根據(jù)沈河區(qū)人民法院2018年底作出的行政判決書(shū)，115位業(yè)主認(rèn)為，被告沈陽(yáng)市規(guī)劃和國(guó)土資源局調(diào)整中糧廣場(chǎng)商業(yè)比例沒(méi)有聽(tīng)取利害關(guān)系人的意見(jiàn)，違反了法定程序。根據(jù)《城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃法》的規(guī)定，修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖不得隨意修改，確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)該采取聽(tīng)證會(huì)等形式，聽(tīng)取利害關(guān)系人的意見(jiàn)。
業(yè)主稱(chēng)，規(guī)劃部門(mén)調(diào)整項(xiàng)目的商業(yè)比例，沒(méi)有向利害關(guān)系人進(jìn)行公示，而是讓中耀沈陽(yáng)代為公示。中耀沈陽(yáng)明知園區(qū)入住率很低，卻不像告知業(yè)主交費(fèi)那樣通過(guò)業(yè)主群、物業(yè)管家群、短信、電話等便捷有效的途徑進(jìn)行公示，而是在售樓處和園區(qū)張貼語(yǔ)焉不詳、內(nèi)容不明確和沒(méi)有圖示的“公示”，阻礙利害關(guān)系人的知情權(quán)。
作為被告的沈陽(yáng)市規(guī)劃和國(guó)土資源局及第三人中耀沈陽(yáng)并不認(rèn)可業(yè)主們的主張，雙方辯論的重點(diǎn)落在了業(yè)主們的權(quán)益是否受損與變更程序是否違法上。沈陽(yáng)市規(guī)劃和國(guó)土資源局辯稱(chēng)，案涉設(shè)計(jì)要點(diǎn)變更通知書(shū)對(duì)原告的權(quán)利不產(chǎn)生實(shí)際影響，原告提起的本案訴訟不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。同時(shí)，被告具有作出案涉變更通知書(shū)的法定職權(quán)，變更符合法律規(guī)定。中耀沈陽(yáng)也述稱(chēng)，業(yè)主們的生活質(zhì)量和房屋保值并未因該商業(yè)比例調(diào)整而受到任何影響。
經(jīng)過(guò)近一年的拉鋸，沈河區(qū)人民法院最終作出上述行政判決。法院認(rèn)為，原告系涉案地塊小區(qū)內(nèi)業(yè)主，且于地塊規(guī)劃許可變更前購(gòu)買(mǎi)房屋，其同用地規(guī)劃許可變更行為具有法律上的利害關(guān)系，原告具有對(duì)變更用地規(guī)劃許可行為提起行政訴訟的主體資格。
沈河區(qū)人民法院判決書(shū) 受訪者供圖
沈河區(qū)人民法院認(rèn)為，對(duì)確需變更的規(guī)劃條件，須符合控制性詳細(xì)規(guī)劃，被告并未向法院提交訴爭(zhēng)用地規(guī)劃變更符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的證據(jù)，故其作出規(guī)劃許可變更行為證據(jù)不足。訴爭(zhēng)建設(shè)項(xiàng)目的用地規(guī)劃變更直接涉及業(yè)主的重大利益，被告應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人、利害關(guān)系人享有要求聽(tīng)證的權(quán)利，故被告未在規(guī)劃許可變更行政程序中告知利害關(guān)系人享有聽(tīng)證的權(quán)利，程序違法。
沈河區(qū)人民法院判決，撤銷(xiāo)被告沈陽(yáng)市規(guī)劃和國(guó)土資源局于2016年7月29日作出的《沈陽(yáng)市規(guī)劃和國(guó)土資源局建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)變更》通知書(shū)。之后，由沈陽(yáng)市規(guī)劃和國(guó)土資源局等單位組建而成的沈陽(yáng)市自然資源局、中耀沈陽(yáng)提起上訴，沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院2019年10月28日作出終審判決，判決“駁回上訴，維持原判”。
為何不建？
對(duì)于為什么不再修建大悅城購(gòu)物中心，中耀沈陽(yáng)2015年11月17日向沈陽(yáng)市規(guī)劃和國(guó)土資源局提出的調(diào)整商業(yè)比書(shū)面請(qǐng)示中稱(chēng)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷階段，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)尤其激烈，中糧廣場(chǎng)項(xiàng)目目前已建的13.7萬(wàn)平方米商業(yè)面積面臨巨大壓力，銷(xiāo)售不暢，項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)面臨困難，后續(xù)開(kāi)發(fā)一直難以啟動(dòng)，造成項(xiàng)目整體推進(jìn)進(jìn)度緩慢。因此申請(qǐng)將項(xiàng)目整體商業(yè)比例從28%-30%降低為21%-22%。
沈陽(yáng)中糧廣場(chǎng)綜合體項(xiàng)目四期二標(biāo)段地塊 受訪者供圖
2015年12月，沈陽(yáng)市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院出具的《中糧廣場(chǎng)地塊商業(yè)比調(diào)整論證報(bào)告》稱(chēng)，區(qū)域?qū)Υ笮透叨松虡I(yè)的需求已經(jīng)飽和，沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已經(jīng)形成相應(yīng)規(guī)模的生活配套，日常生活配套服務(wù)需求可以得到充分滿(mǎn)足。此外，電商模式成為實(shí)體商業(yè)的有力補(bǔ)充，降低商業(yè)比對(duì)地塊及周邊區(qū)域影響較小。“《中糧廣場(chǎng)地塊商業(yè)比調(diào)整論證報(bào)告》專(zhuān)家論證會(huì)意見(jiàn)”中稱(chēng)，上述報(bào)告調(diào)整依據(jù)較為充分，基礎(chǔ)資料較完備，內(nèi)容完整，同意降低商業(yè)比。
但這份專(zhuān)家論證會(huì)意見(jiàn)也對(duì)報(bào)告提出修改建議，建議進(jìn)一步完善規(guī)劃調(diào)整依據(jù)；進(jìn)一步分析研究區(qū)域商業(yè)設(shè)施建設(shè)和布局情況，充實(shí)調(diào)整項(xiàng)目商業(yè)建筑面積減少的理由；增加調(diào)整前后關(guān)聯(lián)指標(biāo)的分析對(duì)比，并滿(mǎn)足各項(xiàng)配建指標(biāo)要求。
業(yè)主們并不認(rèn)可“區(qū)域?qū)Υ笮透叨松虡I(yè)的需求已經(jīng)飽和”的說(shuō)法。陸捷稱(chēng)，皇姑區(qū)屬于沈陽(yáng)市人口較為密集的城區(qū)，但大型商業(yè)體尤其是較為高檔的購(gòu)物中心較為匱乏，“中糧廣場(chǎng)所謂的十幾萬(wàn)平方米的商業(yè)，包括了寫(xiě)字樓、公寓等，這些并不是居民日常休閑、購(gòu)物的地方，不能作數(shù)。”
沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局2017年7月發(fā)布的沈陽(yáng)市城市商業(yè)綜合體大數(shù)據(jù)顯示，截至2016年年底，沈陽(yáng)全市共有城市商業(yè)綜合體17家，沈河區(qū)、鐵西區(qū)分別以5家綜合體居首，和平區(qū)、大東區(qū)分別以2家綜合體并列第3，皇姑區(qū)、渾南區(qū)和于洪區(qū)分別以1家綜合體位于其后。
謝逸楓稱(chēng)，為促進(jìn)地區(qū)消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，政府部門(mén)會(huì)樂(lè)見(jiàn)企業(yè)修建大型商業(yè)體。但對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，商業(yè)體前期投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)，在線下商業(yè)不太景氣的情況下，開(kāi)發(fā)商有意愿將商業(yè)體改建為住宅，這樣可以短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠，增加營(yíng)收與盈利。
“不同土地性質(zhì)的拿地成本是不一樣的，商業(yè)性質(zhì)的拿地價(jià)格低于住宅，企業(yè)如果能將商業(yè)土地改為住宅土地，利潤(rùn)率也會(huì)增加。”謝逸楓還說(shuō)。
雖然已經(jīng)勝訴，但陸捷稱(chēng)，四期二標(biāo)段地塊目前仍處撂荒狀態(tài)，沒(méi)有動(dòng)工跡象，他們也擔(dān)心購(gòu)物中心能否修建起來(lái)。（來(lái)源：中新經(jīng)緯客戶(hù)端 薛宇飛）
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