“‘三道紅線’（政策出臺）以后，（你們）就不用擔心我的負債率了，現(xiàn)在央行管著呢。”
3月12日，在融創(chuàng)中國2020年度業(yè)績會上，面對一眾投資者，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌這樣表示。對于投資者提出的“樓市調(diào)控”問題，孫宏斌態(tài)度樂觀，“我是支持調(diào)控的。”
他還拿汽車行業(yè)做類比，“現(xiàn)在全球汽車市場規(guī)模達2萬億美元，但這幾年沒怎么增長，也做不出增量。如果地產(chǎn)行業(yè)不調(diào)控，房價和地價都要上天了，這是調(diào)控的必要性。不調(diào)控，這個行業(yè)沒辦法干了。”
當日早間，融創(chuàng)中國（01918.HK）披露了2020年全年業(yè)績報告。財報顯示，2020年融創(chuàng)中國負債降幅明顯。其中，凈負債率與非受限制現(xiàn)金短債比水平，已達到“三道紅線”的政策要求標準。目前僅剩資產(chǎn)負債率這一項，還未降至紅線以下。
2019年下半年，一場以“降杠桿、優(yōu)化資本結構”為目標的變革在融創(chuàng)組織內(nèi)部全面展開。2020年3月，孫宏斌對投資者強調(diào)，融創(chuàng)2020年要做三件事：調(diào)融資結構、降融資成本；處置一些資產(chǎn)；拿地要拿對地方、拿對時間。
“兩年前我們就一直在說，我們不希望負債總額增加，希望增加凈資產(chǎn)和銷售。三年總負債沒有增加，銷售增加那么多，負債率肯定降下來了。”孫宏斌對投資者說，要正確理解調(diào)控，“調(diào)控讓這個行業(yè)安全了。”
根據(jù)最新財報，截至2020年底，融創(chuàng)在手現(xiàn)金達1326億元。
融創(chuàng)某區(qū)域負責融資的高管對《中國企業(yè)家》坦言，過去一年多時間內(nèi)，融創(chuàng)通過主動“下沉”，大幅降低了負債，也減緩了擴張節(jié)奏。2020年中“三道紅線”政策出臺，給全行業(yè)敲響了警鐘，也加快了融創(chuàng)去杠桿的步伐。“現(xiàn)在公司千億現(xiàn)金在手，很有底氣。但今年的發(fā)展節(jié)奏還需再平衡。”
剛剛過去的2020年，房地產(chǎn)市場可謂遭遇“重創(chuàng)”，這一年，融創(chuàng)賣了5753億元，未完成此前設定的6000億元銷售目標。不過，與2019年比，依然有3.4%的增長。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2020年，全國商品房銷售總額是17.36萬億元。融創(chuàng)位居行業(yè)規(guī)模第四，排在前面的是碧桂園、中國恒大和萬科。
開局不利，
最后一個指標能否順利達標？
曾經(jīng)“三道紅線”全部踩線，融創(chuàng)如何應對，外界尤其投資者非常關注。
“三道紅線”是指，監(jiān)管部門將對房企按照“紅、橙、黃、綠”四檔管理，并據(jù)此設置“三條紅線”：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；凈負債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。
2020年融創(chuàng)中期報告的投資人會議上，融創(chuàng)行政總裁汪孟德表示，"年底時要將凈負債率降至120%，進而在2021年降至100%以下，三年內(nèi)達到監(jiān)管層的要求。”
此次業(yè)績會上，融創(chuàng)中國首席財務官高曦解釋稱，融創(chuàng)在政策出臺前也是按照這個方向去做的，有了這個政策，就有了更明確的時間表。融創(chuàng)加大了銷售，快速調(diào)整了資本結構，降低了杠桿率。
汪孟德表示，2020年公司的三個指標得到大幅度優(yōu)化，其中有兩個指標已經(jīng)達標。到2023年，公司的債務指標還會持續(xù)優(yōu)化，最后一個指標會在2022年提前完成。
財報顯示，2020年底，融創(chuàng)凈負債率同比下降76個百分點至96%，非受限制現(xiàn)金短債比提升至1.08，剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率下降至78%。兩項指標成功達到“三道紅線”政策標準，一年期內(nèi)降至“黃檔”。
值得注意的是，3月5日，融創(chuàng)中國披露最新銷售情況：截至2021年2月底，融創(chuàng)累計實現(xiàn)合同銷售金額約684.2億元，同比增長122%。與銷售并進的，是融創(chuàng)在土地上的投資金額。據(jù)統(tǒng)計，今年2月，融創(chuàng)在公開市場拿地的成交額將近180億元，遠高于去年同期。
而根據(jù)碧桂園、萬科、恒大三家披露的2021年前兩個月的業(yè)績：碧桂園權益銷售額達868.7億元，而在第三方機構統(tǒng)計的TOP100榜單中，碧桂園全口徑銷售額達1218億元；萬科實現(xiàn)銷售達1166.3億元，恒大則為883.5億元。三家企業(yè)分別領先融創(chuàng)533.8億元、482.1億元與199.3億元。
在這樣的開局下，2021年融創(chuàng)的財務指標能持續(xù)向好嗎？
“我們必須在未來兩年持續(xù)保持整個集團的財務指標和資產(chǎn)結構、包括負債指標的持續(xù)優(yōu)化，這是一個非常明確的事。”汪孟德說，“公司（發(fā)展）到這個階段，規(guī)模和增長不是最重要的，未來要的是整體的綜合競爭力。”
融創(chuàng)中國2020年財報顯示，公司實現(xiàn)收入2305.9億元，同比增長36.2%；毛利約為484億元，同比增長16.9%；毛利率約21%，較2019年的24.5%有所下降；股東所占利潤為356.4億元，同比增長36.9%；核心凈利潤約為302.6億元，同比增長11.8%。
土地儲備方面，財報顯示，2020年融創(chuàng)中國新增土儲約為5877萬平方米，新增貨值7261億元。截至2020年底，融創(chuàng)中國的土儲約2.58億平方米，其中權益土儲面積約1.61億平方米，土儲貨值預計3.1萬億元。
孫宏斌曾將文化和文旅定義為融創(chuàng)的“詩和遠方”，不過，從目前來看，集團大多數(shù)收入來自銷售住宅及商業(yè)物業(yè)業(yè)務，只有小部分收入來自文旅城建設及運營、物業(yè)管理及其他業(yè)務。
“盛世年華”屬不屬于融創(chuàng)？
在地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管的新形勢下，孫宏斌感覺地產(chǎn)商的發(fā)展邏輯已經(jīng)完全變了，要按照全新的邏輯來制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略。至于新邏輯是什么，孫宏斌沒有細說。但一個新的共識是，通過加杠桿實現(xiàn)快速增長和超越同行的時代過去了。
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