吵得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的哄抬房租事件，讓蛋殼等企業(yè)“租金貸”被推到風(fēng)口浪尖，而此類所謂金融創(chuàng)新的背后，實(shí)質(zhì)已涉嫌成為非法集資的溫床。
“杭州鼎家爆倉(cāng)破產(chǎn)不會(huì)是個(gè)案，四季度會(huì)爆掉更多，涉及資金或達(dá)8個(gè)億！”一位行業(yè)資深研究人士向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，他對(duì)長(zhǎng)租公寓的前景十分擔(dān)憂。
8月17日，針對(duì)近期一線城市房租大幅度上漲，我愛我家研究院院長(zhǎng)胡景暉在電話會(huì)議中對(duì)媒體表示，除了供給、需求、季節(jié)的因素外，資本大幅度進(jìn)入長(zhǎng)租公寓也是推高價(jià)格的主要原因之一。胡景暉認(rèn)為，像自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商以高出市場(chǎng)價(jià)20%-40%的價(jià)格爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房?jī)r(jià)格，重裝修，繼續(xù)違規(guī)N+1出租。隨后，事件進(jìn)一步升級(jí)。
此外，目前部分長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)通過(guò)“租金貸”等方式向金融機(jī)構(gòu)融資，通過(guò)“拿房-出租-租金貸融資-再拿房”的模式實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。而長(zhǎng)租公寓一旦涉足金融業(yè)務(wù)，基本上就會(huì)出現(xiàn)租客信用被違規(guī)使用、租金收益監(jiān)管不到位等很多新的問(wèn)題。
自如，蛋殼等多家長(zhǎng)租公寓品牌在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前已經(jīng)在配合政府進(jìn)行相關(guān)改進(jìn)和優(yōu)化工作，也發(fā)布了相關(guān)說(shuō)明關(guān)于如何配合政府相關(guān)的工作，具體的采訪等過(guò)了這個(gè)階段再進(jìn)行。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向長(zhǎng)江商報(bào)記者分析表示，租金上漲是多因素造成的，比如房租上漲滯后于房?jī)r(jià)上漲，需求增加，租賃市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)成本上升以及類似以價(jià)格戰(zhàn)的形式搶奪房源造成對(duì)價(jià)格的沖擊。后兩種原因和租賃企業(yè)有直接的關(guān)系，但是能否影響到整個(gè)市場(chǎng)，還要看租賃企業(yè)的市場(chǎng)份額。
值得一提的是，多位業(yè)內(nèi)人士紛紛向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，迎政策東風(fēng)，站在萬(wàn)億市場(chǎng)，資本風(fēng)口下的長(zhǎng)租公寓回報(bào)率不會(huì)超過(guò)2%來(lái)看，開發(fā)商普遍尚未找到長(zhǎng)租公寓合理的盈利模式。
助推熱點(diǎn)城市
租金上漲超20%
近日，北京一個(gè)位置相對(duì)偏遠(yuǎn)的天通苑三居室，本來(lái)心理預(yù)期價(jià)位是7500元/月，但自如和蛋殼兩家為了搶房源，拼命抬價(jià)。經(jīng)過(guò)三輪競(jìng)價(jià)后，該房源以蛋殼用每月10800元的價(jià)格拿下，暴漲3300元。近期，網(wǎng)上一則蛋殼和自如兩大長(zhǎng)租公寓的巨頭天價(jià)搶房源的新聞引發(fā)了熱議。
數(shù)字背后反映的是北京租金的上漲。我愛我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，北京住房租賃的月租金均價(jià)為4649元/套，環(huán)比2017年下半年的4335元/套上漲了300多塊錢，漲幅7.3%。到了7月，月租均價(jià)已升至4902元/套。
7月以來(lái)，一些大城市租金水漲船高，尤其一線城市房租上漲明顯，市場(chǎng)成交節(jié)奏持續(xù)加快。據(jù)中信證券研究部數(shù)據(jù)顯示，2018年7月份，北上廣深四大一線城市平均租金漲幅同比漲幅達(dá)到20%，遠(yuǎn)超往年水平。7月以來(lái)，一線城市北上深廣環(huán)比分別達(dá)到了2.63%，2.10%，3.1%，2.92%。
熱點(diǎn)城市租金為何上漲？曾任我愛我家集團(tuán)副總裁的胡景暉直指，以自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%在爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房?jī)r(jià)格，而且這些長(zhǎng)租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房?jī)r(jià)格上漲。他認(rèn)為，在這一波房租上漲中，這些長(zhǎng)租企業(yè)的推波助瀾占到了三分之一的權(quán)重。
一時(shí)間，長(zhǎng)租公寓哄抬租金上漲，成為眾矢之的、被推到風(fēng)口浪尖。自如，蛋殼等多家長(zhǎng)租公寓品牌在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前已經(jīng)在配合政府進(jìn)行相關(guān)改進(jìn)和優(yōu)化工作，也發(fā)布了相關(guān)說(shuō)明關(guān)于如何配合政府相關(guān)的工作，具體的采訪等過(guò)了這個(gè)階段再進(jìn)行。
“高租金”到底由何而來(lái)？同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向長(zhǎng)江商報(bào)記者分析表示，租金上漲是多因素造成的，比如房租上漲滯后于房?jī)r(jià)上漲，需求增加，租賃市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)成本上升以及類似以價(jià)格戰(zhàn)的形式搶奪房源造成對(duì)價(jià)格的沖擊。后兩種原因和租賃企業(yè)有直接的關(guān)系，但是能否影響到整個(gè)市場(chǎng)，還要看租賃企業(yè)的市場(chǎng)份額。
長(zhǎng)租公寓租房合同變貸款合同涉非法集資
自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓品牌被質(zhì)疑哄抬房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，在合同上也暗藏貓膩。
“公司所在周邊的區(qū)域的老舊小區(qū)住宅，一室一廳的價(jià)格都在3000元以上，還要押一付三。”大四畢業(yè)在杭州一家互聯(lián)網(wǎng)公司的武漢小伙子澤兵（化名）最近因?yàn)樽夥繂?wèn)題頗為苦惱，按照押一付三的原則，一次性就要繳納費(fèi)用不是比小數(shù)目，又想省下不菲中介費(fèi)用，于是通過(guò)租房APP搜索房源。
面對(duì)眼花繚亂的租房APP，通過(guò)條件刪選，在蛋殼上找到滿足自己需求的公寓式住房，押一付一，而且交通便捷、家電齊全等信息十分吸引人。通過(guò)實(shí)際看房圖片與實(shí)物基本沒(méi)差，澤兵覺(jué)得租到這樣的房子很滿意，于是一次性繳納5000元并簽訂了合同。
不過(guò)除了房租是兩年起組，每個(gè)月要按照房租比例交服務(wù)費(fèi)、維修費(fèi)。“兩年可以接受，反正是押一付一，住不滿兩年再租給別人也是一樣。繳納的服務(wù)費(fèi)也比中介費(fèi)要便宜。”
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