融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK）的上市首份財(cái)報(bào)，比預(yù)披露的時(shí)間晚了一天，趕在今日開(kāi)盤(pán)前才發(fā)出。
放眼過(guò)去一片漲勢(shì)，收入、利潤(rùn)、凈利潤(rùn)、毛利率等都有不同程度的增長(zhǎng)。其中，2020年收入46.23億元，同比增長(zhǎng)63.5%；凈利潤(rùn)6.01億元，同比增長(zhǎng)122.6%。
“增長(zhǎng)最快”融創(chuàng)服務(wù)曾在招股書(shū)中這樣形容自己，作為去年11月登陸港交所的“新兵”，上市后的業(yè)績(jī)表現(xiàn)似乎也在證明自己的速度。
不過(guò)，對(duì)比同時(shí)段披露財(cái)報(bào)的藍(lán)光嘉寶、時(shí)代鄰里，融創(chuàng)服務(wù)的增長(zhǎng)卻并不是“最快”，而且在飄紅漲勢(shì)之中，融創(chuàng)服務(wù)也是暗潮涌動(dòng)。
比如曾經(jīng)勢(shì)頭欲蓋物管服務(wù)的“非業(yè)主增值服務(wù)”比重在下滑；毛利率微增2.1%，卻依舊在均值水平之下；資產(chǎn)暴增5倍，而“應(yīng)收款”就貢獻(xiàn)了4個(gè)多億。
非業(yè)主增值服務(wù)增長(zhǎng)乏力
收入的增長(zhǎng)，自然與細(xì)分業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)分不開(kāi)。有意思的是，一年的時(shí)間，融創(chuàng)服務(wù)的三大業(yè)務(wù)排位就發(fā)生了大變動(dòng)。
曾經(jīng)占據(jù)收入半壁江山的“非業(yè)主增值服務(wù)”，已經(jīng)縮減至不足四成，而物業(yè)管理服務(wù)則從40.6%上升至60%，成了收入中的“扛把子”。
2020年物管服務(wù)收入為27.73億元，比去年增長(zhǎng)了16.25億元，相比之下，非業(yè)主增值服務(wù)可以說(shuō)是“原地踏步”，一年時(shí)間，只增長(zhǎng)了1個(gè)億，約為16.73億元，比重也從55.6%降至36.2%。
非業(yè)主增值服務(wù)收入比重的下降，主要源于其兩大收入重頭的減弱。財(cái)報(bào)顯示，2020年作為主要收入來(lái)源的“案場(chǎng)服務(wù)”，收入雖增，但比重有所下滑，從59.1%下滑至58.5%；而第二大收入貢獻(xiàn)力量的“咨詢及其他非業(yè)主增值服務(wù)”，收入、比重雙雙下降，收入從4.90億元下降至4.71億元，近2000萬(wàn)的降額使得占比下滑了2.9%。
非業(yè)主增值服務(wù)，業(yè)內(nèi)常稱(chēng)其為“關(guān)聯(lián)房企向物企輸送利益的暗道”。其主要依托關(guān)聯(lián)開(kāi)發(fā)商，從房屋咨詢到代理銷(xiāo)售、再到驗(yàn)房等，收入也多依賴關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)公司。
融創(chuàng)服務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)比重的下降，一定程度上說(shuō)明，來(lái)自融創(chuàng)的項(xiàng)目輸送在減少。盡管已從55.6%降至36.2%，但其占比在物企中仍排在前列。
根據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)在今年2月下旬的統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)服務(wù)以37.8%的非業(yè)主增值服務(wù)收入占比居首，高于正榮服務(wù)的35.6%。如果按此數(shù)據(jù)來(lái)看，“抽水”后的融創(chuàng)服務(wù)，來(lái)自關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的收入輸送仍排在第一。
資產(chǎn)暴增5倍的推手
如果說(shuō)非業(yè)主增值服務(wù)收入比重的下降，其中暗含著來(lái)自融創(chuàng)的項(xiàng)目輸送在減少，那么透過(guò)物業(yè)管理服務(wù)的收入來(lái)源，則更能清晰地看到，來(lái)自母公司面積輸送的下降。
與多數(shù)從地產(chǎn)分拆的物企相似，融創(chuàng)服務(wù)的管理面積主要來(lái)源于融創(chuàng)集團(tuán)。不過(guò)，2020年來(lái)自母公司的面積占比下降明顯，從九成以上減少至67.9%，第三方在管面積則從不足一成上升到32.1%。
2020年底，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積約1.35億平方米，來(lái)自融創(chuàng)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)為0.92億平方米，獨(dú)立第三方物業(yè)約0.43平方米。
“2021年和2022年會(huì)達(dá)到一個(gè)均衡水平，其中一半來(lái)自于第三方，一半來(lái)自于母公司。”融創(chuàng)服務(wù)管理層業(yè)績(jī)會(huì)上提到。
融創(chuàng)服務(wù)有意減弱對(duì)母依賴，在上市之前，對(duì)開(kāi)元物業(yè)管理的收購(gòu)，推升獨(dú)立第三方物業(yè)增長(zhǎng)了130倍。而這個(gè)收購(gòu)在增加規(guī)模的同時(shí)，也成了資產(chǎn)暴增5倍之多的重要推手。
2020年底，有上市募集資金的加持，融創(chuàng)服務(wù)總資產(chǎn)達(dá)到129.57億元，相比與去年暴增4.7倍，其中非流動(dòng)資產(chǎn)19.49億元，流動(dòng)資產(chǎn)110億元。
在增長(zhǎng)10倍之多的非流動(dòng)資產(chǎn)中，無(wú)形資產(chǎn)的暴增貢獻(xiàn)了大助力，其從2019年的0.63億元，翻增近20倍為13.17億元，而這便是收購(gòu)開(kāi)元物業(yè)股權(quán)所致。
財(cái)報(bào)中解釋?zhuān)瑹o(wú)形資產(chǎn)增長(zhǎng)主要?dú)w因于本年內(nèi)完成對(duì)開(kāi)元物業(yè)管理的股權(quán)收購(gòu)，該等收購(gòu)產(chǎn)生商譽(yù)約10.2億元，產(chǎn)生客戶關(guān)系約1.96億元，及產(chǎn)生品牌約0.47億元。
利潤(rùn)分配未劃給少數(shù)股東
收購(gòu)帶來(lái)的規(guī)模擴(kuò)充，給融創(chuàng)服務(wù)的收入帶來(lái)了可觀增長(zhǎng)，但毛利率落后的問(wèn)題依然未解。共2頁(yè) [1] [2] 下一頁(yè)
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