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到了2020年，該公司權(quán)益協(xié)議銷售額為1388億元，幾乎停止增長(zhǎng)，年初制定的1520億元銷售目標(biāo)再次落空。分銷售區(qū)域來看，其在華東、華北、西南、中南以及海外的權(quán)益銷售額均有不同程度的下降。而2020年全國(guó)商品房銷售金額同比增長(zhǎng)8.7%，富力地產(chǎn)銷售增速明顯落后于行業(yè)。
富力地產(chǎn)銷售規(guī)模在行業(yè)中的排名也有所下滑。根據(jù)克而瑞發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜，以權(quán)益金額為口徑，富力地產(chǎn)2019年排名第15位，2020年降至第18位。今年1—4月排名則由去年同期的第17位降至第27位。
對(duì)于2021年的銷售目標(biāo)，富力地產(chǎn)制定為1500億元，與2020年銷售金額相比有約8%的增幅。
富力地產(chǎn)銷售規(guī)模幾乎停滯不前
數(shù)據(jù)來源：公司年報(bào)
腳踩“三道紅線”
為減少房企過分依賴借貸及債務(wù)融資，2020年下半年，相關(guān)部門引入債務(wù)檢測(cè)指標(biāo)（即“三道紅線”），通過有針對(duì)性的相關(guān)指標(biāo)測(cè)試衡量房企的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并通過分類，決定房企的有息負(fù)債增長(zhǎng)空間。富力地產(chǎn)在2020年年報(bào)中表示，該政策已直接影響房地產(chǎn)企業(yè)在2020年的整體營(yíng)運(yùn)策略，長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，該政策是讓財(cái)務(wù)指標(biāo)越好的公司越容易取得債務(wù)融資，而未達(dá)標(biāo)的公司則需集中改善其信貸狀況。
“三道紅線”高壓之下，降杠桿成為房企的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。2020年，富力地產(chǎn)削減債務(wù)374億元，削減或再融資的債務(wù)包括境內(nèi)債券236億元、信托及境內(nèi)銀行貸款119億元、離岸債券及離岸貸款19億元。
出售資產(chǎn)成為富力地產(chǎn)“回血”的手段之一。該公司2020年年報(bào)顯示，出售投資物業(yè)及寫字樓資產(chǎn)如富力綜合物流園及廣州寫字樓物業(yè)，產(chǎn)生約59億元現(xiàn)金款項(xiàng)。據(jù)悉，該公司將繼續(xù)尋求資產(chǎn)變現(xiàn)的潛在機(jī)會(huì)。
此外，夢(mèng)碎回A路的富力地產(chǎn)通過發(fā)行新H股以補(bǔ)充權(quán)益資本。2020年7月，富力地產(chǎn)的名字出現(xiàn)在首次公開發(fā)行股票申請(qǐng)終止審查企業(yè)名單中，回A計(jì)劃再度受挫。10月，該公司按每股9.82港元的價(jià)格配售2.57億股H股，募集資金總額為25.24億元港元。
經(jīng)過回籠現(xiàn)金、削減債務(wù)及補(bǔ)充權(quán)益資本后，富力地產(chǎn)凈負(fù)債率由2019年末的198.9%降至2020年末的130.2%。同時(shí)，其現(xiàn)金短債比由2019年末的0.62倍微升至2020年末的0.63倍，其中，非受限現(xiàn)金短債比由0.37倍升至0.4倍；嚴(yán)格口徑下的剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率（即資產(chǎn)、負(fù)債均剔除預(yù)收款）由79.46%降至76.66%。
可見，富力地產(chǎn)上述三項(xiàng)指標(biāo)均有所好轉(zhuǎn)，但在房企融資“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)下，離“安全線”仍有較大一段距離，未來仍需繼續(xù)改善信貸狀況。
而22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地“兩集中”政策的實(shí)施對(duì)“紅檔”房企富力地產(chǎn)而言無疑是又一項(xiàng)挑戰(zhàn)。有分析人士認(rèn)為，在“兩集中”政策下，房企面對(duì)高昂的土地保證金，資金使用效率下降。這對(duì)房企的融資能力、資金儲(chǔ)備等提出了更大的考驗(yàn)，融資受限、資金鏈緊張的房企所受影響較大。
在多項(xiàng)政策制約下，房企原有高杠桿、高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)模式受到?jīng)_擊。如何平衡降負(fù)債和規(guī)模擴(kuò)張、利潤(rùn)增長(zhǎng)的關(guān)系，成為富力地產(chǎn)亟待解決的難題。
來源：投資時(shí)報(bào) 研究員黃鳳清 共2頁(yè) 上一頁(yè) [1] [2] 搜索更多: 富力地產(chǎn) |
