現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：越秀地產(chǎn)2012年的合同銷售是100億，請(qǐng)問(wèn)會(huì)采取什么樣的策略來(lái)保證這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)？
另外，此前越秀是率先在廣州進(jìn)行了一個(gè)限期18天的優(yōu)惠促銷活動(dòng)，銷售也比較理想，那么接下來(lái)會(huì)不會(huì)有類似的動(dòng)作以進(jìn)一步擴(kuò)大集團(tuán)項(xiàng)目的走貨，爭(zhēng)取達(dá)到這個(gè)銷售目標(biāo)？
陳志鴻：100億的銷售目標(biāo)的制定是建立在越秀這三年來(lái)擴(kuò)大規(guī)模之后，擁有足夠的適銷對(duì)路產(chǎn)品，能夠滿足消費(fèi)者的需求。
而春節(jié)之后越秀也采取了一系列銷售活動(dòng)，也是按照適銷對(duì)路的措施而制定的，調(diào)整產(chǎn)品在新的市場(chǎng)環(huán)境下能夠滿足新需求的方向，達(dá)到市場(chǎng)能夠接受的價(jià)格，所以幾個(gè)項(xiàng)目的銷售都是比較理想的。
至于還會(huì)不會(huì)有具體的銷售措施的問(wèn)題，答案是肯定的。要不斷提高營(yíng)銷能力，不斷創(chuàng)新營(yíng)銷手段，按照適銷對(duì)路的方向，根據(jù)市場(chǎng)需求的變化來(lái)調(diào)整產(chǎn)品的適應(yīng)程度。同時(shí)，保障產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)實(shí)現(xiàn)制定的銷售目標(biāo)，越秀表示還是相當(dāng)有信心的。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：越秀2012年的基本開支還是很高，今年現(xiàn)金流入和流出差不多是相等的，大概有幾十億在手。但是，看到你一年內(nèi)要還的債務(wù)大概也有100多億，請(qǐng)問(wèn)是怎樣處理這些短期債務(wù)？是否有融資和配股的想法？
另外，2012年前兩個(gè)月的合約銷售情況是怎么樣？
唐壽春：今年的到期債務(wù)大概是106億，實(shí)際上，106億實(shí)際上是分成兩個(gè)部分，一部分是在香港，大概40億，一部分在國(guó)內(nèi)，60億左右。
香港部分，一季度到期的大概10多億，還有將近30億在是四季度到期的，現(xiàn)在采取的措施基本是跟銀行談妥進(jìn)行再融資，例如沒(méi)有通過(guò)其它配股這些方式來(lái)還款的，基本上是采用再融資的方式。
第一季度的10億已經(jīng)談妥了，也跟銀行簽了協(xié)議，第四季度也已經(jīng)在做準(zhǔn)備。從銀行反饋的信息顯示再融資目前是沒(méi)有任何問(wèn)題的。
而內(nèi)地部分的60億到期主要是開發(fā)貸款，開發(fā)貸款的一個(gè)項(xiàng)目結(jié)束后，差不多就要還貸款。然而，新開發(fā)的樓盤又可以取得開發(fā)貸款，即開發(fā)貸款是具有流動(dòng)性的。所以，通過(guò)最簡(jiǎn)單的方式，香港采用再融資，國(guó)內(nèi)采用新開發(fā)貸款，基本是沒(méi)有問(wèn)題的。
陳志鴻：今年前兩個(gè)月的銷售狀況由于年后采取了一些銷售措施取得了不錯(cuò)的成績(jī)。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的合同銷售金額是10.3億，加上已經(jīng)認(rèn)購(gòu)還沒(méi)有簽合約的，總共是16.3億左右。這個(gè)數(shù)字和去年同期比基本上是持平，下降的幅度不到1%。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：關(guān)于土地儲(chǔ)備方面，今年是否會(huì)繼續(xù)用54億來(lái)買地，怎么看待在一二三線城市拿地，越秀如何布局一二三線城市？
剛才提到越秀地產(chǎn)會(huì)發(fā)揮越秀地產(chǎn)加越秀房托的平臺(tái)，那么具體措施是怎樣的？
陳志鴻：關(guān)于土地儲(chǔ)備問(wèn)題，首先，越秀大的戰(zhàn)略發(fā)展方向已經(jīng)明確，就是立足廣州，拓展珠三角，布局全國(guó)，這就包含了一二三線城市，所以今后的拿地是有計(jì)劃性的，根據(jù)戰(zhàn)略方向布局。
其實(shí)，越秀拿地是有判斷標(biāo)準(zhǔn)的。第一，項(xiàng)目要符合區(qū)域布局；第二，要看項(xiàng)目的評(píng)估，并非一定要進(jìn)入一線或是二三線城市。
至于怎么看待二、三線城市，我認(rèn)為中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向，特別是中國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，二、三線城市更是充滿更多機(jī)會(huì)。這就是考慮一個(gè)區(qū)域的發(fā)展機(jī)會(huì)，也考慮一個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指數(shù)。
陸志峰：新增土地儲(chǔ)備的過(guò)程中非常重要的一點(diǎn)是地點(diǎn)的選擇，也就是說(shuō)房地產(chǎn)關(guān)鍵的要素是地點(diǎn)。隨著國(guó)家戶籍制度的改革，允許二、三線城市的戶籍開放，這意味著國(guó)家在加速推進(jìn)城鎮(zhèn)一體化進(jìn)程，這就充分證明了二、三線城市下一步的重點(diǎn)是住宅供應(yīng)。所以，這就是機(jī)會(huì)，二三線城市也是越秀重點(diǎn)考慮的地方。
而一線城市，因?yàn)樵叫愕禺a(chǎn)擁有兩個(gè)平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，重點(diǎn)是城市綜合體開發(fā)，比如沈陽(yáng)的項(xiàng)目，杭州的項(xiàng)目，廣州的一些大型項(xiàng)目等�，F(xiàn)在兩個(gè)平臺(tái)的互動(dòng)，住宅開發(fā)與城市綜合體的開發(fā)都會(huì)基于對(duì)地點(diǎn)的選擇。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：關(guān)于負(fù)債比率，是否還會(huì)繼續(xù)調(diào)整？借貸是否還會(huì)發(fā)債？與越秀房托合作，重大收購(gòu)時(shí)，房托是否會(huì)發(fā)基金？
唐壽春：首先，關(guān)于負(fù)債比例，大陸和香港的比例，大陸是65%，香港占35%。這個(gè)比例是經(jīng)過(guò)兩年的努力調(diào)整的，而這種調(diào)整帶來(lái)的好處主要是人民幣升值。
負(fù)債比率的目標(biāo)還要進(jìn)一步調(diào)整，按照董事會(huì)的目標(biāo)要求是要做到香港和大陸貸款總額比例達(dá)到50：50。而存在問(wèn)題是香港的資金要籌集進(jìn)入大陸要通過(guò)什么樣的方式。事實(shí)上，方式有控股，發(fā)債，或是銀行貸款等。而從目前的形勢(shì)看首選是銀行增加信貸，因?yàn)槌杀臼亲畹偷摹６l(fā)債，也并不排除。
關(guān)于房托進(jìn)行收購(gòu)是否會(huì)發(fā)行基金單位的問(wèn)題，這要視情況而定。如果有重大收購(gòu)項(xiàng)目時(shí)，需要支付地價(jià)，發(fā)行基金單位是其中一種籌資方式，但是目前沒(méi)有。
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