在遠(yuǎn)離“三條紅線”的路程上，融創(chuàng)又借著出讓項目股權(quán)拉來了外援。
據(jù)企業(yè)征信機構(gòu)天眼查披露，近日，西雙版納環(huán)球世紀(jì)會展旅游開發(fā)有限公司發(fā)生了一起工商變更：原先全資控股股東環(huán)球融創(chuàng)會展文旅集團有限公司持有比例由100%下降至30%，新股東中融國際信托有限公司將通過出資2.1億元持股70%。而環(huán)球融創(chuàng)會展文旅集團有限公司，正是融創(chuàng)·觀瀾云頂這一項目的項目公司。
同時，該公司的市場主體類型也從有限責(zé)任公司（非自然人投資或控股的法人獨資）變更為其他有限責(zé)任公司。
從收購此項目至今一年時間過去了，融創(chuàng)在此時引援的目的在何？中融信托又將在其中扮演一個什么樣的角色？
融創(chuàng)2.1億元引援降債
對于上述消息，熟悉地產(chǎn)行業(yè)的市場人士指出，融創(chuàng)此舉明顯然是為了融資。2.1億元的金額說大不大、說小不小，但70%的股權(quán)讓渡可以成功實現(xiàn)這一項目的“出表”，這對于正在降負(fù)債、壓縮融資成本的融創(chuàng)而言或許也是一個好辦法。
具體到剝離非核心資產(chǎn)上，融創(chuàng)董事會主席孫宏斌曾透露，酒店、商業(yè)、樂園等持有型物業(yè)都是待售商品。根據(jù)融創(chuàng)給持有資產(chǎn)（持有型物業(yè)和長期股權(quán)投資）占總資產(chǎn)的比重劃定不超過15%紅線，新資產(chǎn)的補充首先需要對舊的持有資產(chǎn)進行處置。在出售金科股權(quán)、配股融資、分拆物業(yè)上市之后，融創(chuàng)在資金上分別回籠了47億元、80億港元、78.6億港元和11.825億港元（發(fā)行及配發(fā)超額配發(fā)股份的額外所得款項），多家投行研報亦稱融創(chuàng)的“三道紅線”指標(biāo)有望進入黃檔陣營。
回到本次出讓股權(quán)的項目公司上，西雙版納環(huán)球世紀(jì)會展旅游開發(fā)有限公司成立于2017年11月29日，法定代表人為王志剛，注冊資本為3億元，經(jīng)營范圍涉及旅游資源開發(fā)和經(jīng)營管理，旅游度假項目開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、旅游度假配套設(shè)施建設(shè)及運營等。
該公司旗下唯一項目為位于云南景洪市勐罕路6號的融創(chuàng)·觀瀾云頂，即融創(chuàng)西雙版納國際度假區(qū)附近，地塊為商業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)為40年，占地面積31萬平方米、總建面2.5萬平方米，已于2018年開盤、2020年底交房。據(jù)多家中介報價，目前二期別墅為1.3萬元/平方米、洋房為7500元/平方米，傣式客棧已售罄，對岸是原傣王宮。
2019年11月，融創(chuàng)收購了云南城投集團持有的成都環(huán)球世紀(jì)會展旅游集團和成都時代環(huán)球?qū)崢I(yè)兩家公司51%股權(quán)，并于當(dāng)天重組二者為環(huán)球融創(chuàng)會展文旅集團有限公司，意在會展、文旅、康養(yǎng)復(fù)合開發(fā)運營，并把云南作為文旅布局重點區(qū)域，將以新的開發(fā)運營模式打造位于昆明滇池南岸、西雙版納橄欖壩、文山普者黑等地的文旅項目。
值得注意的是，與融創(chuàng)在景洪同時推售的住宅項目融創(chuàng)·望天墅（5800元/平方米）、融創(chuàng)·曼陀香緹（6800元/平方米）等相比，1.3萬元/平的售價要顯著高出50%-60%。
根據(jù)多家售房網(wǎng)站披露，融創(chuàng)·望天墅位于西雙版納景洪市城西北部，由融創(chuàng)集團投資500億開發(fā)，總建面21.89萬平方米、綠化率達35.08%，號稱“運營七大世界頂級配套、20億世界頂級傣秀劇院”等，到機場與泛亞高鐵車程為8分鐘，預(yù)期2021年6月交房；融創(chuàng)·曼陀香緹同樣位于融創(chuàng)西雙版納國際度假區(qū)、毗鄰萬達廣場，總建面50.91萬平方米、綠化率35.01%，預(yù)期2022年6月交房。
放大到整個融創(chuàng)西雙版納國際度假區(qū)，據(jù)融創(chuàng)中國官網(wǎng)數(shù)據(jù)，其占地約7950畝，融創(chuàng)斥資約160億元建造七大業(yè)態(tài)：主題水陸雙樂園、傣秀劇院、山地酒店群、西雙版納融創(chuàng)茂、親水酒吧街、配套醫(yī)院、中小幼教育圈。整個項目已于2015年9月全面開業(yè)，累計接待游客量約1500萬人次。
數(shù)據(jù)來源：融創(chuàng)中國2020年度中報
對應(yīng)到土儲和可銷售/可出租建筑面積上，上述三個項目所在的西雙版納地區(qū)對融創(chuàng)整體銷售業(yè)績的貢獻十分有限。截至2020年6月30日，融創(chuàng)于西雙版納可銷售的總建筑面積為442.27萬平方米，可出租建筑面積為386.22萬平方米，占總可銷售/可出租建筑面積的比例為2.27%；總土儲272.74萬平方米，權(quán)益土地儲備241.17萬平方米，在公司總土儲中占比僅為1.1%。
“老伙計”中融信托二度攜手
事實上，這并非融創(chuàng)第一次與中融信托達成合作。
據(jù)公開報道，早在2020年7月，融創(chuàng)100%持股的浙江融創(chuàng)產(chǎn)城集團有限公司便聯(lián)合中融信托以50:50的持股比例成立了紹興恒臻企業(yè)管理咨詢有限公司，后者又通過嘉興融禾置業(yè)有限公司對融創(chuàng)·杭州云帆未來社區(qū)的項目公司杭州融帆建設(shè)發(fā)展有限公司實現(xiàn)100%控股。
資料來源：天眼查
很明顯，在融創(chuàng)·杭州云帆未來社區(qū)這一項目的開發(fā)中，融創(chuàng)同樣拉來了中融信托作為戰(zhàn)略融資的外援。有關(guān)財務(wù)人士表示，由于控股雙方各占50%股權(quán)，合營公司仍可合并財務(wù)報表，但融創(chuàng)自身所需投入的資金相應(yīng)將大幅減少，可以更好地利用公司賬上現(xiàn)金、提高資金周轉(zhuǎn)率。
對于中融信托而言，雖然房地產(chǎn)項目信托貸款暴雷現(xiàn)象屢屢見諸于媒體報道，但云帆未來社區(qū)項目符合杭州政府【139】頂層規(guī)劃、開發(fā)商融創(chuàng)稱得上是實力雄厚，仍是一個好標(biāo)的。
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