今年以來，成都、西安、南京、武漢等多個(gè)城市相繼出現(xiàn)精裝房維權(quán)事件，且主要集中在限價(jià)后銷售的樓盤。在各地的“限價(jià)令”下，開發(fā)商力圖通過搭售高價(jià)低質(zhì)的精裝修博取利潤空間，此類樓盤近期進(jìn)入集中交付期，因而導(dǎo)致維權(quán)事件頻發(fā)。受訪人士表示，精裝問題房維權(quán)事件爆發(fā)、地產(chǎn)商資金鏈隱憂、部分調(diào)控政策難以為繼等情況亟須引起相關(guān)部門高度重視。
“限價(jià)令”下部分城市 精裝房糾紛頻發(fā)
6月26日，因精裝房問題，涉及萬科、中海、龍湖、融創(chuàng)等約40個(gè)樓盤的幾百名業(yè)主在成都市房管部門大樓外聚集維權(quán)。7月25日，更大規(guī)模的購房維權(quán)者隊(duì)伍再次聚集在成都市房管部門大樓外。除成都外，西安、南京、武漢等地均出現(xiàn)多起不同規(guī)模的精裝房業(yè)主聚集維權(quán)事件，且集中出現(xiàn)于限價(jià)樓盤。多個(gè)城市的維權(quán)視頻、照片在微博和微信群流傳，引發(fā)群眾熱議。
成都一樓盤業(yè)主鄭先生告訴半月談?dòng)浾�，他買的房子除去公攤面積約為100平方米，開發(fā)商收取的裝修費(fèi)高達(dá)40多萬元，但業(yè)主找第三方機(jī)構(gòu)測(cè)算的實(shí)際裝修費(fèi)用僅為10萬元。“新房限價(jià)了，開發(fā)商從房價(jià)掙的錢不夠，就通過裝修來湊。”鄭先生說。
參與維權(quán)的業(yè)主們認(rèn)為，成都市場上開發(fā)商的成品房精裝標(biāo)準(zhǔn)大多在3000元/平方米，但是根據(jù)開發(fā)商公示的裝修細(xì)節(jié)和樣板房配置來計(jì)算，每平方米裝修成本在幾百至1000元左右。
在近期交房的西安一樓盤業(yè)主馮先生家里，半月談?dòng)浾呖吹�，屋頂、墻上、地面等處被貼上了數(shù)十處“問題標(biāo)簽”。這些標(biāo)簽是馮先生請(qǐng)驗(yàn)房公司查驗(yàn)后的結(jié)果，問題包括多處漏水、材料較差、瓷磚大面積空鼓等。小區(qū)業(yè)主們認(rèn)為，開發(fā)商承諾的每平方米最高3000元的裝修標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際不到1000元，因此該小區(qū)該批次交房的736戶中只有約100戶的業(yè)主同意收房。
西安榮格房地產(chǎn)營銷策劃有限公司總經(jīng)理?xiàng)詈Ｉ綇氖买?yàn)房工作已有11年，他總結(jié)精裝房存在的問題大致分為兩類：一類是因?yàn)槭┕し礁苫畲植�、工藝落后，比如墻面粉刷不平、瓷磚空鼓容易脫落等；另一類則涉及使用劣質(zhì)材料、偷工減料甚至危及居住安全。“比如，按照施工要求，排水管道穿越樓板要安裝防火阻燃圈，以有效防止火勢(shì)蔓延。但有的開發(fā)商要么安裝后不用螺絲固定，要么專門購買劣質(zhì)阻燃圈。”
新房遭瘋搶，開發(fā)商以精裝博取利潤
2016年下半年開始，全國多個(gè)城市房價(jià)迅速上漲，地方政府密集出臺(tái)調(diào)控政策。半月談?dòng)浾邚某啥际蟹抗懿块T了解到，自2016年被納入全國16個(gè)房地產(chǎn)重點(diǎn)監(jiān)控城市以來，成都近兩年實(shí)現(xiàn)了將新房銷售均價(jià)穩(wěn)控在2016年10月的水平，即7493元/平方米的既定目標(biāo)。
多位受訪者表示，這一均價(jià)明顯低于同類城市甚至一些三四線城市，形成“洼地”效應(yīng)，致使二手房價(jià)格一路走高，新房與二手房每平方價(jià)格普遍形成高達(dá)幾千元的“剪刀差”。開發(fā)商開始惜售，供應(yīng)量減少；購房者則“蜂擁搶購”，覺得“買到即賺到”。半月談?dòng)浾卟稍L的多位業(yè)主表示，購房之初并未仔細(xì)查看裝修合同，有的連樣板間都沒看就簽訂了合同。
與限價(jià)令相對(duì)應(yīng)的是多個(gè)城市土地價(jià)格走高。西安美城房地產(chǎn)顧問股份有限公司的分析則顯示，7月份西安市共成交土地37宗，月均樓面價(jià)2803元/平方米，環(huán)比上漲39.9%，同比上漲75%。
成都太行瑞宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)人說，公司2015年在成都主城區(qū)競得地塊的樓面價(jià)為3500元/平方米，而2017年在遠(yuǎn)郊縣競得地塊的樓面價(jià)則達(dá)7700元/平方米。四川置都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，近兩年開發(fā)商拿的地，有的樓面價(jià)已逼近甚至超過周邊新房價(jià)格。很多開發(fā)商要么延遲開發(fā)，要么就通過精裝房等方式來博取利潤。
西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐認(rèn)為，目前不少城市并沒有針對(duì)精裝房出臺(tái)相關(guān)規(guī)范，這也是多地精裝變“驚裝”的重要原因。
三大風(fēng)險(xiǎn)亟須關(guān)注
多位專家和業(yè)內(nèi)人士呼吁，在落實(shí)中央要求和地方密集調(diào)控下，各地應(yīng)關(guān)注三大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：
一是政策不完善的情況下，更多精裝房上市將帶來維權(quán)事件頻發(fā)。浙江大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系主任吳宇哲認(rèn)為，精裝住宅是未來趨勢(shì)，可以減少分散裝修帶來的噪音、粉塵污染，也能避免隨意改造對(duì)建筑結(jié)構(gòu)帶來的安全隱患，但前提是各地須完善相關(guān)政策。
2018年3月，成都市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)出臺(tái)名為《<進(jìn)一步加快推進(jìn)我市成品住宅發(fā)展的實(shí)施意見>的實(shí)施細(xì)則（暫行）》的文件，對(duì)成品住宅的設(shè)計(jì)、報(bào)建、裝修、銷售等環(huán)節(jié)做出明確規(guī)范。今年6月，長沙市住建委出臺(tái)《關(guān)于新建商品住宅全裝修價(jià)格核算規(guī)定的通知》。文件顯示，兩地均要求精裝房裝修的價(jià)格須由有資質(zhì)的第三方造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)核算，經(jīng)住建部門核定后方可預(yù)售。同時(shí)，裝修明細(xì)必須寫進(jìn)合同。半月談?dòng)浾邚某啥际谐青l(xiāng)建設(shè)委員會(huì)了解到，成都市已于近期開展精裝房專項(xiàng)整治行動(dòng)，對(duì)業(yè)主集中反映的問題進(jìn)行處理。
然而，相當(dāng)一部分城市目前在該領(lǐng)域仍然沒有細(xì)致的政策可循，以致開發(fā)商以精裝修變相抬價(jià)，即便是已出臺(tái)政策的城市，此前遺留的問題房也將于近兩年集中上市。因此，在未來較長時(shí)間內(nèi)，集中維權(quán)事件預(yù)計(jì)仍會(huì)頻發(fā)。
二是“限價(jià)令”下地產(chǎn)商存在資金鏈隱憂及還貸風(fēng)險(xiǎn)。多名受訪的房企負(fù)責(zé)人表示，“降低企業(yè)負(fù)債率”近期在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)得非常明顯。一方面是房企融不到資或融資成本過高，另一方面是地產(chǎn)商面臨債務(wù)到期的壓力很大。在“限價(jià)令”下，很多企業(yè)在“硬扛”，但未來很可能出現(xiàn)房企資金鏈斷裂或貸款逾期的風(fēng)險(xiǎn)。
三是部分調(diào)控政策難以為繼。成都市房管部門有干部認(rèn)為，成都樓市調(diào)控早、基數(shù)低，現(xiàn)在通過把郊縣和熱點(diǎn)區(qū)域的新房搭配銷售來達(dá)到調(diào)控目的。但長久來看，僅靠行政調(diào)控“難以為繼”，應(yīng)打好“組合拳”，深化精準(zhǔn)調(diào)控。
劉璐建議，應(yīng)穩(wěn)控地價(jià)，進(jìn)行房價(jià)與地價(jià)、新房與二手房的聯(lián)合定價(jià)，讓開發(fā)商有合理利潤，主動(dòng)供貨，緩解供需矛盾，從而緩解房價(jià)上漲壓力。同時(shí)在需求端，通過財(cái)稅、金融、行政調(diào)控等手段，遏制投機(jī)性炒房。
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池認(rèn)為，房地產(chǎn)帶動(dòng)60多個(gè)行業(yè)，應(yīng)密切關(guān)注其市場波動(dòng)對(duì)上游的鋼鐵、建材、化工、機(jī)械，下游的家居、裝修、家電等行業(yè)的影響。
來源：半月談
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