3月9日，華潤置地有限公司（下稱華潤置地，1109.HK）在香港召開了2011年全年業(yè)績發(fā)布會(huì)。會(huì)上，該公司高管宣布，華潤置地未來或會(huì)考慮賣掉一些中小規(guī)模和中等定位的商業(yè)物業(yè)。至于原因，則沒有進(jìn)一步透露。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在樓市調(diào)控期，華潤置地此舉有利于加速回籠資金，優(yōu)化商業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。也有人認(rèn)為，地方商業(yè)地產(chǎn)已有太多泡沫，企業(yè)不該盲目進(jìn)一步拓展，而應(yīng)“擠泡沫”，深耕已有品牌項(xiàng)目。有人預(yù)測，未來的3~5年或現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)重組現(xiàn)象。

　　出售部分中小項(xiàng)目

　　要出售的中小型商業(yè)物業(yè)到底是什么樣的？

　　華潤置地董事總經(jīng)理吳向東給出了四個(gè)指標(biāo)：第一，不在一線城市，可能在二三線城市。第二，并非位于城市的核心地段。第三，這個(gè)商業(yè)物業(yè)的面積可能是7萬~10萬平方米，甚至更少一點(diǎn)。第四，項(xiàng)目的定位不會(huì)非常高端。

　　從上述指標(biāo)不難發(fā)現(xiàn)，華潤置地有意集中精力打造“高品質(zhì)”。

　　吳向東的話進(jìn)一步證實(shí)這個(gè)看法，據(jù)其透露，今年將會(huì)有2個(gè)萬象城開業(yè)，5月份是成都的萬象城，9月份是南寧的萬象城。

　　據(jù)介紹，華潤置地這些年在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上做了一些調(diào)整，包括買地、進(jìn)入怎樣的城市、控制地價(jià)水平。去年該公司買地都集中在二三線城市，土地價(jià)格相對(duì)比較低，這為其項(xiàng)目靈活定價(jià)提供了空間。數(shù)據(jù)顯示，華潤擁有2900萬平方米土地儲(chǔ)備，其中除了已經(jīng)運(yùn)營的150萬平方米投資物業(yè)之外，還有450萬平方米的投資物業(yè)土地儲(chǔ)備。

　　對(duì)此，華潤置地主席王印表示，今年將繼續(xù)延續(xù)均衡銷售策略，并希望未來公司的非投資物業(yè)和住宅銷售能夠達(dá)到四六開的比例。王印強(qiáng)調(diào)，華潤置地不僅僅是個(gè)住宅開發(fā)的公司，而是住宅開發(fā)+投資物業(yè)+增值服務(wù)的商業(yè)模式，并且租金收入增長非常強(qiáng)勁。今年，租金收入預(yù)算會(huì)從去年的32億元增長到38億元。

　　不過摩根大通針對(duì)華潤置地年報(bào)發(fā)表研究報(bào)告，認(rèn)為2011年其凈負(fù)債比率75%，高于預(yù)期。華潤置地維持住房開工量，以確保其強(qiáng)大的銷售渠道，做法積極，但會(huì)進(jìn)一步加重負(fù)債壓力。

　　意在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整

　　“華潤置地出售項(xiàng)目更多是一種資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。”正略鈞策企業(yè)管理咨詢公司合伙人、副總裁郝炬接受本報(bào)采訪時(shí)表示，迅速回籠資金對(duì)下一步獲得更優(yōu)質(zhì)的資源將有所幫助，這無疑是華潤置地一個(gè)更重要的目的。他認(rèn)為，在資產(chǎn)歸置過程中，華潤置地已具備進(jìn)行商業(yè)資產(chǎn)優(yōu)化和調(diào)整的基礎(chǔ)。

　　事實(shí)上，從公開的資料可以發(fā)現(xiàn)，目前該公司的業(yè)務(wù)已由31個(gè)城市擴(kuò)展至39個(gè)。其憑借央企華潤集團(tuán)的強(qiáng)大實(shí)力，快速拿地，低成本融資，并已在一二線城市打造出自己的商業(yè)地產(chǎn)品牌。

　　華潤置地在多年前即打好了與大股東華[簡介最新動(dòng)態(tài)]潤集團(tuán)合作的如意算盤。其相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“對(duì)于大型的商業(yè)物業(yè)，投入期很長，資金不能及時(shí)回籠，因此在項(xiàng)目現(xiàn)金流比較少的頭幾年，就由集團(tuán)先做，等到能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流后再注入到上市公司。”這也不難判斷為什么華潤置地可以如此快速地?cái)U(kuò)張。在投資物業(yè)方面，公司的戰(zhàn)略是在全國各地復(fù)制類似深圳萬象城的都市綜合體產(chǎn)品。

　　華潤置地管理層也因此在業(yè)績會(huì)上底氣十足，表示今年的銷售目標(biāo)是400億元人民幣，相比去年的359億元增長11%。

　　未來或現(xiàn)整合潮

　　“我認(rèn)為現(xiàn)在二三城市的商業(yè)地產(chǎn)存在很多泡沫。”亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長陳寶存接受本報(bào)采訪時(shí)表示，華潤置地此舉是為優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擠壓泡沫，其判斷應(yīng)是“一線城市商業(yè)，二三線城市住宅的方向。”陳寶存一直對(duì)二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)頗有微詞，“以成都為例，立項(xiàng)的已建或未建的城市綜合體已達(dá)150個(gè)，我覺得這就是一種巨大的泡沫。”陳寶存認(rèn)為，華潤置地拋售這種中小項(xiàng)目實(shí)為明智之舉，應(yīng)該集中精力打造品牌核心競爭力。

　　而同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表現(xiàn)出的更多是一種擔(dān)心。他提醒，當(dāng)前不少企業(yè)爭相轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，這一定程度上導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量過大、同質(zhì)化競爭與商業(yè)地產(chǎn)布局過早等問題，尤其是個(gè)別企業(yè)為了搶占市場先機(jī)，過早布局一些市場區(qū)域，這樣的市場行為往往會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目建成后短期內(nèi)無法投入營運(yùn)或經(jīng)營不善。

　　對(duì)此，華潤置地相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，華潤的商業(yè)物業(yè)主要是以綜合體為主，綜合體中也有住宅。這部分住宅項(xiàng)目有較高的溢價(jià)水平。

　　上述負(fù)責(zé)人認(rèn)為，國家這兩年的宏觀調(diào)控基本上沒有給商業(yè)地產(chǎn)帶來負(fù)面影響，甚至還有一些正面作用。部分地區(qū)如杭州、南寧的一些寫字樓物業(yè)，由于項(xiàng)目體量很大，所以把一些物業(yè)賣掉，市場反應(yīng)非常好，這也彌補(bǔ)了調(diào)控給住宅銷售帶來的壓力。

　　郝炬認(rèn)為，雖然部分城市商業(yè)地產(chǎn)不乏泡沫或缺乏規(guī)劃，但前景依然是看好的。其更預(yù)測：在未來的三到五年內(nèi)，中國一線城市部分區(qū)域和二三線城市會(huì)頻繁出現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目重組現(xiàn)象。

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