2018年10月，駐馬店市政府主要領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)相關(guān)部門到上海市紅星美凱龍集團(tuán)總部對接，針對紅星國際廣場一期逾期交房、拖欠工程款、進(jìn)度緩慢、在建工程抵押等問題，進(jìn)行了溝通交流。經(jīng)過商談，紅星美凱龍集團(tuán)方面稱會積極制定措施，準(zhǔn)備對駐馬店紅星國際項(xiàng)目做全盤接收。
而事實(shí)證明駐馬店市政府與紅星美凱龍的此次溝通效果甚微。
一位二期項(xiàng)目的知情業(yè)主告訴記者，2018年在當(dāng)?shù)卣畢f(xié)調(diào)后，工地施工約一個月后便再次停工。“如今我們買的房子已經(jīng)逾期兩年，至今未能交付，若紅星美凱龍方面準(zhǔn)備全盤接收駐馬店紅星國際廣場項(xiàng)目，為何目前項(xiàng)目還是呈現(xiàn)進(jìn)度緩慢甚至停滯的狀態(tài)？”
記者多次致電紅星美凱龍集團(tuán)總部及駐馬店市人民政府均無人接聽。記者又聯(lián)系到上海紅星美凱龍實(shí)業(yè)有限公司，其回復(fù)稱 “沒有什么好說的”并掛斷電話。
“這塊區(qū)域是政府重點(diǎn)改造區(qū)域，前些年被列為棚改項(xiàng)目，這幾年政府在騰籠換鳥，天方藥業(yè)沒有一年半載是搬不完的，附近居民曾多次向有關(guān)部門反映藥廠帶來的空氣污染以及夜間施工噪音擾民的問題，但是搬遷進(jìn)度緩慢，時間一推再推。”一位附近的地方人士告訴記者。
天方藥業(yè)有限公司位于駐馬店市驛城區(qū)交通路西段，占地面積共850畝，包含2個分廠，共有8個生產(chǎn)車間。2013年已拆除一個生產(chǎn)性分廠（包括四個生產(chǎn)車間），拆除面積200畝，拆遷后的土地已用于開發(fā)建設(shè)紅星國際廣場的一期項(xiàng)目。
但目前天方藥業(yè)二分廠搬遷進(jìn)度緩慢，剩余土地何時能夠整理出來用于開發(fā)建設(shè)存在不確定性，記者走訪當(dāng)日發(fā)現(xiàn)，廠區(qū)內(nèi)馬達(dá)轟鳴，仍有施工作業(yè)的跡象，而二分廠的這塊土地早些時間已被紅星美凱龍通過拍賣拿下，整個綜合體項(xiàng)目進(jìn)展緩慢與藥廠搬離遲緩不無關(guān)系。
而從紅星美凱龍自身看，近期發(fā)布定增融資40億元，其中11.7億元將用于償還公司有息負(fù)債。此次定增前其年內(nèi)已經(jīng)進(jìn)行3次債券融資，合計15億元。近幾年紅星美凱龍憑借輕資產(chǎn)輸出實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張迅速，致使其債臺高筑，資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，流動性承壓。
輕資產(chǎn)輸出弊病
逾期交房、拖欠工程款、進(jìn)度緩慢。駐馬店的紅星國際廣場項(xiàng)目已經(jīng)成為了紅星美凱龍輕資產(chǎn)輸出模式的負(fù)面樣本。
實(shí)際上，紅星美凱龍實(shí)施輕資產(chǎn)輸出快速擴(kuò)張所帶來的隱憂也逐漸暴露出來，在管理和運(yùn)營方面多被業(yè)界詬病。記者注意到，河南駐馬店項(xiàng)目出現(xiàn)的問題并非個例。翻看過往報道，紅星美凱龍?jiān)谌木�城市投資的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，曾多次出現(xiàn)項(xiàng)目難以推進(jìn)、業(yè)主維權(quán)、合作方投訴的情況。
2020年4月，長沙紅星美凱龍營運(yùn)總部遭上百商戶堵門。當(dāng)?shù)孛襟w報道稱，維權(quán)方為紅星美凱龍寧鄉(xiāng)合作店的商戶，事件原因?yàn)榧t星美凱龍作為商場管理方虧損經(jīng)營，使物業(yè)開發(fā)商無法盈利，因而雙方產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致商場無法繼續(xù)經(jīng)營。
2016年至2019年，紅星美凱龍的委管商場數(shù)量從134家快速擴(kuò)張至250家，委管營收從27.41億元增至47.02億元。而委管業(yè)務(wù)的收入主要包括項(xiàng)目前期品牌咨詢委托管理服務(wù)收入、項(xiàng)目年度品牌咨詢委托管理服務(wù)收入、工程項(xiàng)目商業(yè)管理咨詢費(fèi)收入、商業(yè)咨詢費(fèi)及招商傭金收入。
記者注意到，近幾年紅星美凱龍輕資產(chǎn)快速擴(kuò)張，在與地方中小房地產(chǎn)商的合作中摩擦不斷，品牌口碑受到質(zhì)疑。據(jù)新京報早前報道，2013年6月，紅星美凱龍與遵化市浩友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《合作投資協(xié)議》與《委托裝飾和經(jīng)營管理合同》，就在遵化投資建設(shè)紅星美凱龍家具商場及委托紅星美凱龍經(jīng)營管理等事宜進(jìn)行了約定。遵化浩友地產(chǎn)分期將1720萬元以咨詢服務(wù)費(fèi)等名義撥付給紅星美凱龍方面，但項(xiàng)目并沒有開工。遵化市人民政府作為招商方曾催促紅星美凱龍?jiān)缛胀七M(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，但項(xiàng)目擱淺六年未能動工，合作方退費(fèi)無門，叫苦連連。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，紅星美凱龍的輕資產(chǎn)模式類似于酒店管理公司的品牌輸出，主要與中小地產(chǎn)開發(fā)商合作，可以輸出全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，不光是開業(yè)后的運(yùn)營管理，甚至包括前期地塊的選址評估、前期掛牌條件的商談，到項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計、建造，到項(xiàng)目開業(yè)的整個前期管理過程。
亞太商業(yè)不動產(chǎn)學(xué)院院長朱凌波在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，目前商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)輸出模式的出現(xiàn)有三個主要原因：一是重資產(chǎn)投資大、回收周期長，很多企業(yè)不具備長期資金的投資能力和渠道；二是中國商業(yè)地產(chǎn)的持有物業(yè)和存量資產(chǎn)比重越來越高，嚴(yán)重考驗(yàn)企業(yè)/項(xiàng)目的持續(xù)性和專業(yè)化的運(yùn)營能力。而很多新項(xiàng)目和中小房企缺乏這方面的積淀；三是知名商企和第三方機(jī)構(gòu)經(jīng)過多年的實(shí)踐和發(fā)展，己形成系統(tǒng)性和專業(yè)化的模式和團(tuán)隊(duì)如酒店管理公司的獨(dú)立性。
在紅星美凱龍的招股說明書中，委托經(jīng)營管理的高利率以及能迅速擴(kuò)張，被作為重點(diǎn)進(jìn)行推介。但一位業(yè)內(nèi)人士坦言，這種輕資產(chǎn)的擴(kuò)張是要以成熟的品牌管理及運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)作為保障，“不然，經(jīng)營管理跟不上擴(kuò)張的步伐，帶來的將是不可預(yù)知的危險局面。”
對于行業(yè)而言，輕資產(chǎn)輸出模式在實(shí)際運(yùn)作中存多重在隱患。朱凌波在接受記者采訪時表示，輕資產(chǎn)輸出模式存在的瓶頸和短板主要有四點(diǎn)：首先，輕資產(chǎn)的輸出最重要的條件就是標(biāo)準(zhǔn)化和連鎖性，而大多數(shù)項(xiàng)目的前期規(guī)劃和定位、建造標(biāo)準(zhǔn)和硬件往往先天不足或參差不齊，后期改造操作難度大甚至不匹配；其次，輕資產(chǎn)尤其不良資產(chǎn)輕資產(chǎn)的經(jīng)營回報較低，達(dá)不到企業(yè)效益及資本市場的要求，影響輸出方和資產(chǎn)方的生存和持續(xù)發(fā)展。
“此外，輕資產(chǎn)在中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時間較短，企業(yè)動蕩和人才流動頻繁，成熟穩(wěn)定的專業(yè)機(jī)構(gòu)無論甲方型還是乙方型都是鳳毛麟角，無法滿足地域、行業(yè)和市場的總量和差異化需求。另外，市場合作的法律、信譽(yù)和習(xí)慣等綜合性的環(huán)境和條件尚不完善，急功近利、貨不對板、半途而廢的失敗案例太多，也影響了整個行業(yè)健康有序的可持續(xù)性發(fā)展。”
來源：中國房地產(chǎn)報 見習(xí)記者 張超凡 記者 樊永鋒 | 駐馬店、北京報道
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