2014年，花樣年控股（01777）分拆旗下物業(yè)管理公司彩生活（01778）赴港上市之后，港股迎來(lái)一波內(nèi)地物業(yè)管理公司上市潮，并且涌現(xiàn)出了碧桂園服務(wù)（06098）、雅生活服務(wù)（03319）、綠城服務(wù)（02869）等一批帶給投資者豐厚回報(bào)的個(gè)股。
正因?yàn)槿绱�，投資者期望越來(lái)越多的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司能夠登陸港股。
智通財(cái)經(jīng)注意到，時(shí)代中國(guó)控股（01233）于9月9日發(fā)布公告稱，公司建議將公司附屬公司時(shí)代鄰里股份分拆，并透過(guò)分派及將時(shí)代鄰里新股份進(jìn)行全球發(fā)售（包括優(yōu)先發(fā)售）的方式于聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。時(shí)代鄰里股份于聯(lián)交所主板獨(dú)立上市構(gòu)成公司根據(jù)第15項(xiàng)應(yīng)用指引分拆時(shí)代鄰里。聯(lián)交所已確認(rèn)公司可進(jìn)行建議分拆。同日，時(shí)代鄰里向聯(lián)交所遞交上市申請(qǐng)。
那么，這家背靠時(shí)代中國(guó)的物業(yè)管理公司，能否像其他優(yōu)秀物業(yè)管理公司一樣有為二級(jí)市場(chǎng)投資者帶來(lái)豐厚回報(bào)的潛力？
業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)，業(yè)務(wù)對(duì)母集團(tuán)依賴度較低
根據(jù)時(shí)代鄰里招股書(shū)，公司業(yè)務(wù)主要分為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及其他專(zhuān)業(yè)服務(wù)四大板塊。截至2019年6月30日，時(shí)代鄰里有210個(gè)在管項(xiàng)目，包括位于中國(guó)15個(gè)城市的物業(yè)管理項(xiàng)目（包括住宅小區(qū)、工業(yè)園、商業(yè)物業(yè)及寫(xiě)字樓、多功能綜合體、政府大樓、公共設(shè)施、機(jī)場(chǎng)及教育機(jī)構(gòu)以及市政環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目），在管物業(yè)總建筑面積逾4270萬(wàn)平方米。
于往績(jī)記錄期間，時(shí)代鄰里業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)迅速，收入從2016年的3.73億元人民幣（下同）
增至2018年的6.96億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為36.6%，2019年上半年公司收入增長(zhǎng)48.1%至4.56億元。2016年至2018年，時(shí)代鄰里凈利率從2010萬(wàn)元增至2018年的6420萬(wàn)元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為78.8%，2019年上半年公司凈利潤(rùn)達(dá)到4180萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)50.7%。
值得注意的是，時(shí)代鄰里過(guò)往業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)迅速，但公司對(duì)母集團(tuán)的依賴度卻不高。招股書(shū)顯示，公司最大客戶為時(shí)代中國(guó)集團(tuán)，公司向其提供物業(yè)管理服務(wù)、對(duì)非業(yè)主的增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。于2016年至2018年及2019年上半年，公司來(lái)自向時(shí)代中國(guó)集團(tuán)提供服務(wù)的收入分別為1.2億元、1.21億元、2.16億元及1.22億元，分別占公司總收入的32.3%、23.4%、31.1% 及26.8%。同期，公司來(lái)自向公司的前五大客戶提供服務(wù)的收入分別為1.26億元、1.37億元、2.38億元及1.33億元，分別占公司總收入的34.0%、26.4%、34.2%及 29.4%。
2016年8月，時(shí)代鄰里旗下廣州市時(shí)代物業(yè)管理以總對(duì)價(jià)2605.2萬(wàn)元收購(gòu)駿安電梯70%的股本權(quán)益。
2019年2月，廣州市時(shí)代物業(yè)管理與獨(dú)立第三方廣州市廣永國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，據(jù)此，廣州市時(shí)代物業(yè)管理以總對(duì)價(jià)4527萬(wàn)元收購(gòu)廣州市廣永于廣州東康持有的全部股本權(quán)益。
為擴(kuò)大公司在佛山市業(yè)務(wù)的規(guī)模，于2019年4月，廣州市時(shí)代物業(yè)管理與獨(dú)立第三方佛山市桂南投資有限公司及佛山市宜信訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，據(jù)此，廣州市時(shí)代物業(yè)管理以最高對(duì)價(jià)184.91萬(wàn)元收購(gòu)佛山市桂南于佛山市宜信持有的全部股本權(quán)益。時(shí)代鄰里在招股書(shū)中表示，該收購(gòu)估計(jì)將于2019年9月底前完成，截至最后實(shí)際可行日期，佛山市宜信于佛山市從事提供物業(yè)管理服務(wù)及其他增值服務(wù)。
負(fù)債高企，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)“造血”持續(xù)能力待考
可見(jiàn)，時(shí)代鄰里的發(fā)展模式與其他大型物業(yè)管理公司的發(fā)展模式別無(wú)二致，即為母公司物業(yè)提供管理服務(wù)加外延并購(gòu)。然而，在發(fā)展過(guò)程中時(shí)代鄰里采取的是高杠桿模式，2016年至2018年公司經(jīng)調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債比率均在90%以上，2019年上半年經(jīng)調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債比率仍高達(dá)82.6%。
在此情況下，如果公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不能持續(xù)“造血”將面臨較重的償債壓力。從過(guò)往現(xiàn)金流表現(xiàn)來(lái)看，時(shí)代鄰里2016年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所用現(xiàn)金流量?jī)纛~為438.3萬(wàn)元，2017年為凈流入2330.7萬(wàn)元，表現(xiàn)不溫不火。盡管公司在2018年迎來(lái)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流入11.15億元這樣的“高光時(shí)刻”，但公司投資活動(dòng)所用現(xiàn)金流量?jī)纛~也達(dá)到了15.43億元。
時(shí)至2019年上半年末，公司投資活動(dòng)所得現(xiàn)金流量?jī)纛~達(dá)到1.09億元，但經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所用的現(xiàn)金流量?jī)纛~為8.47億元，再加上公司融資活動(dòng)所用現(xiàn)金流量?jī)纛~為1.39億元。時(shí)代鄰里2019年上半年末的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物大幅減少至3.04億元。
一方面負(fù)債率高企，另一方面賬上資金大幅緊縮，時(shí)代鄰里未來(lái)通過(guò)需要大量資金投入的并購(gòu)模式擴(kuò)大業(yè)務(wù)版圖難度應(yīng)當(dāng)不小，這或許是公司謀求上市的原因之一。
看來(lái)，時(shí)代鄰里未來(lái)要保持不低于過(guò)往的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，仍然需要母集團(tuán)的助力。智通財(cái)經(jīng)了解到，2019年上半年，時(shí)代中國(guó)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額312.3億元，同比增長(zhǎng)20.1%，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積206.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.8%。時(shí)代中國(guó)仍是百?gòu)?qiáng)房企中業(yè)績(jī)?cè)鏊佥^快的之一。
不過(guò)，時(shí)代中國(guó)上半年僅僅完成了年度銷(xiāo)售目標(biāo)750億元的41.6%，較上年同期的46%下降5.4個(gè)百分點(diǎn)。時(shí)代中國(guó)最新公布的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，截至2019年8月31日止8個(gè)月的累計(jì)合同銷(xiāo)售（連合營(yíng)項(xiàng)目銷(xiāo)售）金額約為431.4億元，增速較上半年下滑至17.8%。8月，時(shí)代中國(guó)合同銷(xiāo)售（連合營(yíng)項(xiàng)目銷(xiāo)售）金額約為63.28億元，同比增長(zhǎng)14.3%。這意味著，時(shí)代中國(guó)在9月至12月四個(gè)月時(shí)間內(nèi)，平均每月要達(dá)到約80億元的銷(xiāo)售額才能完成既定銷(xiāo)售目標(biāo)。
城市限價(jià)及融資收緊的政策背景下，時(shí)代中國(guó)能否完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)，尚需畫(huà)上一個(gè)問(wèn)號(hào)。時(shí)代中國(guó)未來(lái)能為時(shí)代鄰里的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)帶來(lái)多少助益，還是一個(gè)未知數(shù)。（來(lái)源：智通財(cái)經(jīng)網(wǎng)）
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