集團(tuán)中樞的支持
在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，龍湖毫不掩飾對(duì)規(guī)模的渴求。龍湖集團(tuán)CEO邵明曉稱，未來(lái)龍湖將保持商業(yè)規(guī)模TOP3水平。根據(jù)龍湖規(guī)劃，計(jì)劃在2020年累計(jì)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)50座，租金收入60億，商場(chǎng)主要集中布局在一二線城市。比如，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前落地上海的天街項(xiàng)目已達(dá)6個(gè)。此外，龍湖還擁有星悅薈、家悅薈等社區(qū)商業(yè)品牌，服務(wù)社區(qū)中高端物業(yè)。
據(jù)蔡勃介紹，截止到2017年底，龍湖商業(yè)有26家已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心，籌備中的天街超過(guò)20個(gè)。“今年我們能開(kāi)到3個(gè)，明年、后年分別會(huì)有超過(guò)10個(gè)購(gòu)物中心。”對(duì)于重慶商業(yè)而言，2018年、2019年處于蓄勢(shì)階段。“2018年、2019年，整個(gè)的華西一區(qū)目前來(lái)講進(jìn)入我們的開(kāi)業(yè)通道的天街還沒(méi)有，但是儲(chǔ)備的地非常多。”
“整個(gè)在重慶現(xiàn)在有五座天街，我們希望將來(lái)可以開(kāi)到二十座上下。因?yàn)槲覀冏龅某鞘械貓D，在5473平方公里的重慶三環(huán)內(nèi)，我們劃了33個(gè)區(qū)。”蔡勃說(shuō)。
龍湖商業(yè)中樞神經(jīng)體系的建設(shè)，如何影響并輻射具體項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)？譚華稱，影響在于“效率化的提升”。他坦言，“這兩年集團(tuán)在體系化建設(shè)包括操作細(xì)則上的一些東西，更適合現(xiàn)在我們的發(fā)展需求。”
譚華提到了預(yù)算制管理及空間效率化。“每年一次預(yù)算回顧，我們的動(dòng)作、調(diào)改計(jì)劃、未來(lái)方向，都是在預(yù)算當(dāng)中能夠去體現(xiàn)的，能夠看得到的，最終體現(xiàn)在這個(gè)上面。”至于空間效率化，則影響了他對(duì)項(xiàng)目的思考方式。
“一方面怎樣充分利用所有的空間資源，去實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者的互動(dòng)，另外就是怎樣充分利用我們的資源去連接外部一些商家的資源。外部資源能夠產(chǎn)生更大收益，這個(gè)收益不僅是在租金收入上，更多的是在品牌溢價(jià)及增值上，包括營(yíng)業(yè)額提升上。”譚華稱。
隆建則表示，每個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)以后會(huì)有復(fù)盤(pán)制，復(fù)盤(pán)就是講亮點(diǎn)。“每個(gè)專業(yè)口都會(huì)有亮點(diǎn)，這個(gè)亮點(diǎn)集團(tuán)會(huì)收集到它的亮點(diǎn)庫(kù)里去，可能在一些新模式推動(dòng)上會(huì)去借鑒，梳理它存在的價(jià)值和邏輯。”
對(duì)于張璽而言，“三年一規(guī)劃”的工作方法使他在運(yùn)營(yíng)時(shí)代天街這樣的大體量項(xiàng)目時(shí)不會(huì)搖擺。“市場(chǎng)的變化很快，不可能把十年的事講清楚，大方向可以用，但是細(xì)節(jié)還是要根據(jù)市場(chǎng)發(fā)生的變化來(lái)（調(diào)整）。”他說(shuō)，自己每年都要不斷修正此后三年的規(guī)劃。
半年前，重慶商業(yè)專門(mén)成立客研部，由各項(xiàng)目提出問(wèn)題，部門(mén)組成小組有針對(duì)性地調(diào)研商家。據(jù)譚華所言，“大數(shù)據(jù)就是在那幾個(gè)獨(dú)角獸公司手里，我們索性做一些小而美的東西，慢慢把一些小問(wèn)題弄清楚，再?gòu)倪@些散點(diǎn)性的問(wèn)題中去提取大的東西。”
今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，邵明曉稱，“公司不會(huì)單獨(dú)為了C1（住宅）業(yè)務(wù)而加杠桿、擴(kuò)規(guī)模，更重要的是保持低融資成本、低負(fù)債率。”邵明曉稱，龍湖通常情況下全年負(fù)債率維持在50%~60%，半年在60%~70%，但實(shí)際情況比預(yù)期更低。業(yè)績(jī)公告顯示，龍湖集團(tuán)凈負(fù)債率54.6%。
龍湖此前提及，希望到2018年實(shí)現(xiàn)投資物業(yè)收入能夠覆蓋利息支出。對(duì)此，集團(tuán)CFO趙軼稱，2018年全年的商業(yè)地產(chǎn)及長(zhǎng)租公寓的租金收入可能36億元及5億元左右，全年會(huì)維持在0.8~1倍的覆蓋，而未來(lái)超過(guò)1倍是“妥妥的”。
那么，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，龍湖又是如何考慮投資回報(bào)的？
就此，蔡勃回應(yīng)《中國(guó)企業(yè)家》稱，第一，現(xiàn)在來(lái)看重慶天街，還在吃老板當(dāng)年拿地價(jià)比較低的紅利。第二，強(qiáng)團(tuán)隊(duì)，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。從最開(kāi)始的拿地規(guī)劃、定位規(guī)劃、招商規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)規(guī)劃、物業(yè)統(tǒng)一的管理以及推廣規(guī)劃，能夠把項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值做高。
“項(xiàng)目總”的作用深刻影響天街項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成效。蔡勃稱，“龍湖是矩陣式管理，項(xiàng)目總管的是時(shí)間、節(jié)奏、計(jì)劃、風(fēng)險(xiǎn)。然后剩下一圈職能的這塊叫技術(shù)和專業(yè)的高地，它會(huì)在項(xiàng)目總需要的時(shí)候共享它的專業(yè)意見(jiàn)。然后再透過(guò)項(xiàng)目總的整合和平衡，共同去推這事。”
值得注意的是，龍湖重慶主要天街項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人均為龍湖老員工。比如，蔡勃和吳洋在龍湖工作均超10年，其他負(fù)責(zé)人的司齡也均超過(guò)7年。
（來(lái)源：中國(guó)企業(yè)家 記者 李艷艷）
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