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但銷售規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，中國(guó)金茂“以價(jià)換量”的問(wèn)題也同步顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2018年中國(guó)金茂的銷售均價(jià)為每平方米2.55萬(wàn)，2019年銷售均價(jià)降至2.15萬(wàn)，2020年再降至2.05萬(wàn)元。
這反應(yīng)在業(yè)績(jī)上就是毛利潤(rùn)下滑和利潤(rùn)增速放緩。2016年到2019年，中國(guó)金茂凈利潤(rùn)分別為25.36億元、39.78億元、52.11億元、64.52億元，增速分別為-16.75%、56.88%、31.00%、23.82%，在2017年限價(jià)調(diào)控政策出臺(tái)之后放緩明顯。
2020年前三季度，金茂實(shí)現(xiàn)營(yíng)收167.43億元，同比增長(zhǎng)27.45%；但當(dāng)期毛利率為22.47%，同比減少18.22個(gè)百分點(diǎn)；同期凈利潤(rùn)29.49億元，僅同比增長(zhǎng)4.57%。
債務(wù)難題
中國(guó)金茂在2019年夏天通過(guò)混改引入平安成為二股東，意圖獲得更多金融資源支持。目前，金茂的杠桿率相對(duì)其他高桿桿民營(yíng)房企顯得較為安全：截至2020年上半年，不計(jì)算近200億元永續(xù)債，金茂剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.64%、凈負(fù)債率為76.6%、現(xiàn)金短債比為0.6，踩中一道“紅線”。
但值得注意的是，中國(guó)金茂可能存在大量“明股實(shí)債”的項(xiàng)目。從2017年起，金茂的少數(shù)股東權(quán)益占比快速增大 ，當(dāng)年已超過(guò)50%，但同期少數(shù)股東的凈利潤(rùn)占比卻不足1/5。
房企少數(shù)股東權(quán)益與凈利潤(rùn)占比長(zhǎng)期差別較大，說(shuō)明少數(shù)股東損益并非等于“權(quán)益比例×凈利潤(rùn)”，而是存在其他分配方式，存在明股實(shí)債情況的可能性很大。
過(guò)去兩年，中國(guó)金茂通過(guò)加速銷售、減少土儲(chǔ)、增發(fā)等方式降低杠桿。除此之外，金茂還將北京、上海、福州、青島等地的多個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)出售，回籠資金超過(guò)50億。
平安為中國(guó)金茂也提供了資金支持。今年1月，中國(guó)金茂與平安集團(tuán)簽訂了貸款框架協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，每筆貸款的實(shí)際利率以同期銀行間同業(yè)拆借貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率上下50%范圍內(nèi)浮動(dòng)。這意味著，平安可以給金茂提供成本遠(yuǎn)低于銀行貸款的借款。
在2020年下半年，平安已經(jīng)頻頻通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式支持金茂。2020年10月，金茂通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式引入綠城共同開發(fā)北京頤和金茂府項(xiàng)目，一個(gè)月后，金茂再引中國(guó)平安入局。一系列股權(quán)操作后，頤和金茂府由金茂持股40%、綠地持股40%，平安持股20%。
2020年12月，金茂將旗下常州龍茂公司45%股權(quán)以8.66億元出售給平安子公司盛鈞投資。通過(guò)這種股權(quán)“倒手”，平安能夠順理成章為常州公司提供股東貸款，金茂不僅補(bǔ)充了現(xiàn)金流還降低了三道紅線的債務(wù)壓力。
值得一提的是，從監(jiān)管明顯趨嚴(yán)的2020年下半年起，金茂在公開市場(chǎng)上的融資主要通過(guò)發(fā)行資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目進(jìn)行。
相比傳統(tǒng)的債券融資，通過(guò)資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃可以有更長(zhǎng)的還款期限。今年1月21日，金茂發(fā)行的“金茂華福-申萬(wàn)-金茂商業(yè)卓越1號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，總規(guī)模11.18億元，債券期限達(dá)到24年。
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