10月21日，世聯(lián)行披露了三季報(bào)，前三季度凈利潤(rùn)相比去年同期大幅下滑，降幅超80%。
世聯(lián)行第三季度營(yíng)業(yè)收入15.71億元，同比下滑8.02%；凈利潤(rùn)為306.51萬(wàn)元，扣非后則為-1596.3萬(wàn)元，出現(xiàn)虧損。
公告顯示，業(yè)績(jī)下降的主要原因是交易服務(wù)業(yè)務(wù)受經(jīng)濟(jì)影響在下降，同時(shí)主動(dòng)控制小貸業(yè)務(wù)規(guī)模所致。
事實(shí)上，從2017年起，世聯(lián)行主營(yíng)業(yè)務(wù)——代理銷(xiāo)售套數(shù)就在不斷下滑，2018年下半年相比上半年直接腰斬。今年上半年公司則未披露相應(yīng)數(shù)據(jù)。
為了對(duì)沖主營(yíng)業(yè)務(wù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)，公司近幾年相繼開(kāi)辟了長(zhǎng)租公寓與小貸業(yè)務(wù)，然而長(zhǎng)租公寓目前仍處在前期投入期，持續(xù)虧損；賺錢(qián)的小貸業(yè)務(wù)則因國(guó)家政策，被迫開(kāi)始主動(dòng)縮減規(guī)模。
凈利潤(rùn)下滑超80% 銷(xiāo)售毛利率暴跌
今年前三季度，世聯(lián)行營(yíng)業(yè)收入與凈利潤(rùn)分別下滑13.11%和82.48%，凈利潤(rùn)下滑速度遠(yuǎn)超營(yíng)收，主要原因是毛利率和凈利率出現(xiàn)大幅下滑。
世聯(lián)行前三季度銷(xiāo)售毛利率與凈利率分別為11.66%和1.3%，相比去年同期分別下滑9個(gè)百分點(diǎn)和5.94個(gè)百分點(diǎn)。
從公司半年報(bào)來(lái)看， 9項(xiàng)業(yè)務(wù)中，有6項(xiàng)業(yè)務(wù)毛利率出現(xiàn)不同程度的下滑，其余三項(xiàng)小幅增長(zhǎng)，占公司總收入超過(guò)60%的“代理銷(xiāo)售”與“互聯(lián)網(wǎng)+”也在下滑之列。
在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入不斷下滑的同時(shí)，相應(yīng)支出卻沒(méi)有降下來(lái)，相比營(yíng)收13.11%的降幅，營(yíng)業(yè)總成本僅下滑了3.47%：其中占比最大的營(yíng)業(yè)成本下滑3.23%，而管理費(fèi)用則下滑7.56%。這也許是世聯(lián)行凈利潤(rùn)降幅超過(guò)營(yíng)收的主因。
由于三季報(bào)并未披露營(yíng)業(yè)成本明細(xì)，從半年報(bào)可以看出，營(yíng)業(yè)成本中占比最大的工資獎(jiǎng)金相比去年減少10.28%，低于營(yíng)收下滑速度，在營(yíng)收中的占比則在提升。另一項(xiàng)運(yùn)營(yíng)租賃費(fèi)則大幅增長(zhǎng)，由上年2.78億元增長(zhǎng)到4.13億元。
對(duì)于運(yùn)營(yíng)租賃費(fèi)的大幅增長(zhǎng)，公司解釋是“支付給出租方的租金費(fèi)用和攤銷(xiāo)的室內(nèi)裝修配置費(fèi)用”。
盡管世聯(lián)行的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，尤其其中的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)在快速增長(zhǎng)，然而這項(xiàng)業(yè)務(wù)仍是虧損的，上半年資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)虧損達(dá)2.4億元。目前業(yè)務(wù)處在前期擴(kuò)大規(guī)模階段，一方面出租率較低，另一方面前期分?jǐn)偟淖赓U成本較高。長(zhǎng)租公寓本身就屬于回本周期比較長(zhǎng)的生意模式，在業(yè)內(nèi)公司普遍運(yùn)營(yíng)困難的背景下，公司的新業(yè)務(wù)何時(shí)盈利值得關(guān)注。
此外，前三季度世聯(lián)行確認(rèn)的違約金在大幅增長(zhǎng)。本期營(yíng)業(yè)外收入總額3857.7萬(wàn)元，比去年同期增長(zhǎng)120.2%，主要原因除了政府補(bǔ)助，就是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)客戶違約金增加，而公司的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)就是長(zhǎng)租公寓和辦公空間租賃。
傳統(tǒng)業(yè)務(wù)持續(xù)失血 代理銷(xiāo)售套數(shù)不斷下滑
目前世聯(lián)行主要業(yè)務(wù)還是交易業(yè)務(wù)。2018年代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)占到總營(yíng)收的44%，互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)收入則占22%。公司的“互聯(lián)網(wǎng)+”業(yè)務(wù)主要是通過(guò)“PMLS” 新房聯(lián)賣(mài)平臺(tái)，向開(kāi)發(fā)商、渠道、購(gòu)房者提供服務(wù)的平臺(tái)，本質(zhì)上也屬于交易業(yè)務(wù)。這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)合計(jì)占到公司收入的近70%。
除傳統(tǒng)的交易業(yè)務(wù)之外，近年來(lái)還涉足了金融服務(wù)與資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，前者主要是小貸業(yè)務(wù)，后者則包括長(zhǎng)租公寓與辦公空間租賃。公司資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)則主要是通過(guò)發(fā)行基金收購(gòu)寫(xiě)字樓，然后交由物業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，這部分占比最小，在10%左右。
分業(yè)務(wù)來(lái)看，前九個(gè)月仍在增長(zhǎng)的業(yè)務(wù)是長(zhǎng)租公寓及辦公空間租賃，以及物業(yè)管理業(yè)務(wù)，其中長(zhǎng)租公寓同比增長(zhǎng)46.04%，物管業(yè)務(wù)同比增長(zhǎng)19.23%。相比之下，傳統(tǒng)的交易服務(wù)業(yè)務(wù)下滑了22.58%，交易后服務(wù)業(yè)務(wù)（金融業(yè)務(wù)）則下滑了20.39%。
從代理銷(xiāo)售套數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)看，世聯(lián)行傳統(tǒng)的代理業(yè)務(wù)并不樂(lè)觀。
2017年上半年至2018年下半年，公司代理銷(xiāo)售套數(shù)分別為：26.72萬(wàn)套、22.99萬(wàn)套、22萬(wàn)套、11.9萬(wàn)套，呈不斷下滑趨勢(shì)。2019年上半年公司未披露這一數(shù)據(jù)，但是已結(jié)算代理銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別同比下滑17.91%和4.99%。代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)毛利率下滑了2.99%個(gè)百分點(diǎn)。
長(zhǎng)租公寓及辦公空間租賃業(yè)務(wù)繼續(xù)虧損。而公司的另一項(xiàng)新業(yè)務(wù)——小貸業(yè)務(wù)，前三季度收入下滑31.83%。，世聯(lián)行表示是“響應(yīng)國(guó)家政策，主動(dòng)控制業(yè)務(wù)規(guī)模”所致。截至三季末，公司的貸款余額比年初下滑19.97%，但仍高達(dá)30.33億元。
小貸業(yè)務(wù)是除代理銷(xiāo)售外，世聯(lián)行最賺錢(qián)的業(yè)務(wù)。上半年毛利達(dá)到1.92億元，占總毛利的48%。然而小貸業(yè)務(wù)除了面臨政策限制風(fēng)險(xiǎn)外，還有大量壞賬，公司披露，僅上半年被拖欠而涉訴的貸款金額就達(dá)到2.8億元，當(dāng)期計(jì)提的貸款損失準(zhǔn)備金則為1144.68萬(wàn)元。
傳統(tǒng)業(yè)務(wù)不斷失血，盈利能力較強(qiáng)的小貸業(yè)務(wù)卻被迫收縮，長(zhǎng)租公寓與辦公空間租賃業(yè)務(wù)則繼續(xù)虧損。世聯(lián)行該如何突圍？
來(lái)源：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院 大眼樓管/王永
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