可以說(shuō)，凱德的C-REIT落地，不僅是其深化中國(guó)業(yè)務(wù)的重要里程碑，也將對(duì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)資管行業(yè)、對(duì)C-REIT市場(chǎng)帶來(lái)積極的示范效應(yīng)。
而隨著凱德商業(yè)C-REIT成功發(fā)行，凱德投資所構(gòu)建的人民幣基金“募投管退”平臺(tái)也迎來(lái)重要一環(huán)，完成從私募到公募多層次REITs體系的全面布局。
以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)凱德投資（中國(guó)）首席執(zhí)行官潘子翔先生的采訪實(shí)錄（節(jié)選）：
觀點(diǎn)新媒體：您如何看目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和面臨的挑戰(zhàn)？
潘子翔：不同賽道的表現(xiàn)不一樣，不動(dòng)產(chǎn)還在探底。
市場(chǎng)有周期很正常，中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去20年一直在往上，雖然有小波動(dòng)，但始終在上升周期，大家太順了，突然遇到這么大的波動(dòng)，緩沖不夠，所以一下子不知所措。
尤其地產(chǎn)開發(fā)商，之前杠桿太高，到后面發(fā)現(xiàn)沒(méi)有足夠時(shí)間調(diào)整。其實(shí)沒(méi)有人覺(jué)得調(diào)整期不應(yīng)該出現(xiàn)，但卻很少人做好了準(zhǔn)備。
今年上半年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)是高于市場(chǎng)預(yù)期的，但下半年的不穩(wěn)定因素仍然比較大，壓力可能會(huì)加大，也要看政策力度。
借用一個(gè)業(yè)內(nèi)朋友的說(shuō)法，中國(guó)和西方國(guó)家在應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)壓力的政策選擇上，就好像中醫(yī)和西醫(yī)的區(qū)別。
西醫(yī)檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，要不就手術(shù)切掉，要不就吃速效藥，快速解決眼下問(wèn)題。就像美國(guó)2008年金融風(fēng)暴后積極干預(yù)，但也為未來(lái)埋下隱患。
中醫(yī)不一樣，先坐下來(lái)，把個(gè)脈，看看哪個(gè)部位失調(diào)了，再慢慢調(diào)理。這需要時(shí)間，就像中國(guó)經(jīng)濟(jì)，會(huì)慢慢調(diào)回去，以時(shí)間換空間。
觀點(diǎn)新媒體：市場(chǎng)普遍感受內(nèi)需不足，凱德的商場(chǎng)項(xiàng)目表現(xiàn)怎么樣？
潘子翔：商業(yè)這個(gè)賽道是穩(wěn)的。
我們也做了一些調(diào)整，比如在租金策略上更加靈活。我們一直是“主動(dòng)管理”，會(huì)跟租戶一起，想各種辦法提高經(jīng)營(yíng)效率，把整個(gè)生態(tài)做扎實(shí)。
高端商業(yè)在疫情前兩年很好，但現(xiàn)在影響比較大。我們主要做的是中高端，是剛需，反而比較穩(wěn)。
商辦市場(chǎng)現(xiàn)在比較辛苦，經(jīng)濟(jì)調(diào)整導(dǎo)致企業(yè)減租或縮面積，恢復(fù)還需要一些時(shí)間。
觀點(diǎn)新媒體：凱德的調(diào)整步伐很快，包括早幾年將20個(gè)項(xiàng)目出售給印力，2021年又把六個(gè)來(lái)福士資產(chǎn)包的部分股權(quán)出售給平安，這些動(dòng)作背后的戰(zhàn)略考量是什么？
潘子翔： 還是要回到周期看，市場(chǎng)不可能一直向上走，增量時(shí)代不可能永遠(yuǎn)持續(xù)。從那個(gè)時(shí)候開始，我們的大方向，一是從管理角度要集中，回歸一二線城市；二是“由重轉(zhuǎn)輕”，盡早轉(zhuǎn)型，把“管理”內(nèi)功夯實(shí)。
2021年是關(guān)鍵一步，我們第一次和險(xiǎn)資合作，把我們的高端產(chǎn)品線“來(lái)福士”資產(chǎn)包的部分股權(quán)出售給平安，我們也保留了一部分股權(quán)，同時(shí)繼續(xù)負(fù)責(zé)這些項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理，這是由重轉(zhuǎn)輕的一大步。
觀點(diǎn)新媒體：凱德的重點(diǎn)是放在管理嗎？公司的發(fā)展目標(biāo)是什么？
潘子翔：很多人問(wèn)我們，2019年跟星橋騰飛合并擴(kuò)大了規(guī)模，2021年重組又拆開，到底想不想做大規(guī)模？我們當(dāng)然想做大，但用不同的方式�，F(xiàn)在重點(diǎn)是如何更可持續(xù)的發(fā)展，要看到風(fēng)險(xiǎn)，跟著外部環(huán)境的變化做調(diào)整。
我們的戰(zhàn)略是明確的，也非常珍惜我們的品牌，認(rèn)真的管理好資產(chǎn)，但在投資層面可以跟其他人一起合作，我們跟投，通過(guò)專業(yè)管理創(chuàng)造更大的價(jià)值。
凱德投資就是立志要做一個(gè)重倉(cāng)亞洲、專業(yè)的全球化不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理公司。
觀點(diǎn)新媒體：這幾年我們看到凱德投資設(shè)立了多只人民幣基金，包括今年5月宣布和友邦合作成立人民幣母基金。在中國(guó)的主要發(fā)展策略是什么？
潘子翔：轉(zhuǎn)型之后，我們是一個(gè)資產(chǎn)管理公司，發(fā)展人民幣基金管理業(yè)務(wù)，把這個(gè)業(yè)務(wù)做大做強(qiáng)。
其實(shí)我們做不動(dòng)產(chǎn)基金已經(jīng)很多年了，之前都是美元基金。2021年拿到人民幣基金牌照后，人民幣、美元都可以做，并且越來(lái)越多的是人民幣基金。
中西合璧是凱德的優(yōu)勢(shì)，我們既可以募境外的錢投到國(guó)內(nèi)，也可以募國(guó)內(nèi)的錢投國(guó)內(nèi)資產(chǎn)。
我們的“China for China”策略，也就是“本土募資，服務(wù)本土”，讓我們可以繼續(xù)穩(wěn)健的夯實(shí)在中國(guó)的業(yè)務(wù)。
觀點(diǎn)新媒體：在國(guó)內(nèi)募資，最大的投資方是否就是險(xiǎn)資？
潘子翔：我們的投資者是比較多元的，險(xiǎn)資是其中之一，也是重要的長(zhǎng)期伙伴。
利率下行，市場(chǎng)不確定性高，險(xiǎn)資更需要穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)可控的資產(chǎn)配置選項(xiàng)，愿意投一些表現(xiàn)穩(wěn)健以及有政策紅利的不動(dòng)產(chǎn)賽道，而且每個(gè)項(xiàng)目的投資體量大，能夠讓他們快速部署資金。
不管是投不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，還是公募REIT、私募REIT，他們需要信得過(guò)的管理方，凱德的資產(chǎn)管理能力、REIT經(jīng)驗(yàn)，都是他們所看重的。
觀點(diǎn)新媒體：凱德在海外REITs市場(chǎng)已有很多年的經(jīng)驗(yàn)，今年4月，凱德申報(bào)了首支中國(guó)消費(fèi)公募REIT，背后的戰(zhàn)略考量是什么？如何看C-REIT市場(chǎng)？
潘子翔：20多年前凱德就開始在新加坡做REITs，目前持股7只上市REITs， 加起來(lái)市值370億新元（約合人民幣2071億元），五只在新加坡上市，一只在馬來(lái)西亞上市，今年又通過(guò)平臺(tái)收購(gòu)增加了一只日本酒店REIT。
我們希望這只C-REIT可以在國(guó)慶節(jié)之前敲鐘，成為我們的第八只公募REIT。
但REITs不只是一個(gè)金融產(chǎn)品，不是把資產(chǎn)裝進(jìn)去上市就結(jié)束了，更考驗(yàn)長(zhǎng)期管理能力，需要資產(chǎn)質(zhì)量好、長(zhǎng)期收入穩(wěn)、管理人要專業(yè)。真正實(shí)現(xiàn)讓金融更好地服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)。
凱德在新加坡既是基金管理人，也是資產(chǎn)管理人，這種雙管理能力，讓我們?cè)谛录悠碌腞EITs產(chǎn)品這些年都表現(xiàn)不錯(cuò)。我們希望把這只C-REIT做成一個(gè)試點(diǎn)，把凱德的核心本領(lǐng)放進(jìn)來(lái)。
底層資產(chǎn)我們放了兩個(gè)項(xiàng)目，長(zhǎng)沙和廣州各一個(gè)。我們希望做一點(diǎn)突破，證明增大規(guī)模能夠降低風(fēng)險(xiǎn)，多個(gè)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力比單個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)。
凱德中國(guó)信托也是這只C-REIT的戰(zhàn)略投資者之一，我們希望積極推動(dòng)中新資本市場(chǎng)互聯(lián)互通，通過(guò)這樣一個(gè)平臺(tái)，讓海外投資者能夠繼續(xù)投資中國(guó)市場(chǎng)。
觀點(diǎn)新媒體：您如何看中國(guó)的投資機(jī)會(huì)？
潘子翔：中國(guó)新質(zhì)生產(chǎn)力、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、消費(fèi)升級(jí)都有潛力，短期有重重困難，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)有韌性，中長(zhǎng)期仍看好。
基本上，發(fā)達(dá)國(guó)家的GDP，60%以上甚至近70%是服務(wù)類產(chǎn)出，中國(guó)現(xiàn)在才50%多，有很大部分還沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。不單單是服務(wù)業(yè)，而是國(guó)家消費(fèi)、個(gè)人消費(fèi)、科技創(chuàng)新，長(zhǎng)期潛力是非常大的。
凱德投資目前集團(tuán)FUM(基金資產(chǎn)管理規(guī)模)大約6500億人民幣，計(jì)劃到2028年突破1萬(wàn)億人民幣�，F(xiàn)在中國(guó)占集團(tuán)的26%，約1700億人民幣；到2028年，當(dāng)集團(tuán)FUM達(dá)到2000億新元，中國(guó)業(yè)務(wù)規(guī)模會(huì)擴(kuò)大到2200億左右，占比差不多在20%。
我堅(jiān)信中國(guó)的未來(lái)是向好的，眼下大家要一起度過(guò)調(diào)整期。在這過(guò)程中，凱德的優(yōu)勢(shì)會(huì)慢慢體現(xiàn)出來(lái)，不管是“美元+人民幣”，還是“資管+運(yùn)管”。
來(lái)源：觀點(diǎn)網(wǎng) 陳玲
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