“長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，是本集團(tuán)過去和將來，走向下一個(gè)40年的戰(zhàn)略與行動(dòng)指針。”中國(guó)海外發(fā)展有限公司主席兼執(zhí)行董事顏建國(guó)在2019年年報(bào)中如是總結(jié)中國(guó)海外發(fā)展（以下簡(jiǎn)稱“中海地產(chǎn)”）。
在這一綱領(lǐng)的指導(dǎo)下，中海地產(chǎn)在2019年延續(xù)著其“利潤(rùn)王”的稱號(hào)。截至2019年末，中海地產(chǎn)凈利潤(rùn)率為25.4%，超過多數(shù)房企10%左右的凈利潤(rùn)率；同時(shí)，其也以416.18億元的歸母凈利潤(rùn)規(guī)模，位居行業(yè)第一。
同時(shí)，2019年，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售合約額3771.7億港元，同比增長(zhǎng)25.2%。根據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)，2019年，TOP10房企合約銷售金額平均增速為18%，中海地產(chǎn)銷售增速明顯高于此。
不過，在這一系列傲人的數(shù)據(jù)背后，中海地產(chǎn)也面臨著不少壓力和難題：毛利率、凈利潤(rùn)率同比下滑，規(guī)模增長(zhǎng)陷入瓶頸等。如今，在疫情影響下，中海地產(chǎn)推進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)或也將面臨更多挑戰(zhàn)。
“利潤(rùn)王”或岌岌可危
毛利率33.7%、凈利率25.4%，中海地產(chǎn)2019年拿出的這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)，與行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)橫向比較依然優(yōu)秀，但與自身縱向?qū)Ρ�，這個(gè)成績(jī)就不那么令投資者滿意了。
數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，中海地產(chǎn)的毛利率下滑4.1個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)率也同比下降了1.1個(gè)百分點(diǎn)。
2016年-2018年間，中海地產(chǎn)的毛利率分別為27.8%、32.9%、37.8%，凈利率分別為23%、24.6%、26.2%，均呈現(xiàn)穩(wěn)步走高的態(tài)勢(shì)，但這一趨勢(shì)在2019年戛然而止。
此外，2019年中海地產(chǎn)營(yíng)收實(shí)現(xiàn)1636.51億元，同比增長(zhǎng)14%；毛利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)550.8億元，同比增長(zhǎng)1%；凈利潤(rùn)為427.47億元，同比增長(zhǎng)9%。
克而瑞研究中心房玲、易天宇認(rèn)為，營(yíng)收及利潤(rùn)都在增長(zhǎng)，但均增幅不大，其中凈利潤(rùn)增速自2015年后便徘徊在10%左右，這“可能是由于中海過去幾年銷售增速較慢，從而導(dǎo)致營(yíng)收、利潤(rùn)受到影響”。
事實(shí)上，中海地產(chǎn)在規(guī)模發(fā)展上一直被指陷入瓶頸。據(jù)中海地產(chǎn)披露，2013年合約銷售金額為1385億港元，2019年其合約銷售金額實(shí)現(xiàn)3771.7億港元；而同期，萬科的合約銷售金額從1709.4億元增長(zhǎng)到了6308億元；保利地產(chǎn)的銷售額也從1252.89億元增長(zhǎng)到了4618億元。
中海地產(chǎn)從2017年起，轉(zhuǎn)變保守的姿態(tài)，開始頻繁拿地。梳理其年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2016年-2019年間，中海地產(chǎn)新增地塊分別為18幅、76幅、63幅、53幅，新增土地面積分別為972萬平方米、1741萬平方米、1764萬平方米、1146萬平方米。
值得一提的是，2019年新增土儲(chǔ)面積同比減少，但總購(gòu)地金額同比增加22.2%至1485億元，權(quán)益購(gòu)地金額同比增加24.1%至1134億元。
有分析指出，這與中海地產(chǎn)近兩年來著重布局一二線城市相關(guān)，2019年中海地產(chǎn)在一二線城市，特別是一線城市的拿地占比增加，而一線城市的地價(jià)相對(duì)較高，土地規(guī)模則相應(yīng)減少。
不過，克而瑞研究中心發(fā)布的研報(bào)指出了另一個(gè)問題，2019年中海地產(chǎn)新增土儲(chǔ)樓板價(jià)在快速上升，約為9994元/平米，同比大幅增長(zhǎng)61%。
“這主要是由于2019年中海所拿地塊更靠近核心地段，故而出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性上升。”該研報(bào)指出，“但從另一方面來看，在有限的一二線城市選擇范圍內(nèi)，要完成千億的投資計(jì)劃，中海地產(chǎn)難以保證所有獲得土地均能物美價(jià)廉。”
事實(shí)上，2019年中海地產(chǎn)獲取了多個(gè)單價(jià)地王項(xiàng)目，以東莞萬江石美社區(qū)地塊為例，其拿地均價(jià)達(dá)到了11657元/平方米，然而對(duì)比該項(xiàng)目周邊售價(jià)2萬元/平方米左右，拿地成本占比相對(duì)較高。隨著中海2019年拿地成本的快速攀升，或?qū)ζ湮磥砀呃麧?rùn)率的維持或有一定影響。
高盛近日發(fā)布的報(bào)告便指出，預(yù)計(jì)中海地產(chǎn)今年毛利率將會(huì)下降至32%，主要受土地成本上升及樓價(jià)疲弱影響。報(bào)告同時(shí)將中海地產(chǎn)目標(biāo)價(jià)下調(diào)4%至31港元。
事實(shí)上，由于2019年業(yè)績(jī)表現(xiàn)低于預(yù)期，中金公司將其下調(diào)目標(biāo)價(jià)9%至31.32港元，維持“優(yōu)于大市”投資評(píng)級(jí)。
值得一提的是，在發(fā)布業(yè)績(jī)報(bào)告的同一天，中海地產(chǎn)還宣布，從4月20日（星期一）上午9時(shí)起，其股票的每手買賣單位將由2000股股份更改為500股股份。
“減少每手買賣單位將降低每手買賣單位的價(jià)值，提升股份對(duì)投資者的吸引力，并因而可能提高股份的流通性及拓闊本公司股東基礎(chǔ)。”中海地產(chǎn)董事局預(yù)期。
有市場(chǎng)人士向《國(guó)際金融報(bào)》記者分析，中海地產(chǎn)當(dāng)前股價(jià)在23港元/股，一手2000股的標(biāo)準(zhǔn)下，買賣每手需要近5萬港元，更改每手買賣單位之后，一手只需要1萬多港元，股票流動(dòng)性會(huì)更好，此舉“意在穩(wěn)定二級(jí)市場(chǎng)，避免股票出現(xiàn)大幅波動(dòng)，增加活躍度”。
共2頁(yè) [1] [2] 下一頁(yè)
搜索更多: 中海地產(chǎn)
