在新形勢下，孫宏斌跟投資者分享了兩句話：一、全新邏輯下，融創(chuàng)擁有了突出的優(yōu)勢；二、全新邏輯下，是優(yōu)秀企業(yè)的盛世年華。“地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了好公司和頭部公司的‘盛世年華’，好日子才開始，地產(chǎn)行業(yè)遠(yuǎn)不是大家想象的已無發(fā)展空間了。”孫宏斌說。
但這“盛世年華”屬不屬于融創(chuàng)，還有待觀察。
受制于疫情、調(diào)控和經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多方因素，2020年，房企的生存境況堪稱“困難”。不過，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的總體銷售規(guī)模，依然站上了17萬億元。孫宏斌推測，2021年，地產(chǎn)行業(yè)的銷售規(guī)模會(huì)突破18萬億元，突破20萬億元也只是時(shí)間問題。
孫宏斌認(rèn)為，在如此巨大的市場空間里，行業(yè)內(nèi)的好公司和頭部公司的成長空間依然巨大。接下來，地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力、產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、并購、“地產(chǎn)+”等綜合實(shí)力的比拼年代。
過去一年，融創(chuàng)中國旗下各版塊中，物業(yè)板塊“融創(chuàng)服務(wù)”在港上市；融創(chuàng)文旅未來將繼續(xù)擴(kuò)大輕資產(chǎn)輸出拓展力度；融創(chuàng)文化將發(fā)展超級(jí)IP長鏈運(yùn)營模式。
值得注意的是，作為中國最大的文旅產(chǎn)業(yè)持有者及運(yùn)營商，融創(chuàng)文旅已擁有文旅城、旅游度假區(qū)、會(huì)議會(huì)展和文旅小鎮(zhèn)四大板塊。疫情過后，去年下半年，客流和收入均快速復(fù)蘇。2020年，融創(chuàng)文旅收入同比增長36%，管理利潤同比增長311%。
融創(chuàng)文化集團(tuán)已完成全產(chǎn)業(yè)鏈布局，在動(dòng)畫領(lǐng)域布局7大動(dòng)畫工作室；IP衍生和實(shí)景運(yùn)營方面已開始輸出頭部內(nèi)容，截至3月12日，融創(chuàng)文化參與的春節(jié)檔電影《刺殺小說家》和《熊出沒：狂野大陸》票房分別達(dá)到9.89億元、5.75億元。
業(yè)務(wù)布局背后，一個(gè)利好頭部房企的明顯趨勢是，房企融資持續(xù)分化，龍頭房企融資優(yōu)勢凸顯。以碧桂園為例，1月6日，碧桂園發(fā)行的5億美元5年期優(yōu)先票據(jù)票面利率僅為2.7%，7億美元10年期優(yōu)先票據(jù)利率為3.3%，在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中處于最低水平。但1月15日，上坤地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將發(fā)行一筆1.85億美元1年期優(yōu)先票據(jù)，票面利率高達(dá)12.75%。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩指出，融資收緊是所有房企的“必答題”，何去何從仍預(yù)留騰挪空間。從市場來看，短時(shí)間的債務(wù)壓縮是不現(xiàn)實(shí)的，但對(duì)于資本面較好的房企而言，機(jī)遇要大于挑戰(zhàn)，這無異于是一個(gè)擴(kuò)大市場份額的機(jī)會(huì)。此消彼長，未來的市場分化會(huì)進(jìn)一步加劇。
需防范集中償債風(fēng)險(xiǎn)
2020年中央堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào)不變，房地產(chǎn)金融審慎管理正式開啟。2021年，房地產(chǎn)企業(yè)把控好拿地節(jié)奏和力度，將對(duì)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重要影響。
3月2日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強(qiáng)，是金融體系最大“灰犀牛”。很多人買房不是為了居住，而是為了投資投機(jī)，這是很危險(xiǎn)的。但2020年房地產(chǎn)貸款增速，8年來首次低于各項(xiàng)貸款增速，這個(gè)成績來之不易，相信房地產(chǎn)問題可以逐步緩解。
今年政府工作報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的定位，并且要穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。堅(jiān)持“房住不炒”定位逾四年來，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制所含內(nèi)容愈加豐滿，金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等接連出招。
目前來看，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“全方位監(jiān)管“對(duì)策已經(jīng)形成。在房住不炒的政策導(dǎo)向下，2021年內(nèi)各地房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)已達(dá)97次。值得注意的是，近日天津、青島、鄭州等多地已發(fā)布土地供應(yīng)政策，預(yù)計(jì)后續(xù)將在22個(gè)重點(diǎn)的一二線城市，全面推行“住宅用地供應(yīng)兩集中”政策。
孫宏斌稱，集中供地政策的施行，對(duì)整個(gè)行業(yè)來說，是個(gè)好事。
“這個(gè)政策能讓大家有預(yù)期，知道今年供多少地，對(duì)一些在核心城市發(fā)展的企業(yè)是有好處的。”孫宏斌表示，短期內(nèi)，該政策不會(huì)造成土地供應(yīng)量下降�，F(xiàn)在熱點(diǎn)城市供地不夠，房企的競爭依然會(huì)比較激烈。等到今年下半年或明年，政策對(duì)土地的影響可能會(huì)比較大。
西南證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈猛認(rèn)為，土地供應(yīng)“兩集中”政策結(jié)合“三道紅線”及房貸集中度管理的兩項(xiàng)融資政策，共同構(gòu)成了房地產(chǎn)供給側(cè)改革的閉環(huán)，改變行業(yè)過去惡性加杠桿、無序拍地的不良競爭格局，行業(yè)轉(zhuǎn)向更加有序的良性競爭。此外，集中供應(yīng)下，地價(jià)上漲有望得到控制，行業(yè)利潤率有望迎來拐點(diǎn)。
“融創(chuàng)拿地主要是三個(gè)來源：公開市場、收并購和產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。公開市場上，我們的優(yōu)勢比較大，現(xiàn)在由58個(gè)城市的分公司在負(fù)責(zé)120個(gè)城市，可以抓住板塊輪動(dòng)的機(jī)會(huì)。”孫宏斌稱，在收并購方面，他看到這幾年行業(yè)里的公司正在快速分化，“我相信今年下半年還會(huì)有能買的公司。”
在重點(diǎn)城市的土儲(chǔ)布局方面，財(cái)報(bào)顯示，截至2020年底，融創(chuàng)土地儲(chǔ)備約78%位于一二線城市，平均土地成本僅約4270元/平方米。2021年，融創(chuàng)全年可售貨值預(yù)計(jì)超過9000億元，其中超過78%位于一二線城市。
不過，需要防范的是，房企“三道紅線”疊加債務(wù)集中償還期，部分房企或出現(xiàn)信用違約風(fēng)險(xiǎn)。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2018-2019年這兩年，房企償債規(guī)模成倍增長，2020年償債規(guī)模約9154億元，同比增長28.7%，2021年到期債務(wù)規(guī)模（不含2021年將發(fā)行的超短期債券）預(yù)計(jì)將達(dá)12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關(guān)，直達(dá)1.2萬億元規(guī)模，房企償債壓力繼續(xù)攀升。
來源：中國企業(yè)家 記者 李艷艷
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