編者按：2020年，中國房地產(chǎn)在驚濤巨浪中扼住命運(yùn)的喉嚨。
進(jìn)入全新的2021年，中國房地產(chǎn)如何在求發(fā)展與嚴(yán)監(jiān)管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業(yè)，需要充足的勇氣和智慧去應(yīng)對。
我們深信，“地產(chǎn)向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體策劃年度重磅報(bào)道“細(xì)細(xì)的紅線”，回顧并總結(jié)標(biāo)桿房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰(zhàn)略、模式，小到融資、人事等方面的調(diào)整與改變，并尋找新的一年里未來“持續(xù)的力量”之所在。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)2020年最后一天，中海集團(tuán)董事長、總經(jīng)理顏建國發(fā)表了題為《致敬不確定世界中確定的力量》的新年致辭，肯定了中海在過去一年的工作，各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)實(shí)現(xiàn)逆市“較快發(fā)展”，并創(chuàng)下歷史新高。
從最核心的房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)看，2020年全年中海系列公司累計(jì)合約物業(yè)銷售金額為人民幣3607.23億元，同比增加12.5%。按中海制定的“十三五”達(dá)到4000億港元（折合約3335億元）的規(guī)模指引計(jì)，已經(jīng)超額完成目標(biāo)。
投資層面，自2017年起中海拿地支出驟然增加，2020年新增權(quán)益投資預(yù)算更是高達(dá)1400億元，較2019年實(shí)際權(quán)益投資額增加23.5%；截至12月累計(jì)使用1318.4億元，實(shí)際并未達(dá)到上限。
即便如此，中海2020年累計(jì)新增拿地64宗，新增樓面面積1348.7萬平方米，實(shí)際權(quán)益面積1327.9萬平方米，依然是頭部房企中拿地最積極的企業(yè)之一。尤其在四季度，中海在昆明、香港、珠海、廣州、深圳等城市頻頻落子，多為高價(jià)地塊。
大舉拿地背后，是中海希冀規(guī)模及利潤總額能夠穩(wěn)定增長。尤其面對著存量時(shí)代的到來，管理層仍提出在規(guī)模上“盡快進(jìn)入行業(yè)前五”的新目標(biāo)，這反過來對土儲(chǔ)規(guī)模及質(zhì)量提出了高要求。
根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2020中國房地產(chǎn)銷售TOP100榜單，中海排在第六，但較第五名保利發(fā)展相差了大約1359億元。
但拿地方式及開工面積方面，中海不可避免被投資者認(rèn)為偏保守，如何在變化的市場中保持質(zhì)效平衡，并尋求未來可持續(xù)發(fā)展路徑，該公司同樣要給出答案。
顏建國在新年致辭中提及，新的一年仍將面對種種不確定，而確定的力量來自“持續(xù)奮斗”。
四年改造
顏建國是2016年底回歸中海，正值“十三五”的起步之年。某種程度上，中海在“十三五”規(guī)劃期間所取得的發(fā)展，幾乎就是這位新掌門人遞交的成績單。
這期間中海對銷售規(guī)模的重視程度愈來愈高，呼應(yīng)了顏建國曾經(jīng)在業(yè)績會(huì)上所說的：在傳承的基礎(chǔ)上，中海很多東西“必須要改變”。
早在2017年年報(bào)中，中國海外發(fā)展便提及一系列主要管理措施的調(diào)整，包括修訂2017-2020年戰(zhàn)略規(guī)劃，確定了聚焦住宅開發(fā)主業(yè)，加快發(fā)展，至2020年實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模超過4000億港元的目標(biāo)。
同時(shí)組織架構(gòu)優(yōu)化，調(diào)整戰(zhàn)略管控部為運(yùn)營管理部，負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營全流程管控；實(shí)施項(xiàng)目制管理，實(shí)施全景計(jì)劃、供銷存等數(shù)字化管理系統(tǒng)；加強(qiáng)成本管控，進(jìn)一步優(yōu)化建安費(fèi)用，控制行銷費(fèi)用、行政費(fèi)用；確定了以教育、養(yǎng)老、物流等為重點(diǎn)的創(chuàng)新業(yè)務(wù)等。
追求銷售規(guī)模最直觀的變化體現(xiàn)在投資層面，據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2017-2020年，中海累計(jì)新增獲取了256宗土地，對應(yīng)總建筑面積5999.7萬平方米；土地權(quán)益地價(jià)約為4316.53億元，相當(dāng)于每年的拿地平均支出約1079億元，這在行業(yè)內(nèi)屬于前列的水平。
其中，2017年中海累計(jì)新增拿地76宗，耗資951.16億元，新增樓面面積1741萬平方米，超過此前兩年公開拿地總和；2018-2019年分別新增拿地63宗、53宗，權(quán)益地價(jià)分別達(dá)1084.4億港元、1133.6億元。
2020年3月的年度業(yè)績會(huì)上，中海披露年內(nèi)權(quán)益拿地預(yù)算為1400億元，同比增長23%。顏建國對此表示，一二線城市的安全邊際更高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)更強(qiáng)，中海會(huì)堅(jiān)持此前的拿地策略。
這也與中海在“十三五”規(guī)劃期間的戰(zhàn)略相符，該公司曾表示要繼續(xù)在一二線城市“積極吸納土地”，持續(xù)實(shí)現(xiàn)“有質(zhì)量的業(yè)績增長”。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理
具體到月度投資上，受新冠肺炎疫情影響，中海的拿地節(jié)奏出現(xiàn)較大變化，上下半年新增土地宗數(shù)分別為21宗、43宗，權(quán)益總價(jià)分別為523億元、795.4億元，其中1-4月份僅在上海、北京、長沙、沈陽獲取7宗地。
進(jìn)入二三季度，受國內(nèi)流動(dòng)性提高，利息下降等利好驅(qū)動(dòng)，房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱的征兆，土地溢價(jià)率也開始走高。這也是中海新增投資最多的時(shí)期，6月該公司單月權(quán)益投資額182.8億元，創(chuàng)年內(nèi)新高，其中包括144.2億元競得武漢歸元片二期2宗地塊；至8月21日累計(jì)新增權(quán)益投資已達(dá)781億元，占全年預(yù)算的56%。
值得注意的是，8月底“三條紅線”的出臺(tái)釋放了融資明確收緊的信號(hào)，房企拿地有所收縮，土地市場熱度出現(xiàn)一定下降。不過，融資限制對“綠檔”的中海似乎未造成實(shí)質(zhì)影響，該公司甚至在部分熱點(diǎn)城市有高溢價(jià)拿地的動(dòng)作。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，中海9月25日以28.56億元拿下東莞石碣鎮(zhèn)項(xiàng)目，可售樓面價(jià)25854元/平方米，刷新松山湖地價(jià)紀(jì)錄；10月23日以44.34億元奪得廣州海珠區(qū)項(xiàng)目，樓面價(jià)38609元/平方米刷新南洲板塊紀(jì)錄；11月25日，珠海十字門CBD地塊入市，同樣被中海以104.76億元競得，總價(jià)創(chuàng)土拍新高。
截止到12月底，中海累計(jì)已在27個(gè)一二線及周邊熱點(diǎn)城市獲取64宗地，對應(yīng)總建筑面積1348.7萬平方米，應(yīng)占建面1327.9萬平方米，應(yīng)付土地出讓金1318.4億元；按1400億元投資目標(biāo)計(jì)，僅完成94%。
其中，一線城市累計(jì)獲得12個(gè)項(xiàng)目，對應(yīng)權(quán)益投資額406.22億元，土地權(quán)益比例也從2017年的52.67%升至91%，獨(dú)立開發(fā)的勢頭已彰顯無疑。
這與2020年一線城市土地供應(yīng)量增加不無關(guān)系，包括中海、招商蛇口（11.780，0.00，0.00%）、華潤置地等房企均加大投資占比，中海則是投資額最高的企業(yè)之一。
在大本營深圳，中海也罕見地取得突破，共計(jì)補(bǔ)充2宗土地，包括11月力退14家房企，以最高限價(jià)30.85億元競得的龍華民治宅地。
此外，中海也首次進(jìn)入多個(gè)城市的新區(qū)域，包括惠州仲愷、哈爾濱香坊、沈陽蘇家屯、沈陽大東、濟(jì)南槐蔭和天橋等，業(yè)務(wù)觸角進(jìn)一步擴(kuò)大。
前五目標(biāo)
土地作為房企的“面粉”，最終均是為了制作并出售“面包”服務(wù)。
按照中海的規(guī)劃，買地底線是新增貨值要超過當(dāng)期銷售額，并通過三年滾動(dòng)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長。
由于中海未披露每年新增貨值，僅以面積粗略對比，中海系列公司（含中海宏洋）于2017-2019年及2020年上半年期間，除了2019年，已售面積與新增土儲(chǔ)的比值均小于1。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理
開工方面，中海的開工量亦逐漸加大，項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度主要是為了增加次年的可售及可結(jié)利規(guī)模。
2017-2019年，該公司（不含中海宏洋）新開工面積同比增幅分別為183.2%、21.5%、-9%；2020年上半年新開工821萬平方米，對應(yīng)貨值同比增長約30%，全年計(jì)劃新開工2400萬平方米。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理
在可售貨值保障下，中海過去幾年銷售額實(shí)現(xiàn)快速增長。2017-2019年間，中海系列公司（含中海宏洋）分別實(shí)現(xiàn)合約銷售額2321億港元、3012億港元、3771.7億港元，同比增幅10.21%、29.77%、25.22%，復(fù)合增速27.5%。
2020年中期業(yè)績會(huì)上，中海管理層對過往的增長表示肯定，并強(qiáng)調(diào)2018年及2019年公司的銷售增速在前十房企中屬于“數(shù)一數(shù)二”水平。管理層進(jìn)而表示，未來公司基本上會(huì)延續(xù)該增速，“在存量時(shí)代我們希望銷售規(guī)模盡快進(jìn)入前五”。
根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的全口徑銷售榜單，2018年、2019年中海銷售排名均為第七名。2020年改用人民幣口徑，全年累計(jì)銷售3607.23億元，同比增加12.5%，在榜單上排行第六名；但與第五名保利相比，中海仍相差大約1359億元，要進(jìn)入前五有較大難度。
其中，華東地區(qū)成為中海增長最迅猛的區(qū)域，銷售占比由2017年的9.13%提高至2020年的16.61%，2020年該公司在上海的流量銷售也位居全市前二。
需要指出的是，華東地區(qū)一直是中海內(nèi)地土地儲(chǔ)備占比最低區(qū)域。以2019年及2020年上半年為例，華東土儲(chǔ)分別為579萬平方米、558.4萬平方米，其余地區(qū)土儲(chǔ)均在千萬平以上。2020年3月的上海“圍標(biāo)事件”，某種程度上也反映了其急于擴(kuò)張的心理。
積極的拿地投資策略下，截至2020年上半年，中海系列公司（含中海宏洋）總土地儲(chǔ)備9006萬平方米，較年初增加83萬平方米，對應(yīng)貨值達(dá)到1.3萬億元；按2020年全年銷售金額計(jì)，可滿足未來三到四年發(fā)展。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理
從土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)看，一二線依然是中海重點(diǎn)布局的區(qū)域，2020年上半年占比約70.8%，但較顏建國上任首年已下降6.3個(gè)點(diǎn)。這主要由于三四線城市投資比例逐年擴(kuò)大，由2017年的23%提高至29.2%。
由于集團(tuán)體系下的分工需要，相對低能級(jí)的城市主要由中海宏洋負(fù)責(zé)。過去四年間，中海宏洋銷售額從370.68億港元增長至人民幣647.09億元，2020年為中海系列公司貢獻(xiàn)了18%的銷售額�？紤]到中海宏洋土儲(chǔ)占比達(dá)三成，未來這一平臺(tái)的貢獻(xiàn)或有望繼續(xù)提高。
而中海過往給外界的印象是集中于公開市場拿地，一二線土地競爭激烈容易拉高成本，這也形成了一定的挑戰(zhàn)。
一般來說，業(yè)界公認(rèn)的成本標(biāo)準(zhǔn)是樓面地價(jià)不超過當(dāng)期房價(jià)1/3。而在實(shí)際操作層面，受地價(jià)走高影響，包括萬科、中海在內(nèi)的房企，拿地成本多占銷售均價(jià)40%以上。
2020年上半年，中海新增土儲(chǔ)樓面地價(jià)8089.87元/平方米，較2019年降6.6個(gè)點(diǎn)，但仍占銷售均價(jià)的43%。
數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理（新增土儲(chǔ)成本包含中海宏洋，單位按當(dāng)前利率折算為人民幣）
與萬科等房企不同的是，中海在拿地過程中使用的合作杠桿比例極低，近幾年來總土地儲(chǔ)備權(quán)益比例基本維持在81%-82%左右。
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