從上述數(shù)據(jù)粗略計(jì)算，可以發(fā)現(xiàn)，富力地產(chǎn)現(xiàn)金短債比約為0.46，已經(jīng)觸碰房企監(jiān)管“一條紅線”。由于，三季報(bào)沒有顯示預(yù)收款項(xiàng)金額，故無法計(jì)算其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，但從報(bào)表中可以得出，其資產(chǎn)負(fù)債率仍保持在高位水平，約為81.33%。
另外，據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月30日，富力地產(chǎn)凈負(fù)債率為179.73%。從歷年數(shù)據(jù)來看，自2016年至2019年，該公司的凈負(fù)債率已經(jīng)由159%上升到202%；相對(duì)2019年度，今年三季度末凈負(fù)債率雖已下落22個(gè)百分點(diǎn)，但仍離監(jiān)管要求相去甚遠(yuǎn)。富力地產(chǎn)的負(fù)債壓力，可見一斑。
富力地產(chǎn)2020年三季報(bào)流動(dòng)負(fù)債情況（單位：元）
數(shù)據(jù)來源：公司2020年三季報(bào)
降負(fù)債動(dòng)作不斷
事實(shí)上，今年下半年，在改善流動(dòng)資金、降低負(fù)債方面，富力地產(chǎn)動(dòng)作不斷。
其一，配售新H股融資。根據(jù)相關(guān)公告，早在今年9月15日，富力地產(chǎn)便與配售代理簽訂配售協(xié)議，向不少于六名獨(dú)立承配人配售2.57億新H股。此次配售于10月5日配售完成，每股配售價(jià)為9.82港元，扣除相關(guān)開支及費(fèi)用后，富力地產(chǎn)所得配售款項(xiàng)凈額為24.98億港元。在相關(guān)公告中，該公司明確表示，擬把本次配售所得款項(xiàng)凈額用于償還境外債務(wù)。
其二，處置旗下資產(chǎn)，回籠資金。11月9日富力地產(chǎn)公告稱，其與The Blackstone Group Inc.（下稱黑石集團(tuán)）聯(lián)屬的基金附屬公司、目標(biāo)公司及合并附屬公司簽訂合并協(xié)議，富力地產(chǎn)擬將其持有的廣州富力國(guó)際空港綜合物流園（下稱空港物流園）70%物業(yè)權(quán)益，向黑石集團(tuán)轉(zhuǎn)讓。該空港物流園作價(jià)63億元，也就是說，擬轉(zhuǎn)讓的70%物業(yè)權(quán)益對(duì)價(jià)為44.1億元。如若交易順利完成，富力地產(chǎn)預(yù)計(jì)可錄得出售收益約15億元。
《投資時(shí)報(bào)》研究員查閱公告注意到，該物業(yè)位于廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園，占地1470畝，計(jì)劃總建筑面積為超過120萬平方米，目前落成的倉(cāng)庫(kù)、廠房及冷庫(kù)可出租面積約88.98萬平方米，且配套設(shè)施已落成，而未開發(fā)的倉(cāng)庫(kù)凈用地面積約210畝。
有分析人士認(rèn)為，該物流項(xiàng)目園區(qū)體量大，又位于廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)附近，出售該物流園或是富力地產(chǎn)無奈之舉。
其三，發(fā)行優(yōu)先票據(jù)。11月12日，富力地產(chǎn)公告發(fā)行一筆3.6億美元的優(yōu)先票據(jù)，該優(yōu)先票據(jù)自2020年11月18日（包括該日）起按年利率12.375%計(jì)算，從2021年5月18日開始每半年付息一次，票據(jù)于2022年到期。該公告中，富力地產(chǎn)表示，擬將票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)凈額用于一年內(nèi)到期之中的長(zhǎng)期債務(wù)再融資。
需要注意的是，本次票據(jù)發(fā)行，富力地產(chǎn)主席兼執(zhí)行董事李思廉的配偶張綺雯也在購(gòu)買者之列，后者購(gòu)買了共計(jì)500萬美元的票據(jù)。
分析人士認(rèn)為，這些或不是該公司降負(fù)債舉措的終結(jié)“動(dòng)作”，未來為了減輕償付債務(wù)壓力、改善現(xiàn)金流，富力地產(chǎn)或有新的動(dòng)作。
來源：投資時(shí)報(bào) 研究員 王子西
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