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地產(chǎn)央企中國金茂（0817.HK）近兩年銷售增幅明顯，但受調(diào)控影響毛利下滑以及債務(wù)壓力增大等隱憂也逐漸暴露。
1月25日，中國金茂公布了被外界視為“爆雷”的2020年度業(yè)績預(yù)告。中國金茂稱，不計(jì)算投資物業(yè)公平值收益的前提下，預(yù)計(jì)凈利將同比下滑40%至50%。消息一出，次日金茂大跌16.54%，盤中觸及歷史新低。
2019年，中國金茂扣除投資物業(yè)公平值收益的凈利潤為61.15億，這意味著，2020年金茂對應(yīng)凈利約為30.58億至36.69億元。金茂2020年半年報(bào)顯示，去年上半年扣除投資物業(yè)公平值收益的凈利潤為33.49億，這也意味著，金茂在去年下半年可能是虧損狀態(tài)。
中國金茂將利潤大幅下滑的原因歸于房地產(chǎn)市場調(diào)控。金茂稱，項(xiàng)目售價(jià)不及預(yù)期，導(dǎo)致其對發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)計(jì)提了大筆減值。金茂同時(shí)提到，如果不計(jì)提資產(chǎn)減值損失，2020年度凈利同比增幅在40%-50%之間。這意味著，金茂計(jì)提的減值規(guī)模約在50、60億之間——幾乎與上年度凈利持平。
“地王”反噬
金茂計(jì)提巨額減值，與其當(dāng)年多次高價(jià)拿“地王”脫不開關(guān)系。
2009年，當(dāng)年還名為方興地產(chǎn)的金茂在土拍會上因拍下北京廣渠門15號“地王”一舉成名。此后，金茂先后在上海、北京、寧波、杭州等地拿下“地王”項(xiàng)目，成為“地王收割機(jī)”。
中國房地產(chǎn)的黃金年代，致力于打造”豪宅“的金茂高價(jià)拿地、高價(jià)賣房，迅速做大規(guī)模。但隨著近年來樓市調(diào)控不斷加碼，在限價(jià)政策的影響下，金茂的傳統(tǒng)模式受到挑戰(zhàn)，最明顯的是項(xiàng)目毛利下滑。
2017年，金茂在南京以超過周邊二手房20%左右的樓面價(jià)拍下兩宗地塊，但該項(xiàng)目沉寂三年后推入市場時(shí)，售價(jià)遠(yuǎn)低于市場預(yù)估的三年資金成本和建安成本。
這種背景下，中國金茂從2019年起頻繁出售旗位于京滬等一線核心城市的項(xiàng)目，同時(shí)換倉到粵港澳大灣區(qū)及二、三線城市，試圖通過土地的置換來換得利潤空間。
最近兩年，金茂拿地速度明顯放緩。2015年到2018年，金茂當(dāng)年新增土儲分別為182萬、285萬、932萬與2264萬平方米，2019年新增土儲降至1390萬平方米，2020年上半年新增土儲進(jìn)一步降至583萬平方米。
金茂隱憂
三年多前，金茂上市十周年之際提出城市運(yùn)營商的發(fā)展戰(zhàn)略。
所謂“城市運(yùn)營商”，即金茂與地方政府共同開發(fā)新城，通過初期的低價(jià)拿地獲取后期的高額收益，走“造城”模式。
城市運(yùn)營項(xiàng)目的特點(diǎn)是前期沉淀大量資金，且利潤釋放的時(shí)間較普通住宅、商業(yè)項(xiàng)目更久。另一方面，這些“新城”基本處于城市邊緣，土地成本雖低，但售價(jià)往往也難以抬高。
隨著城市發(fā)展降速，與政府合作開發(fā)“新城”的地產(chǎn)商正逐漸面臨去化壓力和資金壓力。華夏幸福已經(jīng)雷聲陣陣，需要政府出手紓困；中國金茂則陷入降價(jià)銷售、越賣越虧的循環(huán)。
近兩年，房企在調(diào)控壓力下被迫降桿桿，金茂通過加速銷售回流資金，2018-2020年分別實(shí)現(xiàn)合約銷售額1280億、1608億和2311億，期間同比增長25.6%和43.7%。 共2頁 [1] [2] 下一頁 搜索更多: 金茂 |
