在中央堅(jiān)持“住房不炒”、樓市調(diào)控不斷加碼的政策背景下，中國金茂早年斥巨資高價(jià)拿下的地塊被套牢，地王后遺癥開始顯現(xiàn)。
中國金茂（00817.HK）近日突發(fā)業(yè)績預(yù)警，預(yù)計(jì)2020年全年盈利下降約40%-50%。因房地產(chǎn)市場調(diào)控等原因，導(dǎo)致集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目售價(jià)不及預(yù)期，需計(jì)提資產(chǎn)減值。
對于計(jì)提減值，市場普遍認(rèn)為是公開市場拿地價(jià)格過高碰上嚴(yán)格限價(jià)。根據(jù)公開的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，截至2020年上半年，不計(jì)算近200億元永續(xù)債，中國金茂剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.64%、凈負(fù)債率為76.6%、現(xiàn)金短債比為0.6，踩中一道“紅線”。
長江商報(bào)記者梳理金茂近年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，2016-2019年總負(fù)債分別為1111.60億、1556.01億、1933.73億、2424.47億，平均增速超過20%，截至2020年6月30日，中國金茂總負(fù)債達(dá)2980.27億，按近年超20%的增幅速度，目前其總負(fù)債或已超3000億。
股價(jià)下跌、業(yè)績預(yù)警、負(fù)債高企，與其“地王”項(xiàng)目售價(jià)不及預(yù)期有關(guān)，被稱為“地王收割機(jī)”的中國金茂，近年來先后拿下多個(gè)地王項(xiàng)目。不過隨著近年來樓市調(diào)控不斷加碼，這些項(xiàng)目無疑受到挑戰(zhàn)。
2月4日，長江商報(bào)記者發(fā)送采訪函至中國金茂方面，截至發(fā)稿前未得到回復(fù)。
業(yè)績增收不增利股價(jià)大跌
從銷售端來看，中國金茂屬于房企優(yōu)等生。日前，中國金茂發(fā)布業(yè)績簡報(bào)，數(shù)據(jù)表明，2020年中國金茂實(shí)現(xiàn)2311億元合約銷售，同比大增43.7%。克而瑞全口徑銷售排名向前跳升3位至第15。
銷售額增加，但對業(yè)績的貢獻(xiàn)卻有限。近日，中國金茂突發(fā)業(yè)績預(yù)警，預(yù)計(jì)2020年全年盈利下降約40%-50%。因房地產(chǎn)市場調(diào)控等原因，導(dǎo)致集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目售價(jià)不及預(yù)期，需計(jì)提資產(chǎn)減值。
這一情況似乎早有“端倪”。三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，金茂2020年三季度毛利率為22.47%，相對于上年同期的40.69%等于被“腰斬”。這是近幾年其凈利潤指標(biāo)首次出現(xiàn)下降，2017年-2019年，中國金茂凈利潤分別為39.78億元、52.11億元、64.52億元，增速分別為56.88%、31.00%、23.82%。
限價(jià)政策導(dǎo)致毛利率下滑，Choice數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020上半年金茂毛利分別為145.38億元、127.65億元、39.26億元，2019年、2020年上半年同比分別下降12.2%、27.72%；同期的銷售毛利率分別為37.53%、29.44%、32.45%，2019年、2020年上半年同比分別下降21.6%、12%。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對長江商報(bào)記者表示，金茂利潤下滑跟整體拿地價(jià)過高有一定關(guān)聯(lián)，另外與融資貸款利潤上升，開發(fā)整體成本過高，限價(jià)政策導(dǎo)致房屋銷售價(jià)格有所下降也有關(guān)系。
金茂銷售均價(jià)一直在2萬上下徘徊，根據(jù)中國金茂2020業(yè)績預(yù)告數(shù)據(jù)估算，其銷售均價(jià)為2.05萬元/平方米，同比下滑4.65%，也是近幾年最低的一年。2018年、2019年的平均銷售價(jià)格分別為2.55萬元/平方米、2.15萬元/平方米。
售價(jià)不及預(yù)期，讓市場對其業(yè)績增長潛力持否定態(tài)度。2019年金茂地產(chǎn)開發(fā)毛利率為27%，較2018年的36%，大跌9個(gè)百分點(diǎn)，說明其在2017年高價(jià)搶來的“地王”項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算階段并影響到了結(jié)算毛利率。
業(yè)績預(yù)警導(dǎo)致股價(jià)進(jìn)一步下跌，過去一年，中國金茂股價(jià)已被“腰斬”。特別是在1月21日至1月28日，中國金茂股價(jià)連續(xù)六個(gè)交易日下跌，下跌幅度累計(jì)達(dá)三成左右。
雖然金茂通過回購股份等措施對沖股價(jià)下跌，并表示對本集團(tuán)長期發(fā)展保持樂觀。機(jī)構(gòu)卻不看好其發(fā)展前景。近日，瑞銀將2021及2022年內(nèi)房企業(yè)盈利預(yù)測分別下調(diào)10%及15%，并下調(diào)中國金茂等三家房企評級至“賣出”。
國泰君安研報(bào)稱，中國金茂近兩年銷售增速和均價(jià)優(yōu)于同梯隊(duì)房企，但依然計(jì)提減值，說明并非銷售端問題，而是歷史公開市場拿地價(jià)格過高碰上嚴(yán)格限價(jià)。
計(jì)提減值或由于高溢價(jià)拿地
金茂此次公告中并沒有指出計(jì)提減值的項(xiàng)目，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為多半與前幾年頻繁高價(jià)拿地有關(guān)。
2009年，中國金茂力退萬科、保利、SOHO中國等企業(yè)，奪下北京廣渠門15號地王；2012年，以總價(jià)56.8億元摘得上海海門路商辦地塊；2014年初，以101億元總價(jià)拿下上海大寧地王；2015年，連續(xù)摘得北京豐臺區(qū)單價(jià)地王、寧波地王、杭州總價(jià)地王等，2016年，其在上海、深圳等城市累計(jì)參與獲取的地塊有12宗，成交總價(jià)為372.7億元。這12宗土地，大部分都是區(qū)域內(nèi)的總價(jià)或單價(jià)“地王”。
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