這意味著，中海盡管可以保持品牌及管理的統(tǒng)一性，經(jīng)營具有較高可控性，但投入的資金量較大，承擔(dān)的風(fēng)險同樣很高。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，觀點指數(shù)整理
中國海外發(fā)展的境內(nèi)主要平臺中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（簡稱中海企業(yè)發(fā)展），在2021年1月的一份報告中也提及，公司房地產(chǎn)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)經(jīng)營模式，主要為自主開發(fā)及少量聯(lián)合經(jīng)營。聯(lián)合經(jīng)營的合作方主要包括擁有多年開發(fā)經(jīng)驗大中型房企，或者項目所在當(dāng)?shù)爻峭豆尽?/p>
從存貨轉(zhuǎn)換周期看，中海過去幾年周轉(zhuǎn)速度總體仍較低，至2020年上半年存貨轉(zhuǎn)換周期達(dá)到1241天。
有分析指，或許與中海有貨值屬于現(xiàn)房銷售有關(guān)，這種策略對周轉(zhuǎn)速度有一定影響。
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保守與平衡
近年來，主流房企更多尋求通過非公開或協(xié)議方式獲取土地資源，諸如城市更新、TOD、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)城綜合開發(fā)等，這方面中海較少披露。
2020年3月業(yè)績會上，中國海外發(fā)展新總裁張智超回應(yīng)投資者提問時也解釋，2019年公司成立了投資拓展及產(chǎn)業(yè)合作部，采取多種渠道進(jìn)行土地獲取。
他進(jìn)而提及，2019年公司權(quán)益地價里，非公開市場獲取部分大約僅占15%，有些非公開項目可能在運(yùn)營效率、年化收益甚至回報率方面“并不一定很理想”。
至8月中期業(yè)績會，中海管理層的口風(fēng)才稍稍放松，表示截止8月完成全年權(quán)益投資額的55%，其中35%地塊數(shù)量來自非公市場，按金額分則有45%。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，2020年中海嘗試通過多渠道獲取大型項目，其中包括投資590億元開發(fā)建設(shè)上海黃浦區(qū)城市更新項目，通過產(chǎn)業(yè)及商業(yè)打造武漢漢陽區(qū)137.6萬平方米城市綜合體；以及在長沙打造54.9萬平方米的梅溪湖項目，在太原落地99.5萬平方米綜改區(qū)項目等。
非公市場投資比重增加，或許也是中海2020年拿地成本有所下降的重要原因之一。而項目進(jìn)入開發(fā)銷售階段后，中海成本控制優(yōu)勢才真正發(fā)揮出來。
據(jù)了解，中海開發(fā)的項目產(chǎn)品配置“合理準(zhǔn)確”，每個項目均有策劃管理委員會嚴(yán)格審議成本控制水平，并進(jìn)行動態(tài)監(jiān)督管控，確保成本控制在合理水平。
而且早在2017年，中海便提及強(qiáng)化成本領(lǐng)先優(yōu)勢的措施包括加強(qiáng)施工工藝、產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化，擴(kuò)大集中采購物料的品類與采購規(guī)模；加強(qiáng)行銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用等各項支出的管控，提升費(fèi)效比等。
數(shù)據(jù)也顯示，中國海外發(fā)展過去幾年分銷費(fèi)用與行政費(fèi)用占收入比重呈現(xiàn)初步降低趨勢，從2016年的3.99%降至2020年上半年的3.00%，保持行業(yè)最低水平之一；融資成本為4.01%，同樣保持在行業(yè)最低區(qū)間。
在中海的發(fā)展理念中，財務(wù)管理需要有強(qiáng)健的財務(wù)狀況，適度借貸，但主要資金來源應(yīng)來自銷售。一方面，通過銷售資金回流，保障銀行和其它借貸的還款和土地費(fèi)用、建安費(fèi)用、稅費(fèi)、分銷、行政和財務(wù)費(fèi)用。
2020上半年，中海系列公司（含中海宏洋）合約銷售1720.1億元，銷售回款增8.5%至1445.3億元，回款率84.0%；其中中國海外發(fā)展銷售回款927.9億元，當(dāng)期資本支出（土地費(fèi)用、建安開支）為746.5億元，稅費(fèi)及“三費(fèi)”則共計240.9億元。
另一方面，要保持規(guī)模和利潤增長，除了加快項目開發(fā)和銷售以加速資金流轉(zhuǎn)，也需要繼續(xù)透過每年新增凈融資以支持業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展。
2020年上半年，中國海外發(fā)展債務(wù)資金流入319.1億元，歸還到期債務(wù)164.5億元。
在現(xiàn)金流管理下，盡管中海積極拿地，但仍保留了較為充裕的現(xiàn)金為來年投資做準(zhǔn)備。2020年上半年，中國海外發(fā)展在手現(xiàn)金1113.8億元，較2019年底增加159.3億元；同時凈借貸比率32.95%，較2019年底下降0.73個點。
同時，按照“三條紅線”標(biāo)準(zhǔn)，截至2020年上半年中海剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為57.8%，凈負(fù)債比率32.95%，現(xiàn)金短債比約為3倍。
“利潤王”下半場
早在2018年，顏建國領(lǐng)導(dǎo)的中海地產(chǎn)便訂立了“成為卓越的國際化不動產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營集團(tuán)”的企業(yè)愿景。具體內(nèi)涵則是，在加速發(fā)展“住宅開發(fā)產(chǎn)業(yè)群”主業(yè)的同時，以“城市運(yùn)營產(chǎn)業(yè)群”、“創(chuàng)意設(shè)計及現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)群”為升級戰(zhàn)略方向。
這種邏輯和萬科等房企類似，均旨在鞏固提升住宅開發(fā)主業(yè)，并在此基礎(chǔ)上尋求業(yè)務(wù)增長點。
由于土地競爭及住宅限價等多重限制，房地產(chǎn)銷售已逐漸面臨天花頂，中海同樣意識到過往凈利潤增幅20%的情況難以持續(xù)，轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)凈利潤總額持續(xù)增長，維持“利潤王”地位。
2020年中期業(yè)績會上，中國海外發(fā)展管理層對投資者表示，“十四五”戰(zhàn)略規(guī)劃里，公司核心目標(biāo)仍是利潤總額持續(xù)增長，對于規(guī)模則“沒有指引”。
但管理層亦表示，存量市場里要做到利潤總額持續(xù)增長，規(guī)模必須得有“比較大的提高”。因此并不難理解中海對于拿地的進(jìn)取行為，實際上也是由凈利潤目標(biāo)反推銷售規(guī)模，進(jìn)而反推投資規(guī)模的必然結(jié)果。
數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，中國海外發(fā)展實現(xiàn)股東應(yīng)占溢利205.27億元，凈利率23.2%，繼續(xù)維持行業(yè)領(lǐng)先水平。顏建國回歸四年多時間，中國海外發(fā)展凈利率一直在23%以上。
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在住宅產(chǎn)業(yè)群以外，中海對于其它兩大戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)群同樣有所布局。城市運(yùn)營產(chǎn)業(yè)群主要涉及寫字樓、購物中心、星級酒店、城市更新、地鐵上蓋、物流產(chǎn)業(yè)、旅游度假產(chǎn)業(yè)等，其中占比較大的仍是商業(yè)地產(chǎn)。
顏建國曾對外公布中海商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)：至2020年商業(yè)物業(yè)總收入突破50億港元，2023年實現(xiàn)年收入100億港元。
2019年，中國海外發(fā)展商業(yè)物業(yè)收入為人民幣41.6億元，2020年上半年則為20.3億元，同比增長1.1%；截至上半年，在手運(yùn)營項目73個，開發(fā)建設(shè)項目76個。
中國海外發(fā)展管理層在2020年中期也表態(tài)，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)型是公司“堅定不移的目標(biāo)”，一方面快速推進(jìn)經(jīng)營規(guī)模，另一方面則通過部分項目退出置換其它項目，實現(xiàn)優(yōu)化資產(chǎn)配置，如出售成都中海國際中心H座寫字樓，并收購佛山怡豐城。
商業(yè)地產(chǎn)以外，中海對于其它業(yè)務(wù)諸如長租、養(yǎng)老、物流、教育等，多處于培育階段。
顏建國曾表態(tài)加大長租公寓方面投資，保證未來每年3000-5000間公寓增長；管理層亦提及，商業(yè)未來的投入按每年8%計并做趨勢性調(diào)整，保證有10%投入到長租、酒店等其它業(yè)務(wù)。
按中海此前披露，長租公寓已布局10座城市，但并未提及總房源數(shù)量。
資料也顯示，中海在天津濱海新區(qū)運(yùn)營管理50多萬平方米的中海物流科技園，2020年9月還聯(lián)合中城新產(chǎn)業(yè)（128.320，0.00，0.00%）探索總部基地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、科技小鎮(zhèn)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域的合作。此外，還新設(shè)立供應(yīng)鏈管理公司，以及科技公司等。
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中海物業(yè)作為創(chuàng)意設(shè)計及現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)群的其中一部分，同樣存在發(fā)展緩慢的情況。
2015-2019年，中海物業(yè)管理面積復(fù)合增長率約16%，外拓面積占比較小。2020年上半年管理面積為1.575億平方米，同比增10.2%，期內(nèi)盈利升12%，低于投行預(yù)期。
從業(yè)績貢獻(xiàn)看，中國海外發(fā)展2020年中期錄得其它業(yè)務(wù)收入3.6億元，同比減少0.2億元，占同期總營收的0.4%；其中有1.1億元來自酒店和其它商業(yè)物業(yè)。
無論如何，擁抱變化尋找新增長點，已成為中海未來必經(jīng)之路。各業(yè)務(wù)之間的聯(lián)動，也成為發(fā)展計劃的一部分。
2020年10月投標(biāo)深圳南山智慧城市建設(shè)和運(yùn)營總部項目的方案顯示，中國海外發(fā)展子公司中海企業(yè)發(fā)展，連同一二級子公司共7家公司2019年在深圳形成營收22.61億元，形成深圳市地方財力2.35億元，承諾2020-2024年在深圳營收450億元，形成地方財力15億元。
對此，中海企業(yè)發(fā)展闡述的五年可行性是，一是打造供應(yīng)鏈集采平臺，實現(xiàn)營業(yè)收入220億元，貢獻(xiàn)地方財力約3.63億元；二是構(gòu)建智慧城市建設(shè)和運(yùn)營全鏈條金融服務(wù)生態(tài)圈，金融服務(wù)實現(xiàn)營收134億元，貢獻(xiàn)地方財力8.1億元；三是賦能智慧城市建設(shè)，實現(xiàn)營收13億元，貢獻(xiàn)地方財力約3800萬元。
該公司還提及，旗下三大新型實體產(chǎn)業(yè)加上現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的83億元營收和3億元地方財力，預(yù)計未來可實現(xiàn)上述承諾目標(biāo)。
來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)
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