2020年，金茂開(kāi)始下沉到三四線城市高溢價(jià)拿地。2020年12月1日，金茂以溢價(jià)率38.46%，7140元/平方米的樓面價(jià)拿下臺(tái)州臨海市一宗住宅用地。
為了快速進(jìn)入某個(gè)城市不惜高價(jià)拿地，中國(guó)金茂未周全考慮政府限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。隨著2017年限價(jià)令調(diào)控政策的發(fā)布，這些“地王”無(wú)法入市，只有通過(guò)出售“解套”，2017年和2018年，金茂數(shù)個(gè)項(xiàng)目都曾虧本銷(xiāo)售。
例如，2017年9月，金茂以29450.7元/平方米的樓面價(jià)競(jìng)得廈門(mén)翔安2017XP08地塊，當(dāng)時(shí)周邊樓盤(pán)均價(jià)只有29000元/平方米，而到2018年翔安金茂悅?cè)胧�，售價(jià)僅為29000元/平方米。
城市運(yùn)營(yíng)或成解決高價(jià)地利器
當(dāng)先，房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度持續(xù)強(qiáng)化，去年8月份，央行設(shè)置“三道紅線”分檔設(shè)定房企有息負(fù)債的增速閾值，并壓降融資類信托規(guī)模，倒逼房企去杠桿、降負(fù)債。
根據(jù)公開(kāi)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，截至2020年上半年，不計(jì)算近200億元永續(xù)債，中國(guó)金茂剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.64%、凈負(fù)債率為76.6%、現(xiàn)金短債比為0.6，在手現(xiàn)金并不充裕的中國(guó)金茂踩中一道“紅線”。對(duì)此，中國(guó)金茂卻認(rèn)為影響不大。
長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理金茂近年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，2016-2019年其總負(fù)債分別為1111.60億、1556.01億、1933.73億、2424.47億，平均增速超過(guò)20%，截至2020年6月30日，其總負(fù)債達(dá)到2980.27億，按近年超20%的增幅速度，目前其總負(fù)債或已遠(yuǎn)超3000億。
謝逸楓指出，金茂持續(xù)加杠桿可能會(huì)帶來(lái)現(xiàn)金壓力、信用違約，債務(wù)崩盤(pán)等風(fēng)險(xiǎn)，最大可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目被賣(mài)掉，或者資產(chǎn)變賣(mài)，這些情況可能會(huì)影響后續(xù)規(guī)模擴(kuò)張的計(jì)劃。降負(fù)債降杠桿的最好方法是獲得更多的融資貸款，其次是加快銷(xiāo)售回款，分拆一些其他產(chǎn)業(yè)上市擴(kuò)展融資渠道。
負(fù)債高壓下，甩賣(mài)項(xiàng)目是回籠資金最快的方式。近兩年，金茂頻繁進(jìn)行股權(quán)及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，補(bǔ)充現(xiàn)金流。
2019年，金茂曾通過(guò)轉(zhuǎn)讓和增資方式變更旗下9家公司股權(quán)，僅5月至6月期間，中國(guó)金茂就連續(xù)出售和退出8個(gè)項(xiàng)目。2020年更是加快了這一速度，截至2020年11月中旬出售10多家項(xiàng)目股權(quán)，其中不乏虧本出售。
這樣的方式確實(shí)給公司帶來(lái)收益，除了銷(xiāo)售額的快速增長(zhǎng)外，財(cái)報(bào)顯示，2019年金茂出售子公司收益為10億元，2020年上半年出售子公司收益為5.26億元。
此外，長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，截至目前，中國(guó)金茂布局了27個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，大部分位于長(zhǎng)三角地區(qū)，樓市銷(xiāo)售前景好。隨著這些項(xiàng)目持續(xù)成熟發(fā)展并加速度滾動(dòng)兌現(xiàn)，可能成為解決高價(jià)地的利器。
受益于這一城市運(yùn)營(yíng)模式，中國(guó)金茂得以提前鎖定大量?jī)?yōu)質(zhì)低成本土地，僅2017年到2019年間，其拿地均價(jià)從10729元/平方米降至7525元/平方米，低溢價(jià)率獲取項(xiàng)目占比從47%上升至75%。
國(guó)泰君安研究認(rèn)為，來(lái)自城市運(yùn)營(yíng)低價(jià)獲取的地塊，除了銷(xiāo)售外，還可通過(guò)轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)方式提前實(shí)現(xiàn)回款和投資收益。從這個(gè)角度看，中國(guó)金茂下半年頻繁轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)，實(shí)際上是非常理性的提前獲取投資收益、通過(guò)增加回款降低杠桿的有效手段。
謝逸楓則認(rèn)為，城市運(yùn)營(yíng)的收益模式還不是很穩(wěn)定，還需要更多融資方面的支撐，目前城市更新項(xiàng)目資金壓力非常大，包括一些舊改和城鎮(zhèn)化項(xiàng)目，這些前期投入也非常大。
來(lái)源：長(zhǎng)江商報(bào)記者 趙潔
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