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有“華南五虎”之稱的富力地產(chǎn)（02777.HK），腳踩三道紅線，今年將繼續(xù)加速去杠桿。
根據(jù)日前廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（簡稱“富力地產(chǎn)”）披露的2020年業(yè)績公告，截至2020年末，富力地產(chǎn)凈資產(chǎn)負(fù)債比率大幅下降，由2019年底的199%減少至130%，但仍高于“三條紅線”要求的100%。而2020年剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.7%，同比下降僅2.8個(gè)百分點(diǎn)；非受限現(xiàn)金短債比為0.40，較2019年同期提升0.03。
長江商報(bào)記者注意到，2018年富力首次突破千億大關(guān)，之后規(guī)模增長乏力，連續(xù)三年徘徊在1300億左右，盈利能力逐步走弱。
銷售增長乏力，又踩了三條紅線，富力通過拋售資產(chǎn)“回血”。長江商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，去年年底以來，富力地產(chǎn)通過出售資產(chǎn)，包括債券回售、物業(yè)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)質(zhì)押等方式緩解資金壓力，回籠資金超過百億元。
“三道紅線”下，富力地產(chǎn)拿地更為謹(jǐn)慎，今后將更多地回歸老本行，通過城市更新項(xiàng)目拿地。近日，富力地產(chǎn)與粵海集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，擬合作開發(fā)城市更新項(xiàng)目，將在全國范圍內(nèi)對(duì)城市更新、產(chǎn)業(yè)園等類型的投資開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合作。
業(yè)績增長乏力，盈利能力走弱
2020年，富力地產(chǎn)盈利能力整體有所下降。年報(bào)顯示，富力地產(chǎn)營業(yè)收入同比下滑5.4%至858.9億元；實(shí)現(xiàn)毛利潤203.9億元，同比下降31.5%；實(shí)現(xiàn)凈利潤181.0億元，同比下降21.5%。
橫向?qū)Ρ葋砜矗?017年富力地產(chǎn)的毛利率和凈利率達(dá)到35.4%和36.1%的較高水平；2020年則降至23.7%和10.6%。從具體業(yè)務(wù)來看，酒店業(yè)務(wù)作為公司一大重要版塊，受年初疫情影響營收顯著下滑，另一方面，物業(yè)發(fā)展版塊由于以價(jià)換量的策略也導(dǎo)致營收毛利雙下降。
營收下滑，富力地產(chǎn)未完成此前制定的年度目標(biāo)，公告顯示，公司全年權(quán)益銷售額1387.9億元，較2019年的1381.9億元微漲0.4%，未能完成1520億元的既定銷售目標(biāo)。
長江商報(bào)記者注意到，2018年富力首次突破千億大關(guān)，之后規(guī)模增長乏力，連續(xù)三年徘徊在1300億左右的規(guī)模。2017年-2020年，富力分別實(shí)現(xiàn)合約銷售818.6億、1310.6億、1381.9億和1387.9億元，同比增速分別為35%、60%、5%和0.4%。
銷售均價(jià)也呈現(xiàn)逐年下降的態(tài)勢，2017年-2020年，富力地產(chǎn)的整體平均售價(jià)分別為11400元/平方米、10860元/平方米、9610元/平方米和8600元/平方米。富力地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)，整體平均售價(jià)下降，是因?yàn)楣疽越档蛢r(jià)格來刺激銷售的營銷策略。
2021年，富力地產(chǎn)將銷售目標(biāo)定在1500億元。業(yè)績公告顯示，為達(dá)到該目標(biāo)，富力地產(chǎn)將銷售超過230個(gè)項(xiàng)目，可售資源約2700億元，即去化率達(dá)55.6%即可完成年度目標(biāo)。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長江商報(bào)記者表示，沒有完成銷售目標(biāo)確實(shí)有壓力，但從實(shí)際過程看，房地產(chǎn)行情趨于好轉(zhuǎn)態(tài)勢，后續(xù)值得期待，富力需要在營銷等方面加快節(jié)奏，進(jìn)而推高銷售業(yè)績。但也需要看到，這可能需要犧牲毛利率等指標(biāo)的數(shù)據(jù)，即對(duì)利潤會(huì)有一定影響。
為沖刺銷售目標(biāo)，2020年富力地產(chǎn)不斷在銷售端發(fā)力來加速回款，去年12月底，富力傳出內(nèi)部75折售房的消息。當(dāng)月，富力完成合約銷售215億元，環(huán)比增長47%，同比增幅達(dá)到20%。
加速去杠桿仍踩“三道紅線”
去年，監(jiān)管部門首次提出“三道紅線”的管理理念，即剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍。
年報(bào)顯示，富力地產(chǎn)2020年剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.7%，同比下降2.8個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為130.2%，同比下降69個(gè)百分點(diǎn)；非受限現(xiàn)金短債比為0.40，較2019年同期提升0.03。雖然三項(xiàng)指標(biāo)在一定程度上有所改善，但仍全部在紅線內(nèi)。
此外，富力地產(chǎn)的融資成本也呈逐年上升的趨勢。2017年到2020年，公司的融資成本分別為5.12%、5.74%、6.60%和6.89%。 共2頁 [1] [2] 下一頁 搜索更多: 富力地產(chǎn) |
