近兩年金茂的銷售一直處于快速增長狀態(tài)，且2020年以44%的增速位列TOP20房企首位。然而，金茂的凈利卻最高下降50%�；仡欉^去幾年的拿地情況發(fā)現(xiàn)，金茂多次以“地王”高溢價(jià)拿地，有些項(xiàng)目出售價(jià)格少于拿地價(jià)格。而且為了補(bǔ)充現(xiàn)金流，提高周轉(zhuǎn)率，金茂多次低價(jià)甚至虧本出售項(xiàng)目股權(quán)。而金茂高溢價(jià)拿地的態(tài)勢(shì)至今未能改變，計(jì)提減值是否會(huì)持續(xù)增加還未可知。
1月25日，金茂發(fā)布公告顯示，2020年全年所有者應(yīng)占溢利預(yù)計(jì)下降約40%-50%。業(yè)績下滑是因房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控等原因，導(dǎo)致集團(tuán)及集團(tuán)部分聯(lián)營及合營企業(yè)項(xiàng)目售價(jià)不及預(yù)期，需計(jì)提發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)減值所致。若不計(jì)減值因素，金茂2020年物業(yè)交付結(jié)算收入同比增長40%至50%。
有意思的是，金茂的“暴雷”似乎在三季度就有“端倪”。三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，金茂2020年三季度的毛利率為22.47%，2019年的三季度毛利率為40.69%，相當(dāng)于“腰斬”。
關(guān)于金茂三季度毛利率的大幅下滑有球友表示：“第一次見房企毛利率腰斬。”而此次金茂的暴雷，該球友同樣發(fā)表了看法。
其實(shí)近兩年，為了緩解負(fù)債壓力，金茂頻繁進(jìn)行股權(quán)及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，2020年更是加速了這一速度，其中不乏虧本出售。再加上前幾年多次以“地王”拿下地塊，又逢“限價(jià)令”，及定價(jià)過高難以解套，不得不虧本入市。
高溢價(jià)拿地或?qū)е掠?jì)提減值
1月5日金茂發(fā)布公告顯示，公司2020年全年銷售額為2311億元，在億翰智庫發(fā)布的2020年房企銷售排行榜中，金茂首次進(jìn)入TOP15陣營，其近44%的銷售增長率位居TOP20房企首位。金茂的銷售業(yè)績不錯(cuò)，而所有者應(yīng)占溢利卻預(yù)計(jì)最高下降一半。按金茂公告所稱，公司凈利下降是由于計(jì)提減值所致。
早在2017年、2018年，金茂的多個(gè)項(xiàng)目就曾有過虧本銷售的案例。
2017年9月，金茂以29450.7元/平方米的樓面價(jià)競得廈門翔安2017XP08地塊，因當(dāng)時(shí)周邊兩個(gè)樓盤的均價(jià)只有29000元/平方米，金茂遭受市場(chǎng)的質(zhì)疑之聲，但到2018年翔安金茂悅?cè)胧校蹆r(jià)僅為29000元/平方米。
除此之外，2017年金茂在南京河西分別以37027元/平方米和36890元/平方米的樓面價(jià)拿下兩宗地塊，而當(dāng)時(shí)南京河西周邊二手房的銷售均價(jià)僅為30000元/平方米。
2017年拿的地，在2018、2019年前后銷售后，大概結(jié)轉(zhuǎn)營收便是2020年下半年。金茂此次公告中并沒有指出計(jì)提減值的項(xiàng)目，但或許與2017、2018年高價(jià)拿地有關(guān)。
金茂之所以虧損銷售，或許是因?yàn)橐鼗\資金，增加周轉(zhuǎn)率。事實(shí)上，不止前幾年高價(jià)拿地，2020年金茂下沉到三四線城市也出現(xiàn)了高溢價(jià)拿地。2020年8月19日，金茂以成交樓面積6851元/㎡，溢價(jià)率48.95%拿下南昌一宗地塊；2020年12月1日，金茂以溢價(jià)率為38.46%，7140元/平方米的樓面價(jià)拿下臺(tái)州臨海市的一宗住宅用地，而臺(tái)州臨海市的二手房均價(jià)僅為8000元/平方米。未來是否會(huì)有更多的計(jì)提減值還未可知。
虧損項(xiàng)目拖累業(yè)績
近年來，為了緩解債務(wù)壓力，補(bǔ)充現(xiàn)金流，除了虧損出售項(xiàng)目外，金茂還頻繁進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，且多是虧損項(xiàng)目。
2019年金茂曾通過轉(zhuǎn)讓和增資的方式變更了旗下9家公司股權(quán)，僅5月至6月的一個(gè)月內(nèi)，中國金茂就連續(xù)出售和退出8個(gè)項(xiàng)目，其中有4個(gè)項(xiàng)目位于北京和上海。
而這8個(gè)項(xiàng)目多是虧損的項(xiàng)目或參與投資地價(jià)超出合作約定價(jià)格的項(xiàng)目，比如，2019年5月31日，金茂掛牌出售長沙鼎茂100%股權(quán)，掛牌底價(jià)11.45億元，這家企業(yè)凈資產(chǎn)11.43億元，2019年一季度虧損31萬元；差不多同一時(shí)間出售的北京昊遠(yuǎn)34%股權(quán)及天津北方澤茂100%股權(quán)，則是因?yàn)榈貎r(jià)超過此前合作雙方約定價(jià)格，公司選擇退出。
2020年，金茂也沒有放緩出售項(xiàng)目股權(quán)的速度，截至2020年11月中旬就出售10多家項(xiàng)目股權(quán)。其中11月12日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，金茂擬掛牌轉(zhuǎn)讓全資附屬公司福州濱茂房地產(chǎn)有限公司51%股權(quán)，底價(jià)5.26億元。
截至2020年8月31日，福州濱茂地產(chǎn)凈利潤為-687.7萬元，資產(chǎn)總計(jì)39.77億元，負(fù)債總計(jì)32.84億元，凈資產(chǎn)為6.93億元，51%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓底價(jià)為5.26億元。而福州濱茂于2019年初才剛剛成立，虧損的主要原因是，福州濱茂分別在2019年年底和2020年年初，合計(jì)66.1億元，拿下了濱海新城兩幅巨型地塊，合計(jì)面積達(dá)897.365畝。
除此之外，2020年11月金茂還轉(zhuǎn)讓貴陽黔茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“貴陽黔茂”）60%股權(quán)。
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