來(lái)源：觀點(diǎn)網(wǎng) 陳玲
新加坡一直以其敏銳的嗅覺(jué)，在全球地緣政治和經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要位置。在商業(yè)領(lǐng)域的凱德投資也是一樣。我們?cè)俅我?jiàn)到凱德投資（中國(guó)）首席執(zhí)行官潘子翔，希望了解他們對(duì)市場(chǎng)的判斷和未來(lái)計(jì)劃。
近幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)處在一個(gè)大的拐點(diǎn)，潘子翔認(rèn)為，從市場(chǎng)的周期性角度，這很正常，只是之前20年大家都“太順”，突然下跌的“坡”太陡，所以突然間有些不知所措。
幾年過(guò)去，大家似乎不再抱有V型反彈的幻想，逐漸接受可能會(huì)經(jīng)歷一段漫長(zhǎng)的調(diào)整期。在潘子翔看來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的內(nèi)外壓力具有復(fù)雜性，政府在調(diào)控政策和力度上比較謹(jǐn)慎，用“中醫(yī)”的方法慢慢調(diào)理，用時(shí)間換空間，何嘗不是中華文化的體現(xiàn)。
但這也考驗(yàn)著企業(yè)的能力和韌性。潘子翔執(zhí)掌凱德投資在中國(guó)的業(yè)務(wù)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)下經(jīng)歷的持續(xù)調(diào)整，在他看來(lái)是一個(gè)可以接受的過(guò)程，但也需要付出更多的努力。“中國(guó)經(jīng)濟(jì)短期有壓力，未來(lái)仍是向好的。”
他認(rèn)為，“困難與機(jī)會(huì)是硬幣的兩面”，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)模式重塑的過(guò)程中，凱德投資的優(yōu)勢(shì)會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，不管是“人民幣+美元”基金平臺(tái)，還是“資管+運(yùn)營(yíng)”的雙價(jià)值引擎。
主動(dòng)求變
上半年，世界新聞?lì)^條圍繞著關(guān)稅戰(zhàn)。 外部壓力是客觀存在的，國(guó)內(nèi)需求亦呈現(xiàn)些許乏力。
潘子翔不諱言目前經(jīng)濟(jì)面臨的挑戰(zhàn)，稱不同賽道有差異，不動(dòng)產(chǎn)仍在探底階段。
他告訴我們，商業(yè)板塊仍然是穩(wěn)定、有韌性的。凱德的商場(chǎng)定位于中高端，滿足大部分客群的需求，波動(dòng)性較小。
這背后是凱德應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的能力，“要主動(dòng)管理，現(xiàn)在我們調(diào)改和租戶更新的速度更快了。我們也聯(lián)合租戶，一起想辦法提升運(yùn)營(yíng)效率，比如餐飲租戶提高翻臺(tái)率，為商戶做外賣提供便利，帶著商家'卷起來(lái)'”。
我們發(fā)現(xiàn)，凱德的“卷”，不僅是團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力，更在于積極的行事風(fēng)格。
在過(guò)往接受觀點(diǎn)新媒體的專訪中，潘子翔多次強(qiáng)調(diào)，一個(gè)企業(yè)如果不能跟著市場(chǎng)調(diào)整，終歸會(huì)被顛覆，“因?yàn)槭袌?chǎng)變化太快、太大。”
在他看來(lái)，“變換打法”其實(shí)是凱德的常態(tài)，“要隨著外部環(huán)境'內(nèi)調(diào)'，主動(dòng)改變”。
當(dāng)行業(yè)過(guò)了高速增長(zhǎng)期，基于“增量時(shí)代不可能永遠(yuǎn)持續(xù)，需要提前轉(zhuǎn)向”的判斷，凱德集團(tuán)于2021年通過(guò)業(yè)務(wù)重組，實(shí)現(xiàn)輕重分離。
凱德投資作為上市的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理公司，“輕資產(chǎn)、資本高效、規(guī)模增長(zhǎng)”是其發(fā)展戰(zhàn)略的核心。
加快“由重轉(zhuǎn)輕”，是凱德投資持續(xù)調(diào)整動(dòng)作背后的邏輯。比如向平安人壽出售6個(gè)來(lái)福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)，并繼續(xù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理。據(jù)潘子翔介紹，這是向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要一步。
中國(guó)戰(zhàn)略
面對(duì)地緣政治、全球經(jīng)濟(jì)格局變化，很多在華發(fā)展的外資企業(yè)，都在調(diào)整策略，尋找新路徑。
對(duì)凱德投資來(lái)說(shuō)，其“China for China”策略，正在推動(dòng)在華業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)新的增長(zhǎng)。潘子翔進(jìn)一步解釋，“也就是'本土募資，服務(wù)本土'，發(fā)揮我們的優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)做好、做強(qiáng)中國(guó)業(yè)務(wù)”。
凱德投資于2021年獲得私募股權(quán)基金管理人資格，這意味著能夠發(fā)行人民幣基金產(chǎn)品，并且提供基金管理服務(wù)。
善用金融工具，基金管理與資產(chǎn)管理的“雙管”能力，一直是凱德的獨(dú)到之處。
據(jù)潘子翔介紹，凱德從2005年就開(kāi)始設(shè)立美元基金，持續(xù)引入國(guó)際資本投資中國(guó)市場(chǎng)。旗下不少項(xiàng)目都是通過(guò)私募基金投資。
環(huán)境在變，人民幣基金業(yè)務(wù)的開(kāi)啟，為其開(kāi)辟了新的募資渠道，實(shí)現(xiàn)從美元到人民幣的雙線循環(huán)，投資靈活性、管理資金規(guī)模都得以進(jìn)一步提升。
據(jù)悉，2021年以來(lái)，凱德投資成功設(shè)立了超過(guò)10只投資中國(guó)資產(chǎn)的私募投資工具，投資標(biāo)的涵蓋商辦、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園、數(shù)據(jù)中心、特殊機(jī)會(huì)等多元類別。其中7只為在岸人民幣私募基金，累計(jì)募資540億元。
“人民幣基金是我們?cè)谌A發(fā)展策略的核心”，潘子翔表示，“我們?cè)谥袊?guó)有市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)、有基金管理能力，能夠根據(jù)投資者的需求，打造相匹配的基金產(chǎn)品”。
今年5月，凱德投資再次與險(xiǎn)資合作，在中國(guó)設(shè)立其首只在岸母基金，總股本承諾額50億元人民幣。
對(duì)于險(xiǎn)資加碼投資不動(dòng)產(chǎn)投資，潘子翔認(rèn)為，“險(xiǎn)資要求風(fēng)險(xiǎn)可控、收益穩(wěn)健，凱德既有不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，也有專業(yè)的資產(chǎn)管理能力，這也是投資者選擇我們的原因”。
2024年，凱德投資還成功發(fā)行兩期總計(jì)20億元人民幣的可持續(xù)發(fā)展掛鉤熊貓債，這也是首單由新加坡企業(yè)發(fā)行的可持續(xù)發(fā)展掛鉤熊貓債。
在潘子翔看來(lái)，中國(guó)資本市場(chǎng)的持續(xù)開(kāi)放，為國(guó)際機(jī)構(gòu)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。通過(guò)人民幣債券融資，不僅有成本優(yōu)勢(shì)，而且可以減輕匯率波動(dòng)影響。
受地緣政治影響，近些年美元LP對(duì)中國(guó)市場(chǎng)保持觀望。潘子翔分享了他的最新觀察，“近期我接觸的一些中東投資者都表示關(guān)注中國(guó)市場(chǎng)，愿意通過(guò)凱德這樣的平臺(tái)，幫助他們尋找好的投資機(jī)會(huì)。相信未來(lái)有更多國(guó)際投資者會(huì)回到中國(guó)市場(chǎng)。”
據(jù)悉，截至2025年8月13日，凱德投資的基金資產(chǎn)管理規(guī)模（下文簡(jiǎn)稱“FUM”）為1170億新元（約合人民幣6500億元），按照公司的發(fā)展計(jì)劃，目標(biāo)到2028年FUM突破2000億新元（約合人民幣11195億元）。
這家根植于亞洲的不動(dòng)產(chǎn)資管巨頭，正在一步步向其目標(biāo)邁進(jìn)--成為全球領(lǐng)先的資產(chǎn)管理公司。
目前，中國(guó)業(yè)務(wù)FUM在集團(tuán)占比為26%，約為1700億元人民幣。對(duì)于未來(lái)目標(biāo) ，潘子翔向我們介紹，“隨著公司的全球化發(fā)展，F(xiàn)UM到2000億，'蛋糕做大'的同時(shí)，中國(guó)市場(chǎng)業(yè)務(wù)規(guī)模也會(huì)提升，大約到2200億元人民幣，比重會(huì)微降”。
“我們既是基金管理人，同時(shí)也是專業(yè)的資產(chǎn)及運(yùn)營(yíng)管理方。”據(jù)他透露，凱德投資也在拓展管理輸出業(yè)務(wù)，“已經(jīng)有6個(gè)項(xiàng)目，接下來(lái)也會(huì)有新項(xiàng)目落地”。
落子“C-REIT”
今年4月，凱德投資宣布申報(bào)旗下首支中國(guó)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT--凱德商業(yè)C-REIT，其有望成為中國(guó)首單外資消費(fèi)類公募REIT。消息公布后，不出意外地被廣泛討論。
不同于其他消費(fèi)型基礎(chǔ)設(shè)施REITs首發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，凱德商業(yè)C-REIT拿出位于廣州、長(zhǎng)沙兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，總規(guī)模約為26億元，項(xiàng)目整體出租率約為97%。
潘子翔表示：“首發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，包括放了一線城市的項(xiàng)目，希望做一些突破，給市場(chǎng)帶來(lái)一些新的經(jīng)驗(yàn)和成功示例。”
雖然這是凱德在C-REIT市場(chǎng)的首秀，但其在REIT領(lǐng)域已經(jīng)耕耘了20多年。早在2002年，凱德就推出了新加坡首只公募REIT，并且在新加坡REIT市場(chǎng)發(fā)展和相關(guān)規(guī)則制定中起到了重要作用。
據(jù)潘子翔介紹，目前在新加坡REITs市場(chǎng)中，由凱德投資所管理的REITs市值占比近三分之一。
截至2025年3月31日，凱德投資共持股7只上市REIT，總市值370億新元（約合人民幣2071億元），是亞太地區(qū)最大的REIT管理人。凱德商業(yè)C-REIT成功發(fā)行后，將成為其第八只上市REIT。
實(shí)際上，凱德一直是C-REIT的積極推動(dòng)者，很多年前就開(kāi)始向相關(guān)監(jiān)管部門(mén)建議并分享新加坡REIT市場(chǎng)的做法和經(jīng)驗(yàn)。
潘子翔認(rèn)為，“REIT不僅是一種金融產(chǎn)品，不是把資產(chǎn)裝進(jìn)去上市就結(jié)束了，更考驗(yàn)長(zhǎng)期管理能力”。
“我們收到了來(lái)自各方的積極反饋和期盼，包括相關(guān)監(jiān)管部門(mén)、投資機(jī)構(gòu)、業(yè)內(nèi)同仁，非常感謝大家的關(guān)注。爭(zhēng)取能夠在三季度末，國(guó)慶前在上交所敲鐘”，潘子翔笑言。
據(jù)了解，未來(lái)，在新加坡上市的凱德中國(guó)信托（2006年上市）將面向國(guó)際投資者，秉持多元化、多資產(chǎn)類別的發(fā)展策略；而凱德商業(yè)C-REIT專注于服務(wù)國(guó)內(nèi)投資者，聚焦購(gòu)物中心。凱德中國(guó)信托也將作為凱德商業(yè)C-REIT的戰(zhàn)略投資者之一。
對(duì)于發(fā)展C-REIT平臺(tái)，潘子翔也有更多的期待，“我們希望把S-REIT經(jīng)驗(yàn)帶進(jìn)中國(guó)市場(chǎng)，也為海外投資者提供一個(gè)繼續(xù)投資中國(guó)的平臺(tái)，助力中新金融市場(chǎng)的互聯(lián)互通。”
的確，這也是外資繼續(xù)“用腳投票”中國(guó)市場(chǎng)。
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