作為融資能力最像國企的民企，龍湖集團上半年業(yè)績看起來仍舊是“三好學生”的模樣。
在業(yè)績之外，過去這一年半載，龍湖在人事、項目品質(zhì)、管理構架等方面同樣倍受市場關注，部分疑惑有待管理層解答。
8月21日，龍湖集團于香港舉行中期業(yè)績發(fā)布會，如往常一樣，董事長吳亞軍攜CFO趙軼及CEO邵明曉一同出現(xiàn)在主席臺上。
不同的是，臺下坐著執(zhí)行董事、原掌管人力資源的李朝江，以及集團運營總蘇西振，雖然他們并未發(fā)言，但與這場業(yè)績會的關注點密切相關。
“不會單獨為住宅業(yè)務加杠桿、擴規(guī)模”
上半年，行業(yè)前二十強基本上維持著40%以上的增速，龍湖是個例外。去年銷售加速之后的龍湖，上半年合同銷售971億元，同比僅增長4.8%。
邵明曉回應稱，龍湖一直堅持有質(zhì)量的增長以及四大主航道均衡發(fā)展，C1業(yè)務即住宅銷售，目標是保持前十左右，公司不會為單獨為了C1業(yè)務而加杠桿、擴規(guī)模，更重要的是保持低融資成本、低負債率。
對于全年2000億的銷售目標，邵明曉稱，達成目標是沒有任何懸念的。據(jù)悉，龍湖之所以今年同期銷售增長較緩，一方面是由于去年銷售整體上前置，而今年的項目主要在下半年推盤，下半年貨源達到2000億元。
“當前市場還是非常好的，主要是拿證比較難。”邵明曉表示。
業(yè)績公告顯示，龍湖集團的凈負債率54.6%，同比下降近兩個百分點，但比年初的48%有所上漲。邵明曉解釋道，龍湖通常情況下全年負債率維持在50%-60%，半年在60%-70%，但實際情況還是會比這樣的預期要更低。
新增土地儲備方面，上半年龍湖新增土地儲備1298萬平方米，其中權益達898萬平方米，同比漲幅達四成，均價為4849元/平方米，權益土地金為435億元，增幅為13.6%。值得一提的是，龍湖上半年新增土地均價相比去年有近1千/平方米的下降。
同時，截止到6月底，龍湖土儲合計6363萬平方米，權益面積為4552萬平方米，平均每平方米土地成本5142元。而龍湖上半年銷售單價15435元/平方米，大概3倍關系。
趙軼回應觀點地產(chǎn)新媒體稱，售價對地價的覆蓋大約三倍的情況是比較安全的，未來項目的盈利仍舊能夠得到保障。龍湖最近一兩年毛利將維持在30%以上，中長期會保持在25%-30%。
在去杠桿之下，龍湖未來是否會降低土地投資？邵明曉稱，龍湖的負債結構健康，現(xiàn)金流充實，盡管市場不太好，但龍湖的融資情況還不錯。龍湖近期發(fā)出的兩筆債券成本均低于5%。
盈利能力上，龍湖上半年歸屬股東溢利為54.3億元，核心溢利37.3億元，同比有31.4%的增幅，毛利率亦高達37.1%。核心稅后利潤率達17.7%，但權益后利潤利為13.8%，比去年同期的15.3%有些許下跌，主要是受費用、稅金變動及合營與聯(lián)營企業(yè)業(yè)績影響所政。
要消滅“老中醫(yī)式”決策
業(yè)績會上，龍湖正在推進的組織管理構架變革也備受關注，即從去年開始試點的“平臺+端”策略，以技術平臺為支撐，各業(yè)務平臺為各端（即地區(qū)公司）提供支持。
吳亞軍解釋稱，龍湖“平臺+端”適應了管理升級的需要，其意義在于將前線的指揮中心及專業(yè)支持中心放到前端，直接賦能一線，而不需要像金字塔一樣層層疊加。
其次，與大部分大型房企常見的架構不同，龍湖在集團之下并未設有區(qū)域公司，而是直接對接地區(qū)公司。吳亞軍認為，由于上述管理系統(tǒng)的存在，龍湖不需要設置中間層級，可以更為靈活地進行指揮。
“可能這個會讓有些人不適應，覺得權限在減少，但是我們只要是決策里的黑盒子之類的，我們都要給它消滅掉。老師傅中醫(yī)把脈式的決策，在我們內(nèi)部是慢慢要消滅掉的，我們更愿意相信系統(tǒng)，相信系統(tǒng)知識積累，而不是相信老中醫(yī)。”吳亞軍間接回應了市場上的傳言。
龍湖的管理構架變革被外界傳為去年至今部分高管離職的原因之一，但吳亞軍對于人事流動比較坦然。
吳亞軍稱，行業(yè)是一潭活水，沒有辦法阻擋（被挖角），龍湖更關注的是更優(yōu)秀的員工是否被放到該放的位置上。
邵明曉總結稱，龍湖的構架發(fā)展至今已非常體系化，戰(zhàn)略化。網(wǎng)格化的決策方式?jīng)Q定了龍湖不會將決策簡單地授權給某個人。
“吳總說過一句話，在龍湖里面沒有英雄，這也是我們一直追逐的境界，即讓這個公司變成高效的，戰(zhàn)略性的有機體，一線員工有足夠的決策能力，真正服務好，做好的產(chǎn)品。”
以下為龍湖集團2018年中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場答問實錄：
關于集團戰(zhàn)略
現(xiàn)場提問：公司改名成龍湖集團，是否意味著未來地產(chǎn)開發(fā)銷售占整體收入會下降，公司還會不會發(fā)展其它業(yè)務？
吳亞軍：從龍湖地產(chǎn)更名為龍湖集團，是因為我們把主航道業(yè)務定義成了C1地產(chǎn)開發(fā)、C2商業(yè)運營、C3長租公寓、C4智慧服務，甚至未來還可能有點心業(yè)務試驗成熟后，成長為新的主航道業(yè)務。但是無論是哪部分業(yè)務，仍然是圍繞空間建造和運營，以及空間里人的經(jīng)濟生活活動展開的。
我們是圍繞空間產(chǎn)生業(yè)務的，只要與此相關都可能納進來作為一個新的主航道業(yè)務。所有業(yè)務底層是龍湖自己的一套運營體系和數(shù)據(jù)平臺，如果沒這個基礎，我們往上隨便做加法可能只會變成累贅，而不會變成盈利，所以我們也會審慎。
現(xiàn)場提問：我們知道龍湖跟其他房地產(chǎn)企業(yè)不一樣，沒有區(qū)域層級，有員工抱怨效率低下。了解到龍湖正進行平臺+端的管理模式探索，導致一些人員流失現(xiàn)象。此外今年上半年也出現(xiàn)高管流失。請問在公司管理結構，以及如何留住高管方面有什么想法？
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