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房地產(chǎn)生意模式的核心在于土地，土地不僅決定了房企進(jìn)入一個城市或者一個項目的門檻，也決定了房地產(chǎn)開發(fā)這一商業(yè)模式的成本，更是根本地決定了銷售結(jié)算的利潤情況。因此土地是房地產(chǎn)開發(fā)這門生意的根基，正如融創(chuàng)中國孫宏斌所言，拿地能力是一個房企核心競爭力，拿地成功與否幾乎關(guān)系到房企的一切。
大悅城高溢價競得的中糧首創(chuàng)禧瑞祥云項目開盤半年去化率僅為19%，銷售均價明顯高于周邊二手房均價或是該項目去化緩慢的原因，即使該項目能夠完全按照4.3萬元預(yù)售價銷售出去，相對于3.57萬元/平米的土地成本來看，靠著8000元/平米的差價獲取的最終受益，要想覆蓋在上海開發(fā)項目的工程建設(shè)費用、安裝費用及財務(wù)、管理和銷售費用嗎？
2016年高溢價拿地 三年來房價漲幅卻不大
房企拿地的方式主要包括公開市場拿地、收并購拿地、舊改拿地以及產(chǎn)業(yè)新城拿地等等，通常來說，房企在公開市場拿地的成本是最高的，也是最容易統(tǒng)計的。萬得數(shù)據(jù)顯示，近幾年房企在公開市場拿地樓面價及溢價率呈現(xiàn)出兩個高峰，其一是2016年，正值上一輪樓市走牛的頂峰，2016年9月100個中大城市土地成交的溢價率達(dá)到77.59%的歷史高峰，甚至超過了4萬億背景下的2009年。
第二個高峰就是2009年，當(dāng)年投資需求，包括房地產(chǎn)投資需求，在資金的帶動下出現(xiàn)了井噴式的增長。但是與2009年房企高溢價拿地之后，得益于后續(xù)房價持續(xù)上漲的環(huán)境，風(fēng)險得到了緩解的大環(huán)境不同的是，2016年的高溢價拿地后，考慮到不少房企的土地儲備達(dá)到4年左右，即使囤地排隊等待房價上漲后陸續(xù)開發(fā)，2019、2020年左右也都將陸續(xù)開放開發(fā)預(yù)售了。而過去三年，百城住宅價格指數(shù)同比漲幅一路下滑，在政策調(diào)控持續(xù)收緊之下，后續(xù)是否可以還能不能如以往周期一樣重新回回復(fù)到高增速結(jié)算存在較大不確定性。
房價增速趨勢性放緩極大地壓縮了房企的利潤預(yù)期，同時，房價預(yù)期的改變以及融資環(huán)境的收緊也減弱了房企囤地捂盤的意愿，部分高溢價拿地項目如果要快速出手甚至可能面臨虧損的風(fēng)險。 共2頁 [1] [2] 下一頁 搜索更多: 大悅城 |
