中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)聯(lián)合世邦魏理仕于近日共同起草了《2018-2019年度中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展力報(bào)告》。
該報(bào)告從從宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)、購(gòu)物中心租賃活躍度、運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)、成本支出和未來(lái)預(yù)期五個(gè)維度對(duì)中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展表現(xiàn)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，指出在國(guó)內(nèi)消費(fèi)持續(xù)活躍，居民需求持續(xù)升級(jí)的背景下，購(gòu)物中心發(fā)展力繼續(xù)處于積極區(qū)間，業(yè)主對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)預(yù)期整體向好。
報(bào)告顯示，2018年外部不確定性上升，國(guó)內(nèi)消費(fèi)對(duì)整體中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用進(jìn)一步提升。居民收入增長(zhǎng)帶來(lái)的消費(fèi)升級(jí)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，帶動(dòng)中國(guó)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)持續(xù)擴(kuò)張。在純線上紅利觸頂之際，電商全面進(jìn)駐線下，推動(dòng)零售業(yè)加速向線上向線下融合和全渠道戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。購(gòu)物中心銷售額和租金收入增長(zhǎng)平穩(wěn)，不少業(yè)主正在提高對(duì)大數(shù)據(jù)和零售新技術(shù)的投入來(lái)?yè)肀铝闶邸?/p>
世邦魏理仕中國(guó)區(qū)戰(zhàn)略顧問(wèn)部主管王笑梅表示：“中國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展，是很好的洞察中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)活力和韌性的視角之一。作為持續(xù)的智力合作伙伴，世邦魏理仕對(duì)報(bào)告的發(fā)布表示祝賀，并感謝中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)的信任。我們將繼續(xù)站位全球視野，回歸消費(fèi)需求本源，結(jié)合數(shù)字化業(yè)務(wù)場(chǎng)景，致力于持續(xù)為各地政府和各市場(chǎng)參與主體提供專業(yè)參考意見(jiàn)。”
總體發(fā)展力和分項(xiàng)現(xiàn)狀：2018總體發(fā)展力處于積極區(qū)間，業(yè)主成本控制能力有所提升
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2018年全國(guó)購(gòu)物中心綜合發(fā)展力指數(shù)錄得64.5，同比下降4.0，但仍高于榮枯線14.5。2018年較2017年有小幅回落調(diào)整，主要體現(xiàn)在租賃活躍度和運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)兩個(gè)方面。其中，租賃活躍度受到部分項(xiàng)目總出租面積沒(méi)有提升的影響，但整體市場(chǎng)租賃問(wèn)詢量仍然向好。
從現(xiàn)狀同比分析的各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，宏觀市場(chǎng)指數(shù)錄得75.3, 同比下降0.9，主要原因在于部分項(xiàng)目所在的二三線城市整體市場(chǎng)出租率沒(méi)有顯著的提升。
“租賃活躍度”指數(shù)錄得73.9，同比下降7.6，但仍高于榮枯線23.9。下調(diào)的主要原因在于一些位于零售市場(chǎng)規(guī)模較小的城市如包頭、惠陽(yáng)、洛陽(yáng)、泉州的購(gòu)物中心同比客流小幅下滑。另有其他城市的部分項(xiàng)目年內(nèi)進(jìn)行的較大規(guī)模的租戶調(diào)整，從而影響了全年的客流總量。但2018年市場(chǎng)對(duì)購(gòu)物中心的租賃需求仍然有相當(dāng)水平的消費(fèi)基礎(chǔ)做保障，新科技正在進(jìn)一步推動(dòng)全渠道零售的演進(jìn)，“融合”與“創(chuàng)新”正繼續(xù)引領(lǐng)中國(guó)零售物業(yè)市場(chǎng)。
“運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)”指數(shù)錄得83.4，同比下降9.3，但仍為表現(xiàn)最佳的分項(xiàng)。下調(diào)的主要原因在于2018年銷售額加速增長(zhǎng)或租金提升項(xiàng)目略有減少，但仍分別有80%和83%的項(xiàng)目錄得銷售額增速提升和租金收入的增長(zhǎng)。說(shuō)明購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)情況整體向好。
“成本控制”發(fā)展力錄得37.0，同比提升3.5，但仍低于榮枯線13。這一方面表明購(gòu)物中心企業(yè)在成本支出上得到了有效的效率提升，另一方面表明成本控制壓力猶存。在具體支出項(xiàng)中，絕大多數(shù)購(gòu)物中心2018年同比對(duì)大數(shù)據(jù)和零售新技術(shù)領(lǐng)域的投入持平或上升，其中對(duì)配置智能停車系統(tǒng)，配置室內(nèi)導(dǎo)航，搭建大數(shù)據(jù)平臺(tái)的投入已成為購(gòu)物中心在數(shù)字化和新科技領(lǐng)域的標(biāo)配，也有不少購(gòu)物中心也開(kāi)始投入顧客人臉識(shí)別、智能試穿、無(wú)人零售等方面。在支出項(xiàng)的交叉分析中，我們發(fā)現(xiàn)有不少購(gòu)物中心2018年同比降低了營(yíng)銷推廣成本和少量人力成本，但在大數(shù)據(jù)和零售新技術(shù)的投入上仍持平或追加投資，這也進(jìn)一步驗(yàn)證了大數(shù)據(jù)和零售新技術(shù)在未來(lái)全渠道零售中的重要性。
區(qū)域和城市能級(jí)發(fā)展力解讀
1.華東保持領(lǐng)先，西北、西南地區(qū)轉(zhuǎn)好
從總體來(lái)看，七個(gè)區(qū)域的購(gòu)物中心發(fā)展力均位于榮枯線以上，表明全國(guó)購(gòu)物中心市場(chǎng)大體上保持健康發(fā)展。各區(qū)域由高到低分別錄得華東（72.4/同比上漲1.4）、西北（69.5/同比上漲1.7）、西南（66.7/同比上漲4.5）、華北（64.8/同比下降3.3）、華南（60.8/同比下降7.5）、東北（58.3/同比下降11.5）和華中（55.8/同比下降13.4）。具體來(lái)看，以上海為核心的長(zhǎng)三角區(qū)域繼續(xù)引領(lǐng)華東地區(qū)，華東地區(qū)購(gòu)物中心保持領(lǐng)先地位。西北、西南區(qū)域購(gòu)物中心綜合發(fā)展力顯著提升，主要受益于成都、西安、昆明、南寧一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在出租率、銷售額、租金收入等方面的繼續(xù)向好。東北、華中地區(qū)的同比調(diào)整，主要受到長(zhǎng)春、洛陽(yáng)的少量項(xiàng)目出現(xiàn)客流或出租率的下跌影響。但哈爾濱、沈陽(yáng)、武漢、鄭州、長(zhǎng)沙等市場(chǎng)仍然平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，不少發(fā)展力指標(biāo)仍有提升。
2.一線城市市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)顯著
從城市能級(jí)來(lái)看，北、上、廣、深四城繼續(xù)保持優(yōu)勢(shì)地位，一線城市購(gòu)物中心綜合發(fā)展力錄得72.1，同比上漲2.1，分別高出二線和三線及以下城市7.2和8.6。這主要得益于京滬兩地對(duì)國(guó)內(nèi)外品牌持續(xù)的吸引力。以上海為例，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2018年上海共開(kāi)出各類首店835家（不含快閃店），平均每天新增2.3家首店。835家首店中包括：19家全球首店及亞洲首店，301家全國(guó)首店及大陸首店，515家華東及全市首店，首店能級(jí)再攀新高。成本控制和現(xiàn)狀發(fā)展力的分項(xiàng)使得一線城市明顯優(yōu)于出二線和三線及以下城市。而在宏觀市場(chǎng)分項(xiàng)發(fā)展力上一線城市與二線城市持平，優(yōu)于三線及以下城市。在租賃活躍度和運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)分項(xiàng)發(fā)展力上，一線城市與三線及以下城市持平或有微小領(lǐng)先，均優(yōu)于二線城市。
3.二線城市有所回調(diào)，但強(qiáng)二線城市表現(xiàn)良好
二線城市綜合發(fā)展力錄得65.0，同比下降2.8，但仍高于榮枯線15.0，這主要受益于強(qiáng)二線城市例如成都、杭州、南京、重慶、西安等城市的良好表現(xiàn)。核心二線城市持續(xù)的人口增量為這些城市的零售市場(chǎng)在絕對(duì)量和增速上表現(xiàn)搶眼。而港珠澳大橋的全線貫通，更給整個(gè)華南片區(qū)帶來(lái)了矚目的城市發(fā)展和消費(fèi)活力。此外，2018年部分經(jīng)驗(yàn)成熟的開(kāi)發(fā)商打造的高品質(zhì)購(gòu)物中心入市給中高端品牌的進(jìn)駐提供了物業(yè)選擇。然而我們也看到，一些持續(xù)供應(yīng)量較大，但消費(fèi)增速較緩的二線城市仍然面臨空置面積去化的壓力，新項(xiàng)目延期開(kāi)業(yè)、存量項(xiàng)目空鋪招租困難、入駐品牌質(zhì)量下降等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。
三線及以下城市綜合發(fā)展力錄得63.6，同比下降4.4，但仍高于榮枯線13.6。國(guó)際品牌基于一二線市場(chǎng)與三線城市采取差異化經(jīng)營(yíng)的思路趨勢(shì)開(kāi)始顯現(xiàn)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年國(guó)際快時(shí)尚品牌有42%的新店選址三線及以下城市，其中，華東的節(jié)點(diǎn)性城市，華南的佛山、廈門(mén)，西南西北消費(fèi)力逐步提升的昆明、西寧都是品牌選取的區(qū)域。而一二線城市，快時(shí)尚門(mén)店則呈現(xiàn)出更多是植入高科技元素。
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