022年內(nèi)到期的債務(wù)為兩筆，合計6.6億美元。
債務(wù)高壓下，富力地產(chǎn)已開始尋求債務(wù)展期。
3月30日，富力地產(chǎn)召開關(guān)于“16富力04”公司債的持有人會議，對包括展期方案、增信措施等在內(nèi)的多項議案進(jìn)行投票，最后該筆債務(wù)展期方案通過。不過，另一筆2024年5月9日到期、規(guī)模4億元的“19富力02”，展期未獲通過。
截至去年末，富力地產(chǎn)借款總額共計1327億元，凈負(fù)債率123%。2022年內(nèi)到期的借款約為583億元，同期非限制現(xiàn)金余額約為63億元（不包括148億元限制現(xiàn)金），無法覆蓋短期債務(wù)。
受疫情及行業(yè)下行的持續(xù)影響，今年樓市整體行情低迷，富力的銷售情況也不容樂觀。
根據(jù)富力披露的數(shù)據(jù)，2022年1-4月份，富力地產(chǎn)共實現(xiàn)總銷售收入177.5億元，同比下降55.9%；銷售面積達(dá)約145.31萬平方米，同比下降52.2%。今年4月，公司月內(nèi)總銷售收入共約42.7億元，同比下降56%；銷售面積達(dá)約25.5萬平方米，同比下降47.45%。
一個好消息是，房地產(chǎn)企業(yè)的融資正在松綁，例如碧桂園、美的置業(yè)、龍湖地產(chǎn)已經(jīng)可以發(fā)行公司債來緩解融資問題。不過，富力眼下難題還是先要解決。有行業(yè)人士稱，如果此次曝出的10家酒店能夠順利出售，未來不排除繼續(xù)出售酒店以渡難關(guān)。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜亦表示，富力目前在接洽的酒店項目多處于二三線，這個售價和資產(chǎn)前景都還不錯，但“富力的真正脫困還是要靠市場回暖以及行業(yè)復(fù)蘇才可以，畢竟企業(yè)運(yùn)營靠出售資產(chǎn)或者融資得來的現(xiàn)金，只能進(jìn)行一段時間的勉力維持”。
來源：中國企業(yè)家 記者 李艷艷
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